2012年房企資金壓力將大增

○ 楊國華

(本文作者系東方證券分析師)

上市房企資金現(xiàn)狀或是行業(yè)的一個(gè)縮影。上市房企在2012年一季度開始將面臨突出資金壓力，“開源節(jié)流”（促銷回籠資金、減少投資）在2012年或?qū)Ⅲw現(xiàn)得更加明顯。

●上市房企未來一年內(nèi)現(xiàn)金缺口預(yù)測

以2011年6月作為分析起始點(diǎn)，未來一年，也就是到2012年6月，扣除招保萬金后的115家上市房企整體的資金缺口合計(jì)約1329億，基本相當(dāng)于2011年6月時(shí)的現(xiàn)金總量，這一缺口比2008年6月時(shí)還大。

全國龍頭“招保萬金”整體無資金缺口，這比2008年6月時(shí)有極大改善，這也為龍頭房企未來進(jìn)行“并購”提供了更多可能。

●上市房企現(xiàn)金與債務(wù)情況的對比

扣除招保萬金后的115家房企的現(xiàn)金相對于整體負(fù)債（長短期付息債+應(yīng)付應(yīng)收凈額）而言，明顯不足，這一情況要比2008年6月時(shí)還差。但對于短期付息債而言，要好于2008年6月。

截至2011年3季度，現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率低于50%的企業(yè)個(gè)數(shù)逐漸增多。但龍頭公司招保萬金現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率仍較高。

●上市房企長短期付息債務(wù)到期日分布

扣除招保萬金后的115家房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%集中在2012年償付。單季度來看，2012年1季度將達(dá)到最高的12.2%，迎來第一波相對集中到期日。

2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內(nèi)到期的長期負(fù)債），按照月度分布來看，約79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相對最多。

全國房企由于項(xiàng)目多且分散，所以信貸資金的集中度相對較低，無論是短期還是長期借款中的前五名占比通常都低于區(qū)域性房企，區(qū)域性房企受區(qū)域信貸政策影響更大。

表1：119家上市公司未來一年內(nèi)現(xiàn)金缺口預(yù)測

圖1：扣除招保萬金后的115家房企現(xiàn)金與債務(wù)情況的對比

上市房企未來一年內(nèi)現(xiàn)金缺口預(yù)測

樣本

● 119家上市房企（扣除全國龍頭“招保萬金”后是115家）

假設(shè)前提：

● 未來一年銷售回款=2x（當(dāng)年上半年銷售回款）

● 未來一年建安等投資額=2x（當(dāng)年上半年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金）

圖2：現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率分布情況

● 應(yīng)付應(yīng)收凈額=（應(yīng)付款項(xiàng)—應(yīng)收款項(xiàng)）。假設(shè)應(yīng)付應(yīng)收凈額在一年內(nèi)償還（由于多數(shù)公司財(cái)報(bào)中未公布應(yīng)付應(yīng)收款的償還期，所以實(shí)際償還期可能超過一年）

● 不考慮新增銀行貸款等渠道的資金流入

結(jié)論：

● 以2011年6月作為分析起始點(diǎn)，未來一年，也就是到2012年6月，扣除招保萬金后的115家上市房企的資金缺口合計(jì)達(dá)到1329億，基本相當(dāng)于2011年6月時(shí)的現(xiàn)金總量，這一缺口比2008年6月時(shí)還大。

● 全國龍頭“招保萬金”整體無資金缺口，這比2008年6月時(shí)有極大改善，這也為龍頭房企未來進(jìn)行“并購”提供了更多可能。

上市房企現(xiàn)金與債務(wù)情況的對比

● 扣除招保萬金后的115家房企的現(xiàn)金相對于整體負(fù)債（長短期付息債+應(yīng)付應(yīng)收凈額）而言，明顯不足，這一情況要比2008年6月時(shí)還差。但對于短期付息債而言，要好于2008年6月。

● 2011年3季度時(shí)，現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率低于50%的企業(yè)個(gè)數(shù)正逐漸增多。

圖3：扣除招保萬金后的115家房企長短期付息債季度間分布

圖4：扣除招保萬金后的115家房企短期付息債月度間分布

● 龍頭公司招保萬金現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率仍較高

上市房企長短期付息債務(wù)到期日分布

樣本

● 115家上市房企（不含招保萬金）

假設(shè)前提：

● 2011年6月-2012年6月的短期借款到期日在4個(gè)季度間的分布為20%:20%:30%:30%。

● 2011年6月-2012年6月的一年內(nèi)到期的長期借款到期日在4個(gè)季度的分布為14%:23%:34%:29%。這一比例是參考2011年半年報(bào)公布的一年內(nèi)到期的長期借款前五大金額中的到期分布比例。前五大金額占一年到期長期借款的比例為60%。（其中有62家上市房企的前五大金額占全部一年內(nèi)到期長期負(fù)債的92%，若按照這62家為樣本，則前五大金額在4個(gè)季度的到期分布為13%:24%:31%:32%）

● 長期借款在2012年7月至2014年6月8個(gè)季度的到期分布為18%:18%:16%:17%:10%:9%:9%:4%。這一比例是參考2011年半年報(bào)公布的長期借款前五大金額中的到期分布比例。前五大金額占長期借款的比例為39%。（其中有48家上市房企的前五大金額占全部長期負(fù)債的75%，若按照這48家為樣本，則前五大金額在8個(gè)季度的到期分布為17%:16%:17%:16%:10%:11%:8%:5%）

結(jié)論：

● 長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%集中在2012年償付。單季度來看，2012年1季度將達(dá)到最高的12.2%，迎來第一波相對集中到期日。

● 2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內(nèi)到期的長期負(fù)債），按照月度分布來看，約79%集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月相對最多。

● 全國房企由于項(xiàng)目多且分散，所以信貸資金的集中度相對較低，無論是短期還是長期借款中的前五名占比通常都低于區(qū)域性房企，區(qū)域性房企受區(qū)域信貸政策影響更大。