基于利率變化對房地產(chǎn)的影響

【摘 要】本文分析了利率與房價的關(guān)系。由于利率是一把雙刃劍，利率對房價的調(diào)控力度是有限的；我國目前的房價收入比還高于發(fā)達(dá)國家，一線城市的居民收入高，可面臨的房價更高，他們面臨的購房壓力最大；房地產(chǎn)的飛速發(fā)展為中國經(jīng)濟(jì)增長作出了顯著的貢獻(xiàn)。而中國的經(jīng)濟(jì)增長也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了必要務(wù)件。

【關(guān)鍵詞】利率；居民收入；經(jīng)濟(jì)增長；房價

一、引言

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，由此可見房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為帶動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也因房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。但現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的負(fù)面影響，因此，對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)控現(xiàn)今成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

二、利率變動對房地產(chǎn)價格的影響

利率作為中央銀行實(shí)施貨幣政策、調(diào)控全國經(jīng)濟(jì)的重要手段，對房地產(chǎn)市場中的供給與需求同時具有很強(qiáng)的調(diào)節(jié)作用。不管是對消費(fèi)者還是房地產(chǎn)投資者來說。利率的大小直接決定了投資的成本。（1）利率調(diào)整對購房消費(fèi)者的影響。一方面，對已購房者來說，利率的調(diào)高增加了他們每月支付的購房成本，主要是個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息支出會有所增加，但從總體上看影響有限。另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進(jìn)入市場的欲望。這里所說的潛在購房者主要是投資購房人和自住消費(fèi)購房人。如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費(fèi)者購房支出相應(yīng)增加，會導(dǎo)致潛在消費(fèi)者降低購房欲望甚至轉(zhuǎn)為持觀望狀態(tài)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，影響整個經(jīng)濟(jì)增長速度。（2）利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，找商業(yè)銀行貸款融資目前還是大多數(shù)開發(fā)商的主要籌資渠道，因此利率調(diào)整決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財務(wù)本的增減變化。當(dāng)貸款利率持續(xù)大幅度上升時，開發(fā)商的財務(wù)成本也相繼增高，房價保持不變的情況下，增加的成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，因此開發(fā)的收益相應(yīng)就會降低，在這種情況下開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，這樣會使房地產(chǎn)的供給量就會下降。（3）銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響。從理論方面而言，按照凱恩斯主義的觀點(diǎn)，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)反比例關(guān)系，當(dāng)利率提高時，其他投資方式的收益會增加，使投資者對房地產(chǎn)投資年行為減少，投入資金量的減少會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，相應(yīng)房價會下跌；其次對于開發(fā)商而言貸款利息成本加大，而在物價保持不變的情況下，這部分增加的成本又不能轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，在房價不變的基礎(chǔ)上，資金的成本增加相應(yīng)會讓投資的收益降低，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)明顯的降溫，導(dǎo)致價格回落。相反當(dāng)利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。

本文簡單論述了利率與房價之間的關(guān)系。首先，利率在房地產(chǎn)的供給和需求市場上有不同的作用。它是一把雙刃劍，在房產(chǎn)過熱時，提高利率，能在一定程度上減少房地產(chǎn)的投資。但同時也使很多消費(fèi)者的貸款成本增加了，利用利率來調(diào)節(jié)目前的房價效果不是很明顯。房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了我國眾多行業(yè)的發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)增長也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個好的投資環(huán)境。政府應(yīng)從民生考慮，減輕居民的購房壓力。直接方法：可以加速提供土地、加快保障房的建設(shè)、出臺物業(yè)稅等。間接方法：可以取消稅費(fèi)優(yōu)惠、嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸、限制資本市場融資等，政府在進(jìn)行調(diào)控時，切忌“一刀切”。應(yīng)針對不同的地區(qū)不同的群體制定有針對性的政策。

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