完善保障性住房融資機制

□文/彭金媛 趙棟梁

（1.石家莊城市職業(yè)學(xué)院；2.石家莊萬和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北·石家莊）

我國保障性住房建設(shè)規(guī)模龐大，費用可觀，資金從哪兒來？由于缺乏資金支持，很多地方保障性住房建設(shè)規(guī)模嚴(yán)重供不應(yīng)求，保障范圍小。因此，資金問題將是當(dāng)前及今后一個時期我國發(fā)展社會保障性住房的最大困難和制約因素。

一、我國保障性住房建設(shè)融資方面存在的主要問題

我國住房保障制度建立以來，建設(shè)規(guī)模不斷擴大，保障水平有了較大提高。但也應(yīng)看到，我國保障性住房建設(shè)起步較晚，制度體系尚不完備，在資金籌集方面還存在一些問題，主要表現(xiàn)為：

（一）政府在保障性住房建設(shè)方面的投入能力有限。各地保障性住房建設(shè)仍以政府投入為主，但由于各地目前的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平還比較低，與多年累計的實際需求相比，地方政府的保障能力還很有限。在建設(shè)保障性住房建設(shè)方面，政府的財力顯得捉襟見肘。

（二）保障性住房建設(shè)缺乏社會力量參與，資金來源渠道單一。保障性住房實行政府定價、限價，利潤微薄、甚至沒有利潤，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿意從事保障性住房的開發(fā)建設(shè)。對于銀行和一些其他投資主體而言，保障性住房建設(shè)資金回收周期長，利潤空間小，存在一定的償還風(fēng)險，影響其參與融資的積極性。建設(shè)資金來源渠道單一、依賴政府投入，導(dǎo)致保障性住房投資建設(shè)困難重重。

（三）保障性住房建設(shè)資金來源可持續(xù)性問題尚未解決。隨著我國城市化進(jìn)程加快，城市人口不斷膨脹，新的住房相對困難群體又會不斷出現(xiàn)，住房保障新增需求將持續(xù)存在，需要大量資金持續(xù)投入。但是從保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀看，建設(shè)資金來源可持續(xù)性問題尚未解決。

（四）我國保障性住房建設(shè)金融政策體系不完善。住房金融政策是引導(dǎo)銀行和非銀行金融機構(gòu)在住房生產(chǎn)、經(jīng)營活動中提供金融服務(wù)的基礎(chǔ)。我國現(xiàn)在執(zhí)行的保障性住房政策框架內(nèi)，還沒有形成一整套完備的金融政策體系。對于金融機構(gòu)而言，保障性住房建設(shè)缺乏相應(yīng)的擔(dān)保和保險政策，在項目審批條件審查、資本金到位審查、不良貸款核銷等方面依然執(zhí)行等同于其他建設(shè)項目的金融政策，這都在一定程度上影響了金融機構(gòu)參與項目融資的積極性。

二、國際保障性住房建設(shè)主要融資途徑

目前，世界主要發(fā)達(dá)國家基本建立起了比較完善的住房保障制度，住房建設(shè)的融資模式日趨成熟，值得借鑒。目前，國際發(fā)展較完善的保障性住房建設(shè)融資途徑和手段主要有：

（一）政府財政撥款。一方面政府將保障性住房開發(fā)建設(shè)資金和租金補貼納入財政預(yù)算，實現(xiàn)該項支出穩(wěn)定化、常態(tài)化。在大部分國家，該方式是保障性住房建設(shè)資金的主要來源，是政府推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的普遍手段。英國中央財政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的6%左右。德國住房儲蓄獎勵全部由中央財政負(fù)擔(dān)；另一方面政府還通過稅費減免或稅費返還等方式，對保障性住房建設(shè)提供間接資金支持，取得良好效果。

（二）金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款。金融機構(gòu)向從事保障性住房開發(fā)的主體發(fā)放長期、低息貸款，提供資金支持。政府對金融機構(gòu)給予財政貼息或其他優(yōu)惠。隸屬于日本政府的住宅金融公庫發(fā)放的保障性住房建設(shè)專項貸款，利率低于市場水平1～2個百分點，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的住房開發(fā)建設(shè)成本，起到了刺激企業(yè)投資的作用。

（三）地方債券籌資。還有一些國家采用發(fā)行債券方式為建設(shè)保障住房募集資金，債券的還本付息不僅有地方政府房產(chǎn)部門收取的租金作保證，且能享受地方政府信用等級，帶動了社會資本參與投資。法國60%以上的地方政府采用發(fā)行地方債券的形式募集建設(shè)資金。

（四）發(fā)行房地產(chǎn)信托基金（REITs）。企業(yè)通過發(fā)行股份或收益憑證吸納投資者的資金用于建設(shè)保障性住房，并由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，實現(xiàn)增值。房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款支持證券收益是其主要收益來源。2005年香港領(lǐng)匯REITs在港交所上市發(fā)行，匯集社會閑置資金200億港元，成為香港政府公屋建設(shè)資金的來源之一。

三、探索符合中國國情的住房保障資金來源體系

從世界主要發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，各國政府都把財政投入作為住房保障的最主要方式，但中國是發(fā)展中國家，中央和地方財政收入低，僅僅通過財政收入來解決保障性住房問題是異常困難的。因此，除加大財政投入外，還應(yīng)該探索其他的資金來源方式。

（一）積極開辟政府引導(dǎo)下的多元化商業(yè)融資渠道?？蛇\用聯(lián)合租賃方式，廣泛籌集建設(shè)資金。其操作方式如下：首先，由租賃公司和政府簽約，以保證其提供的住房有足夠多的符合廉租房條件的家庭入??；然后，按廉租房的建設(shè)要求，租賃公司與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，由房地產(chǎn)公司提供一定數(shù)量的房源，租賃公司代為管理。租賃期間的廉租房租金由政府補貼和住戶繳納租金共同提供；最后，對于有購房需求的住戶，可采取融資租賃的模式，即在一定年限后允許住戶以一定的價格購買所租賃的住房，加快租賃公司的資金回流速度，以便進(jìn)行再次投資。

（二）引導(dǎo)社會資金成為保障性住房建設(shè)的重要來源。一直以來，實踐中忽略了開發(fā)商對保障性住房建設(shè)的積極作用。在現(xiàn)行條件下，民間資本參與保障房建設(shè)的最佳模式，就是由民營房地產(chǎn)開發(fā)商“帶著錢”參與保障房項目的開發(fā)建設(shè)。而政府在土地、稅費現(xiàn)行優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，讓民營企業(yè)從拿地環(huán)節(jié)開始，以現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的模式進(jìn)行保障房項目開發(fā)，最后通過政府回購或開發(fā)商自行組織銷售，賺取相應(yīng)的利潤。在這種模式下，政府僅需投入土地、減免稅費，財政幾乎不需再支出現(xiàn)金，等于為保障性住房建設(shè)拓寬了資金來源渠道，將大大減輕地方財政的壓力，有利于加快保障房建設(shè)的進(jìn)度。

（三）政策扶持，引導(dǎo)金融機構(gòu)參與保障性住房項目融資。社會資本參與保障房建設(shè)面對的最大問題是“缺乏長期融資渠道”。因此，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)積極參與該類項目融資，包括明確保障性住房建設(shè)項目財政擔(dān)保的有效性和合法性；鼓勵成立非盈利保障性住房投融資有限責(zé)任公司為保障性住房項目融資提供貸款擔(dān)保，降低信貸風(fēng)險，搭建“政府主導(dǎo)、市場運作、專項投資、封閉管理”的投融資平臺；對參與保障性住房項目給予財政貼息、稅收優(yōu)惠、建立風(fēng)險補償金制度；對保障性住房建設(shè)項目證照審查、貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面執(zhí)行較為寬松的監(jiān)管政策；制定保障性住房建設(shè)貸款證券化有關(guān)政策，鼓勵試點和金融創(chuàng)新。

總之，政府要充分利用市場機制獲得住房保障建設(shè)資金。比如，可以通過發(fā)行中長期國債、住房福利彩票等方式，為住房保障籌集建設(shè)資金；還可以采取免稅、政府支持的信用擔(dān)保等方式，或嘗試開征住房保障稅，充分調(diào)動社會資金，拓寬住房保障資金來源。雖然我國保障性住房建設(shè)還存在種種困難和問題，金融支持力度也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但只要不斷探索總結(jié)、創(chuàng)新，一定能夠充分滿足中低收入家庭的住房需求，實現(xiàn)社會和諧發(fā)展。

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[3]郁鴻元.我國保障房建設(shè)的現(xiàn)實困境與市場對策[J].上海城市管理，2011.12.