旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控

浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院東方學(xué)院 余斌

2012年12月6日，在深圳舉行的中國(guó)住交會(huì)上，我們可以看到，住交會(huì)儼然成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的“推盤(pán)會(huì)”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目有將近70個(gè)，總規(guī)模達(dá)到2600億元。在今年1月至4月的數(shù)據(jù)中顯示，全國(guó)房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬(wàn)億元，其中旅游地產(chǎn)約占其中的1/5。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)無(wú)論一線房企還是中小房企，其中包括萬(wàn)科、碧桂園和金融街等多家地產(chǎn)公司，絕大部分都涉足了旅游地產(chǎn)這一領(lǐng)域。

由于國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，政府最近兩年相應(yīng)出臺(tái)了國(guó)十一條、新國(guó)十條、新國(guó)八條等相關(guān)調(diào)控政策打壓地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。另一方面，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們生活水平普遍提高，旅游行業(yè)持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策日益從緊的政策背景下，國(guó)內(nèi)多家知名開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園、世茂、雅居樂(lè)等另辟蹊徑，開(kāi)拓新的營(yíng)業(yè)點(diǎn)，轉(zhuǎn)而躋身旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐步成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資新熱點(diǎn)。

1 旅游地產(chǎn)的概念及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征

國(guó)內(nèi)研究中，沈飛最早提出“旅游房地產(chǎn)是一種以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)的模式，其全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能”。本文認(rèn)為，所有依托周邊豐富的自然、人文旅游資源而建的，集旅游、度假、休閑、住宅、消費(fèi)、娛樂(lè)為一體且不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)項(xiàng)目都可成為旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的突出優(yōu)勢(shì)在于旅游與房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，不僅擁有豐富、獨(dú)特的人文、自然旅游資源，還有完善的基礎(chǔ)設(shè)施與多元化的消費(fèi)場(chǎng)所。

隨著旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展，目前我國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)中主要有下面五種類(lèi)型的產(chǎn)品。一是景觀住宅，即是依托自然、人文旅游資源建造的高端地產(chǎn)、別墅等；二是度假休閑村，即是為消費(fèi)者提供短期休閑之用的度假休閑區(qū)；三是主題公園，如安徽的方特、香港的迪斯尼、常州的恐龍園；四是休憩娛樂(lè)區(qū)，如高爾夫球場(chǎng)、溫泉療養(yǎng)地；五是與人文建筑、商業(yè)娛樂(lè)結(jié)合的地產(chǎn)項(xiàng)目，如電影院、shopping mall、ktv。旅游地產(chǎn)作為一種新興的發(fā)展方向，其具有以下特征：

(1)以個(gè)性化的自然、人文資源為依托。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面通過(guò)營(yíng)造豐富、個(gè)性化的自然、人文資源吸引消費(fèi)者，另一方面提供完善、多元化的基礎(chǔ)設(shè)施與消費(fèi)場(chǎng)所為目標(biāo)顧客群體服務(wù)，以打造自己的旅游地產(chǎn)個(gè)性化的品牌。

(2)以中高端消費(fèi)群體作為主要目標(biāo)顧客群體，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平時(shí)需求量低，旅游季節(jié)需求量高。旅游地產(chǎn)是人們的生活水平提升到一定階段的產(chǎn)物，因此，旅游地產(chǎn)以有一定收入基礎(chǔ)的消費(fèi)者為目標(biāo)消費(fèi)群體。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店、度假休閑村等商業(yè)地產(chǎn)其業(yè)務(wù)平時(shí)需求量低，旅游季節(jié)需求量較高。

(3)需求彈性大。根據(jù)馬斯諾的需求層次理論，人只有在實(shí)現(xiàn)吃、穿、住、行等基本的生理需求，才會(huì)考慮到旅游地產(chǎn)層次的自我實(shí)現(xiàn)的需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣的時(shí)候，人們更多考慮的是基本的吃、穿、住、行，會(huì)相應(yīng)地減少旅游地產(chǎn)的消費(fèi)。

(4)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入資金需求量大，投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，需要占用大規(guī)模的資金。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多投入大，回收周期長(zhǎng)，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)周期更長(zhǎng)，管理、運(yùn)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜且維護(hù)費(fèi)用高，需要做經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)線投資。

2 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

面對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的異軍突起，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的多元化和投資的巨大壓力下，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)在逐步累積，主要風(fēng)險(xiǎn)源于以下幾個(gè)方面。

2.1 盲目投資引起的資金需求風(fēng)險(xiǎn)

2012年的旅游行業(yè)異常火爆，旅游地產(chǎn)被專家預(yù)言將會(huì)迎來(lái)未來(lái)的黃金十年。但是，由于旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、需要占用大量的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)周期更長(zhǎng)。由于住宅地產(chǎn)行業(yè)政府政策的打壓與旅游地產(chǎn)投資帶來(lái)的高利潤(rùn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相投身于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種盲目性投資主要表現(xiàn)在跟風(fēng)投資，缺乏思量引起的資金需求短缺風(fēng)險(xiǎn)。例如，在上個(gè)世紀(jì)九十年代出現(xiàn)的高爾夫投資熱，據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)在西南地區(qū)建成的四個(gè)高爾夫球場(chǎng)雖然投資總額高達(dá)幾十億，但是由于跟風(fēng)投資、缺乏全面思考，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善，資不抵債，各項(xiàng)投資資金深陷其中。

2.2 發(fā)展模式風(fēng)險(xiǎn)

從今年的住交會(huì)可以看出，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相投身旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。例如，在經(jīng)過(guò)海南清水灣項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雅居樂(lè)于今年將遼寧盤(pán)錦遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項(xiàng)目、云南瑞麗旅游度假項(xiàng)目一舉拿下，準(zhǔn)備用于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一直專注于住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)，于今年拍下的南充下中壩兩宗國(guó)有建設(shè)用地、青島與唐山等地塊，都基本用于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但是，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，投身旅游地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理能力都是極大的考驗(yàn)。不少房企因?yàn)閲?guó)家政府對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所設(shè)置的約束與限制少，便盲目轉(zhuǎn)身投入其中，實(shí)質(zhì)上，這種行為是欠缺很大的考慮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，野蠻復(fù)制到旅游地產(chǎn)上，使得旅游項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匕l(fā)展嚴(yán)重?cái)嗔选?/p>

2.3 運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)

旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，屬于更為細(xì)分的市場(chǎng)，要求更為專業(yè)的操作與運(yùn)作模式，對(duì)專業(yè)人才與團(tuán)隊(duì)的要求更高。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目進(jìn)入旅游地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往缺乏文化底蘊(yùn)，造成相當(dāng)一大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的“有旅游之名，卻無(wú)旅游之實(shí)”。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的健康與可持續(xù)的發(fā)展，關(guān)鍵在于先有“旅游”還是先有“地產(chǎn)”，如果僅僅是為了住房的好賣(mài)而后開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，那結(jié)果顯而易見(jiàn)。

2.4 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要依托豐富、個(gè)性化的自然、人文旅游資源而發(fā)展起來(lái)的，而旅游資源易受不可抗拒的自然災(zāi)害與難以預(yù)計(jì)的政治風(fēng)險(xiǎn)影響，如地震、火山、泥石流、海嘯、旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的轉(zhuǎn)變。例如，最近幾年內(nèi)爆發(fā)的SARS、禽流感、豬流感等世界型流行病對(duì)當(dāng)時(shí)的世界各地的旅游業(yè)有巨大的損失。不可抗拒的自然災(zāi)害的爆發(fā)會(huì)增加旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)更會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)造成相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的負(fù)面影響及巨大損失。此外，中國(guó)在國(guó)際的政治立場(chǎng)與形象也相應(yīng)地間接影響我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的走向。與他國(guó)保持靈活、隨機(jī)應(yīng)變的國(guó)際關(guān)系對(duì)我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。例如，最近因?yàn)椤搬烎~(yú)島”問(wèn)題與日本劍拔弩張的關(guān)系，可以說(shuō)，或多或少地都影響了兩國(guó)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.5 難以預(yù)計(jì)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

除了不可抗拒的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)還面臨著難以預(yù)計(jì)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。政府政策對(duì)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的影響可謂具有相當(dāng)?shù)牟豢赡嫘浴Ｗ罱鼛啄?，隨著“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等相關(guān)政府政策的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)土地管理、房地產(chǎn)投資資金比、購(gòu)買(mǎi)商品房住宅等方面監(jiān)管日益嚴(yán)格。房地產(chǎn)方面相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)，無(wú)疑給旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了相應(yīng)的不可抗力的政策風(fēng)險(xiǎn)。

3 相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控策略

3.1 宏觀調(diào)控，確保“循序漸進(jìn)”的應(yīng)對(duì)策略

面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的情形，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定相應(yīng)的政策，避免旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，確保旅游地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、循序漸進(jìn)地發(fā)展。同時(shí)，政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地資源建設(shè)的審批與管理，對(duì)于過(guò)熱的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注并制止。由于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于資金密集型項(xiàng)目，在相關(guān)規(guī)定中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自籌資金不得低于30%，這就相應(yīng)地要求銀行業(yè)對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的審批程序，貸后也務(wù)必實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的監(jiān)控程序。各金融機(jī)構(gòu)建立完善的監(jiān)控與應(yīng)對(duì)體系，確保有相應(yīng)的抵押財(cái)產(chǎn)，合理放貸，遏制旅游地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。

3.2 充分地市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析的應(yīng)對(duì)策略

一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，受到多方面因素的影響。因此，在進(jìn)行投資決策之前，建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查與可行性分析是必不可少的。為了降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的不確定性，減少與未來(lái)發(fā)展方向的偏差，房企應(yīng)建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查，全面收集市場(chǎng)信息，以對(duì)相關(guān)行業(yè)、區(qū)位、政策、實(shí)際行情等有充分了解與掌握，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用定性、定量的方法進(jìn)行可行性研究，以此引導(dǎo)投資決策保證投資的預(yù)期收回。通過(guò)充分地市場(chǎng)調(diào)查，將不確定性風(fēng)險(xiǎn)降低至最低水平，了解與掌握全面信息，隨時(shí)監(jiān)控與應(yīng)對(duì)旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，以此引導(dǎo)投資決策。

3.3 合理資金預(yù)算，建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系的應(yīng)對(duì)策略

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行中需要大量的資金支撐，合理預(yù)算資金對(duì)于平衡資金的需求與供給，維護(hù)整個(gè)資金鏈條的運(yùn)行有重大作用。在進(jìn)行資金的合理預(yù)算務(wù)必合理預(yù)估各階段的資金需求及來(lái)源，明確投資周期及所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)、合理的預(yù)算，以控制資金鏈條運(yùn)行的方向。

3.4 培養(yǎng)專業(yè)人才，完善后期管理的應(yīng)對(duì)策略

旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，屬于更為細(xì)分的市場(chǎng)，要求更為專業(yè)的操作與運(yùn)作模式，對(duì)專業(yè)人才與團(tuán)隊(duì)的要求更高。因此，房企應(yīng)針對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)流程中的特點(diǎn)與所需知識(shí)，培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)化人才，定期對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，不斷提升企業(yè)的戰(zhàn)斗能力與專業(yè)化能力。此外，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期管理對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的健康、持續(xù)運(yùn)行至關(guān)重要。不斷引入國(guó)外先進(jìn)的管理體系，建立“多位一體”的互動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)卣?、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、后期管理承包者、消費(fèi)者、當(dāng)?shù)鼐用竦亩喾焦糙A，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

3.5 “銷(xiāo)售”+“持有”的模式應(yīng)對(duì)策略

旅游地產(chǎn)在前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量的資金，因此，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)大量的前期資金投入選擇了“純銷(xiāo)售”模式的策略。但是，中坤集團(tuán)的董事長(zhǎng)黃怒波卻認(rèn)為，“純銷(xiāo)售”模式策略的選擇導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為“候鳥(niǎo)城”，項(xiàng)目未來(lái)缺乏統(tǒng)一的管理，會(huì)越做越死。為了使得統(tǒng)一管理未來(lái)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，房企可選擇“銷(xiāo)售”加“持有”的模式應(yīng)對(duì)。對(duì)于部分持有的旅游地產(chǎn)，可以通過(guò)地租來(lái)獲取收益，如商鋪、寫(xiě)字樓、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店。一方面，部分“持有”的模式可以為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流，另一方面，部分“持有”模式的引進(jìn)為旅游地產(chǎn)帶來(lái)了相關(guān)文化特色并為消費(fèi)者提供餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等消費(fèi)性場(chǎng)所。

因此，“銷(xiāo)售”+“持有”的應(yīng)對(duì)模式不僅可以為企業(yè)帶來(lái)足夠的現(xiàn)金流，而且能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3.6 挖掘項(xiàng)目特色，明確戰(zhàn)略定位的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式野蠻復(fù)制到旅游地產(chǎn)上的行為，使得旅游項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匕l(fā)展嚴(yán)重?cái)嗔眩康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)確定目標(biāo)消費(fèi)顧客群體，充分挖掘項(xiàng)目特色，明晰開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主題。依據(jù)該項(xiàng)目與主題，組合各要素，形成自己獨(dú)特的人文、自然資源特色，實(shí)現(xiàn)多方共贏。為實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，完善后期管理、維護(hù)體系讓消費(fèi)者享受健康、綠色的生活方式，從規(guī)劃、配套、后續(xù)運(yùn)營(yíng)各方面增加對(duì)不可抗力的應(yīng)對(duì)能力，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

[1]耿松濤,劉維林.我國(guó)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略研究[J].房地經(jīng)濟(jì),2012(01).

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