央企為何難“退房”

高山

國資委發(fā)布“央企退房令”兩年多后，真正退出的房地產(chǎn)的央企有多少？

2010年3月，國務(wù)院國資委發(fā)布了“78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)”， 要求這78家央企應(yīng)加快對其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性任務(wù)后有序退出，限令15天之內(nèi)提交退出方案。但并未明確設(shè)定退出的最后期限或時間表。

然而，來自北京產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱北交所）的信息顯示，央企“退房”進度不樂觀。

據(jù)北交所近期發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中有中國冶金地質(zhì)總局等11家主業(yè)中不包含房地產(chǎn)業(yè)的央企，通過北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項目，成交額為7.37億元。對比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長不到10%。

北交所集團董事長熊焰公開表示，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來看，這項業(yè)務(wù)無論從項目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來看增長都有限，甚至許多央企要退出卻無人接盤。一位知情人士在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，目前央企退出房地產(chǎn)的比例不足50%，保守地估計也只有30%左右，而大多數(shù)退不出來的原因比較復(fù)雜。

股權(quán)糾葛成退出瓶頸

北京匯通行投資顧問有限公司總經(jīng)理張躍進接受《中國新聞周刊》采訪時表示，目前央企退出房地產(chǎn)項目并不少，但真正接手的人并不多。主要原因是，除了股權(quán)糾葛外，當前經(jīng)濟大環(huán)境不景氣導(dǎo)致投資人減少，這也是影響央企退出房地產(chǎn)的因素。

據(jù)張躍進掌握的情況，投資者減少已是不爭的事實，由于接手央企的房地產(chǎn)項目需要運作三到五年才能盈利，而這么長的運作周期給投資者增加了很多風險。因此，在國家大力度調(diào)控房地產(chǎn)的情況下，接手央企退出的房地產(chǎn)項目不僅需要資金實力，更需要對項目所帶來的風險有一定的承受能力。

從轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目來看，目前集中轉(zhuǎn)讓的央企房地產(chǎn)項目，基本屬于央企的三級公司，股權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜，能否轉(zhuǎn)讓成功面臨著多重變數(shù)。

房地產(chǎn)項目在北交所掛牌交易的流程并不復(fù)雜，主要是前期準備時間比較長。從獲上級單位指示到落實計劃，到拿到有關(guān)部門行文批復(fù)，到啟動審計評估并到國資委備案，進入北交所交易，然后招商投資，到最后完成轉(zhuǎn)讓至少需要半年到一年時間。

“退出的過程特別復(fù)雜，尤其是牽涉到股權(quán)問題時更是難上加難，很多時候不是央企不愿意退出來，而在退出的過程中非常無奈。”前述知情人士對《中國新聞周刊》表示。

一個典型的例子是，從2011年7月1日到現(xiàn)在，北京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司先后三次在北交所掛出了51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，交易價格從最初的8.2億降到了7.54億元，但仍沒有成功轉(zhuǎn)讓出去。北交所的信息顯示，京日興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方為深圳中核集團有限公司，后者為中國核工業(yè)集團公司的全資子公司。

“可以說，能夠接手51%股權(quán)出資8億元的企業(yè)屈指可數(shù)。無論是北京首都創(chuàng)業(yè)集團，還是北辰實業(yè)股份公司都給出了幾乎同樣的答案，都想把另外49%也收購便于管理，但合資企業(yè)的另一方卻不賣。因此這一項目在北交所掛牌后，一年多的時間里始終沒有實力雄厚的買家。”上述人士表示。

股權(quán)的糾葛讓多數(shù)買家望而卻步，類似于這樣的案例并不在少數(shù)。由于大多數(shù)央企的房地產(chǎn)項目與民營企業(yè)合作，在房地產(chǎn)項目建成后央企可以退出，但有些民企則靠房地產(chǎn)項目賺取不菲的利潤，根本不想退出或轉(zhuǎn)讓，在這種股權(quán)復(fù)雜的情況下，有實力的大企業(yè)不愿意接盤，沒有實力的小企業(yè)根本接不了，轉(zhuǎn)讓難度如是增加。

國資委相關(guān)人士接受《中國新聞周刊》采訪時表示，現(xiàn)在央企退出房地行業(yè)的事情比較復(fù)雜，不是說退出就能退出的。到目前為止很難說清楚，究竟有多少家央企退出了房地產(chǎn)行業(yè)。

利益驅(qū)動退出難兌現(xiàn)

除了股權(quán)問題之外，不能忽視的是房地產(chǎn)市場所帶來的利益使央企難以退出。

前述知情人士表示，在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵央企到地方投資，同時還劃撥一些土地。這些土地除了建設(shè)工廠之外，也會建設(shè)一些職工福利房，那么在房價走高的情況下，自然也有一部分房子向社會出售。

國資委相關(guān)人士對《中國新聞周刊》表示，央企退出房地產(chǎn)政策很難實行“一刀切”，存在著很多實際待解決的問題，有的企業(yè)需要給職工提供福利房等，因此，央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說清楚。

除了職工的福利房外，更值得關(guān)注的是，早些年，一些央企在部分城市的郊區(qū)建立自己的工廠，后來城鎮(zhèn)化速度加快，此前的郊區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為市中心，工廠需要搬遷，所在地塊已大幅升值。前述知情人士表示，在這種情況下，央企普遍不愿意白白將企業(yè)的利益拱手相讓，唯一折中的辦法就是委托中介機構(gòu)與政府談判，將土地溢價按比例給到央企。這個談判的操作也比較復(fù)雜。

正是由于一系列的原因，使得央企在地方上拿地價格比較便宜，但是當“地王”對于央企來說已是不太可能。最主要的原因是，資金上沒有辦法保障，國資委要求一些央企退出房地產(chǎn)政策的出臺，使得央企財務(wù)公司在資金管理上較為謹慎，對建立房地產(chǎn)項目所需資金不予支持，也很難貸到款。

知情人士表示，多種原因使得央企在地方上拿地有著諸多的便利條件，未來隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)市場的剛性需求還是非常大，在這種情況下，央企可以通過到當?shù)赝顿Y等便利條件，拿到很便宜或者白送的土地，再與地產(chǎn)公司合作或者直接賣掉都會有利益在其中，這就使得央企退出房地產(chǎn)的難度增加。

退出時間長增加不確定因素

部分央企退出房地產(chǎn)業(yè)還面臨著復(fù)雜的法律程序。

北京匯通行投資顧問有限公司總經(jīng)理張躍進表示，由于央企退出房地產(chǎn)涉及到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從決策退出到真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓過程特別漫長，手續(xù)繁多，而整個過程在不斷發(fā)生變化，有些項目到最后只能是半途而廢。

張躍進表示，央企退出房地產(chǎn)項目基本分三個階段，前期準備階段，包括政策咨詢，委托中介機構(gòu)，可行性研究和制訂轉(zhuǎn)讓方案，報請上級審批、進行清算核資、審計、評估等工作，制訂職工安置方案、資產(chǎn)處理方案，國有資產(chǎn)評估備案。第二個階段就是進場轉(zhuǎn)讓階段，這個過程包括掛牌轉(zhuǎn)讓，與受讓方簽合同、資金結(jié)算等。最后是后續(xù)工作階段，進行工商、國有產(chǎn)權(quán)證變更登記。

而這三個階段中前期準備階段的時間最長，涉及到審批，資產(chǎn)核算等，或許在等待審批的過程中，土地或房地產(chǎn)市場等又發(fā)生了變化。

張躍進表示，珠海香洋實業(yè)有限公司從有意向轉(zhuǎn)讓到在北交所掛牌經(jīng)歷了很長時間。該項目最初是由中國機械工業(yè)集團廣州分公司參與實施，當時該分公司想將別墅賣掉，價格也與買家已談好，因為土地上的成品可以不用進北交所交易，但后來中國機械工業(yè)集團成立專門處理房地產(chǎn)的小組來處理此事，考慮到整體轉(zhuǎn)讓才又將成品納入場內(nèi)交易，中間經(jīng)過了不少變動。

不難看出的是，由于操作時間長、一些正進行中的項目一時還很難退出，這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。對于如何破解這一難題，國資委也很難有一個明確的答復(fù)，可以預(yù)見的是，央企退出房地產(chǎn)未來仍存在著很多變數(shù)。

國資委相關(guān)人士也表示，目前非房地產(chǎn)主業(yè)央企所占全國房地產(chǎn)份額不足5%，經(jīng)過近兩年的退出應(yīng)該只占到3%，相對于全國的房地產(chǎn)市場而言微不足道。而且未來國資委在考核央企時可能不再全部以經(jīng)濟效益為考核指標，對于主業(yè)利潤會加分，而對于非主業(yè)的盈利在打分上會大打折扣，從這一點來引導(dǎo)央企退出房地產(chǎn)市場。