以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前宏觀調(diào)控頻繁、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，消費(fèi)者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質(zhì)量的施工已經(jīng)成為基本需求，客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出高文化品位和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)不在稀奇。開發(fā)商需與客戶充分交流，考慮消費(fèi)者對(duì)理想房產(chǎn)產(chǎn)品的建議，以獲得項(xiàng)目開發(fā)的和諧共贏。這種注重消費(fèi)者實(shí)際需求的房地產(chǎn)開發(fā)形式，需要企業(yè)充分利用外部資源，提高項(xiàng)目市場(chǎng)響應(yīng)速度，充分利用項(xiàng)目化管理組織對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效合理的組織。

二、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理

從簡(jiǎn)單意義上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理就是成功銷售并使開發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡(jiǎn)單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運(yùn)營(yíng)管理工作。從狹義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對(duì)現(xiàn)在買方市場(chǎng)的住宅銷售來(lái)說(shuō)，一切都為了銷售，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理甚至整體的開發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理觀念，從最初的項(xiàng)目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理相對(duì)于傳統(tǒng)管理手法的最大特點(diǎn)是在于始終貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全程，以市場(chǎng)為中心，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，以此來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)和銷售，達(dá)到最大的銷售效果。這是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開發(fā)商利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，對(duì)項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機(jī)構(gòu)，包括市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、各級(jí)政府部門、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工單位、材料代理商、廣告宣傳單位、銷售代理單位、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理的實(shí)際運(yùn)用

（1）前期項(xiàng)目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場(chǎng)上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場(chǎng)需求。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)群體的消費(fèi)能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進(jìn)行合理布局，及時(shí)預(yù)留電力、專用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項(xiàng)目實(shí)施階段。在項(xiàng)目實(shí)施階段就可以具體圍繞著銷售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作展開。首先，選擇銷售代理機(jī)構(gòu)，構(gòu)建基本銷售框架。其次，進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時(shí)重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進(jìn)行配套商業(yè)招商，使項(xiàng)目本體滿足客戶的基本消費(fèi)需求，并與周邊大商業(yè)形成有機(jī)結(jié)合。并做到與客戶入住實(shí)現(xiàn)同步經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目綜合情況確定后，可以通過(guò)整合賣點(diǎn)，明確銷售策略，提前進(jìn)行營(yíng)銷推廣，為項(xiàng)目提前造勢(shì)，達(dá)到預(yù)熱市場(chǎng)，培育實(shí)際消費(fèi)群體的作用。將房源適時(shí)分批次推向市場(chǎng)。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進(jìn)行跟蹤，了解客戶對(duì)商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時(shí)機(jī)，對(duì)配套商業(yè)進(jìn)行合理的調(diào)整，進(jìn)行升級(jí)換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實(shí)的以服務(wù)客戶為出發(fā)點(diǎn)，滿足客戶的實(shí)際使用需求，往往能無(wú)形的為項(xiàng)目提升附加價(jià)值，更為開發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠(chéng)度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者主權(quán)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，必須摒棄很多年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個(gè)套路，切實(shí)的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理以運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，以滿足消費(fèi)者需求為核心，以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取、保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，將運(yùn)營(yíng)管理理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理全過(guò)程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場(chǎng)中，占有一席之地。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以遠(yuǎn)見制勝。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010

[2]葛寶山，賈寶強(qiáng)，張紅.基于項(xiàng)目管理視角的營(yíng)銷管理創(chuàng)新[J].管理百科.2005（3）

[3]王麗娜.企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的項(xiàng)目管理研究與實(shí)踐[J].科技信息.2007（11）