二三線城市開始領(lǐng)漲

傅蔚岡

盡管中央政府三令五申要求嚴(yán)控房價，國務(wù)院派出督查組到地方進(jìn)行視察，防止地方政府以各種理由變相放松政策。但市場的表現(xiàn)卻不盡如人意，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示， 70個大中城市中，7月環(huán)比價格上漲的城市達(dá)到50個，相比6月份的數(shù)據(jù)，房價出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量擴(kuò)大了一倍。

如果再看看這50個城市，我們就會發(fā)現(xiàn)，在價格上漲的50個城市中，絕大多數(shù)都是二三線城市，而非傳統(tǒng)的北上廣深等一線城市。為什么是這些二三線城市上漲？值得思考。

在我看來，這個現(xiàn)象可能和中國目前城市化進(jìn)程的特點(diǎn)有關(guān)。中國的城市化始于東部沿海城市，城市房地產(chǎn)市場也是在這些城市最先形成和繁榮。城市化一個最為重要的標(biāo)志就是大量的外來人口流入，這些外來人口沒有屬于自己的住宅，因此他們只能夠通過商品房市場獲得自己的住宅。也正是如此，房地產(chǎn)市場首先是在這些地方興起。

不過從2010年開始，形勢開始發(fā)生變化。以北上廣深為代表的一線城市因?yàn)樯虅?wù)成本越來越高，有越來越多的企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向那些二三線城市。從國家統(tǒng)計(jì)局顯示的各個地區(qū)的GDP增速來看，原本表現(xiàn)不佳的二三線城市，突然成了閃耀的經(jīng)濟(jì)明星：當(dāng)浙江2011年的GDP增速僅為8.9%時，那些城市的增速都達(dá)到了兩位數(shù)。

不斷增長的GDP帶動了更多的人口集聚，住房需求也就隨之產(chǎn)生，于是就有了房地產(chǎn)市場的繁榮。從這個意義而言，二三線城市房地產(chǎn)市場的增速高于中國平均水平，這是和當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)密切相關(guān)。中國的城市化率在2011年底剛剛超過50%，如果要達(dá)到70%的城市化率，還有相當(dāng)龐大的人口需要從農(nóng)村中轉(zhuǎn)移出來，這部分轉(zhuǎn)移的人口，都會帶來切實(shí)的住房需求。在過去十年中，中國城鎮(zhèn)化率提高了11.3個百分點(diǎn)，平均每年提高1.13個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口凈增1.7億。每年都有將近1000萬人進(jìn)到城市，這些人口不可能都進(jìn)入北上廣深，絕大多數(shù)都會就近在二三線城市安營扎寨。

而在另一方面，盡管一線城市的房價并沒有多少增加，但是由于堅(jiān)挺的房價，使得投資客紛紛將對象轉(zhuǎn)向二三線城市。由于一線城市的房價堅(jiān)挺，而限購令的存在使得很多買家無法從銀行獲得資金，這些投資客必然會將目光轉(zhuǎn)向價格相對低廉的二三線城市。而且在過去的幾年中，房價上漲主要是在北上廣深等一線城市出現(xiàn)，二三線城市的漲幅并不明顯，那么投資客會認(rèn)為在二三線城市中存在著投資的可能：200萬元人民幣在一線城市中可能無法買到一套房，但在二三線城市卻可能是綽綽有余。

必須指出的是，一線城市在過去幾年間飛漲的房價也給二三線城市樹立了示范效應(yīng)。在過去的十年間，房價上漲10倍在這些城市并非是神話。對于一個沒有其他投資能力的普通居民來說，還有什么比投資房市更為劃算的買賣？盡管過去的經(jīng)驗(yàn)并不能夠證明未來的正確性，但是對普通居民而言，與股市等投資工具相比，房市還算是一個相對靠譜對抗通脹的手段。

也正是如此，我們就可以理解為什么石家莊和福州等城市成為這次房價上漲的領(lǐng)頭羊。房價上漲，毫無疑問是一個地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展得以改進(jìn)的標(biāo)志；但在另一方面，飛速迅猛上漲的房價也會給居民的幸福感帶來影響，尤其是對那些剛剛進(jìn)城的新城市人而言，壓力格外明顯。那么，如何化解房價上漲給當(dāng)?shù)鼐用駧淼挠绊懀?/p>

在我看來，一個可行的辦法就是增加供給，通過增加土地供應(yīng)量來平抑房價。據(jù)報(bào)道，國務(wù)院督查組發(fā)現(xiàn)一些特別需要關(guān)注的問題，其中就包括“部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個別城市不到10％?！薄恋毓?yīng)量減少了，房價能不漲上去嗎？

（作者為上海金融與法律研究員執(zhí)行院長）