商品房預(yù)告登記制度研究

【摘要】商品房預(yù)售是房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的一種交易形式，其提高效率帶來經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也增加了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記制度正是消除風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。本文將從預(yù)告登記制度的概念和效力出發(fā)，進(jìn)而分析商品房預(yù)售登記備案制度和現(xiàn)行的預(yù)告登記制度。

【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售；預(yù)告登記；對(duì)抗效力

一、商品房預(yù)告登記制度概述

商品房預(yù)告登記制度指為了保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的商品房物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)家都采用該制度，使債權(quán)獲得對(duì)抗物權(quán)的效力，從而保障商品房購(gòu)買者的利益。商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售相對(duì)應(yīng)，是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的或者已建成但不具有交付條件的商品房預(yù)先出售給買受人。該制度緩解了開發(fā)商的資金壓力，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)由于買受人只是享受對(duì)商品房的期待權(quán)，購(gòu)買樓花離交付尚有很長(zhǎng)時(shí)日，這就為開發(fā)商一物二賣或者先賣后抵押留下了空間。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，物權(quán)相對(duì)于債權(quán)具有優(yōu)先性，所以當(dāng)開發(fā)商將建好的商品房再次賣與第三人并移轉(zhuǎn)了所有權(quán)時(shí)，購(gòu)買樓花者不得以其債權(quán)對(duì)抗后者的物權(quán)。另外，當(dāng)開發(fā)商在出售樓花后又設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，樓花購(gòu)買者也不得以其債權(quán)對(duì)抗后手的抵押權(quán)。但依照如此邏輯，對(duì)商品房預(yù)售中的買受人來說甚是不利。為了保護(hù)商品房預(yù)售中的買受人，大陸法系國(guó)家首先設(shè)計(jì)出商品房預(yù)告登記制度，通過預(yù)告登記從而賦予購(gòu)買樓花者的債權(quán)得以產(chǎn)生對(duì)抗效力，未經(jīng)其同意，任何對(duì)商品房的處分行為都不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

二、商品房預(yù)告登記的效力

公示公信效力是任何登記制度本身所內(nèi)在的效力，商品房預(yù)告登記制度也不例外。債權(quán)本是相對(duì)人之間產(chǎn)生的請(qǐng)求相對(duì)方履行的相對(duì)權(quán)，因而無需登記。但由于法律的特殊規(guī)定使得基于商品房預(yù)售合同取得的債權(quán)得以通過登記來取得公示公信效力。由于公示，所以推定所有人都得以知曉商品房上的債權(quán)存在，從而使其具有公信力。對(duì)抗效力是基于公示公信效力衍生的效力。由于商品房預(yù)告登記使得買受人的債權(quán)具有了公示公信力，以阻卻第三人主張善意不知的可能性，從而任何人欲購(gòu)買或在商品房上設(shè)定物權(quán)都會(huì)因知曉債權(quán)的存在而放棄該打算，否則其處分行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

三、商品房預(yù)售合同的登記備案制度和預(yù)告登記制度

《房地產(chǎn)管理辦法》第44條規(guī)定，“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明……”“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！蓖瑫r(shí)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！?/p>

根據(jù)以上條文我們可以看出，商品房預(yù)售合同需向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記。對(duì)于這個(gè)登記的性質(zhì)和效力，學(xué)界展開了激烈的爭(zhēng)論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記是商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記合同不生效。但此種觀點(diǎn)支持者不多，逐漸有被淘汰之勢(shì)，而且司法解釋也明確指出，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，此處條文中所稱“預(yù)售登記”就是大陸法系的“預(yù)告登記”制度。但無論從《房地產(chǎn)管理辦法》還是相關(guān)的司法解釋來看，都沒有賦予“預(yù)售登記”以對(duì)抗效力，而“預(yù)告登記”最重要的效力就是可以對(duì)抗之后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)?？梢?，這只是主張引進(jìn)“預(yù)告登記”制度的學(xué)者們的主觀愿望，并不是立法者的本意。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，此處的“預(yù)售登記”具有登記備案的性質(zhì)，其本身并非合同的生效要件，也不具備“預(yù)告登記”的效力，而是一種行政義務(wù)。其存在僅僅是作為管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，為國(guó)家征收稅費(fèi)和進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了便利。無論從立法背景還是條文意思來看，第三種觀點(diǎn)無疑最具有說服力。

所以，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)沒有建立大陸法系的預(yù)告登記制度。商品房預(yù)售登記備案制度僅僅是為行政管理提供便利的手段而已。也正是因?yàn)闆]有建立商品房預(yù)告登記制度，使得在商品房預(yù)售市場(chǎng)上充斥了欺詐和風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商一房二賣，前買受人不能以預(yù)售合同對(duì)抗后手已取得所有權(quán)的買受人，而只能向開發(fā)商主張微薄的違約金。而開發(fā)商將商品房轉(zhuǎn)售的差價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于支付的違約金。

四、《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度

由于理論界和實(shí)務(wù)界的呼吁，新出臺(tái)的《物權(quán)法》在不動(dòng)產(chǎn)登記一節(jié)中規(guī)定了預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》第20條第1款規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@是對(duì)預(yù)告登記制度的一個(gè)概括性的規(guī)定，是立法的重大進(jìn)步。首先，該條在術(shù)語表述上和國(guó)際接軌，采用了大陸法系通行的“預(yù)告登記”的概念，而不是“預(yù)售登記備案”等惹人爭(zhēng)議的表述。同時(shí)，其適用雖然主要針對(duì)房屋買賣，但還包括其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其次，由于《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”這就改變了由來已久的商品房登記要在房產(chǎn)管理部門和土地管理部門同時(shí)登記的局面。但同時(shí)，在具體規(guī)定登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法的法律、行政法規(guī)出臺(tái)前，仍由原登記部門進(jìn)行登記?？梢哉f該條明確了今后登記制度的趨勢(shì)。再次，該條再次重申了是否登記取決于當(dāng)事人的約定。預(yù)告登記并非強(qiáng)制登記，若未登記不影響預(yù)售合同的生效，只是不發(fā)生預(yù)告登記的效力。最后，該條明確了預(yù)告登記的對(duì)抗效力，即“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。一方面，預(yù)告登記的合同債權(quán)具有了物權(quán)的對(duì)抗效力，可以對(duì)抗后手未經(jīng)其權(quán)利人同意的物權(quán)變動(dòng)，從而保障了商品房預(yù)售中買受人的利益；另一方面，區(qū)分了債權(quán)效力和物權(quán)變動(dòng)的效力。條文中稱“不發(fā)生物權(quán)效力”，即出賣人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，其與后手買受人之間的債權(quán)合意有效而物權(quán)變動(dòng)無效，后手買受人可以依據(jù)生效的買賣合同而追究出賣人的違約責(zé)任，要求其賠償履行利益，而非債權(quán)合同無效以至后手買受人僅能追究出賣人的締約過失責(zé)任，要求其賠償信賴?yán)妗?/p>

五、預(yù)告登記的預(yù)售合同的對(duì)抗力

（1）預(yù)告登記后的預(yù)售合同與建筑工程優(yōu)先權(quán)。理論界對(duì)于預(yù)告登記后的預(yù)售合同和建筑工程優(yōu)先權(quán)究竟哪個(gè)更加具有優(yōu)先效力一直爭(zhēng)論不下。主張預(yù)售合同優(yōu)先的學(xué)者認(rèn)為，建筑工程優(yōu)先權(quán)的成立不以登記為要件，所以不宜為買受人所知，若建筑工程優(yōu)先權(quán)可以對(duì)抗預(yù)售合同的話，無疑使買受人陷于其無從得知的不測(cè)之中。同時(shí)，商品房買賣關(guān)系到買受人的生存利益，從價(jià)值判斷上也應(yīng)該優(yōu)于考慮。而且相關(guān)的司法解釋也明確了，“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部和大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！敝鲝埥ㄖこ虄?yōu)先權(quán)優(yōu)先的學(xué)者認(rèn)為，建筑工程優(yōu)先權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，故而不以登記為必要，但在行使上類比留置權(quán)，因而具有優(yōu)先性。而且，建筑工程優(yōu)先權(quán)關(guān)系到建筑工程款的實(shí)現(xiàn)，這關(guān)系到農(nóng)民工的權(quán)益，與購(gòu)房者相比，農(nóng)民工更處于弱勢(shì)地位。筆者贊同建筑工程優(yōu)先權(quán)可以對(duì)抗預(yù)售合同。首先，建筑工程優(yōu)先權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，故而其行使具有順位上的優(yōu)先性；其次，由于開發(fā)商只有投入資金達(dá)工程總投資的25％以上才可以進(jìn)行預(yù)售，所以建筑工程債權(quán)一般是優(yōu)先成立于預(yù)售合同債權(quán)的；再次，建筑工程債權(quán)的實(shí)現(xiàn)關(guān)系到農(nóng)民工的利益保護(hù)，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，因而更具有實(shí)現(xiàn)的緊迫性；最后，若建筑工程債權(quán)可以對(duì)抗預(yù)售合同的話，承建人為了盡可能的實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)會(huì)盡量將樓房建成以更好的進(jìn)行拍賣，否則，承建人缺乏繼續(xù)投入資金的動(dòng)力，從而使工程變成爛尾樓。預(yù)售合同中的債權(quán)人也可以行使滌除權(quán)以保護(hù)自己的期待物權(quán)。至于上述的司法解釋，其于2002年出臺(tái)，而當(dāng)時(shí)預(yù)告登記制度尚未建立，顯然不能稱之為肯定預(yù)告登記后的預(yù)售合同可以對(duì)抗建筑工程優(yōu)先權(quán)，而且從條文的表述上來看，其更多的是針對(duì)商品房現(xiàn)售而非預(yù)售。（2）預(yù)告登記后的預(yù)售合同與預(yù)告登記前設(shè)立的抵押權(quán)。預(yù)告登記前設(shè)立的抵押權(quán)雖然是意定抵押權(quán)，但這并不影響其對(duì)抗預(yù)售合同的效力。在正在建造中的商品房上設(shè)立抵押權(quán)可以有兩種途徑：其一，針對(duì)現(xiàn)存的正在建造中的未完工的房屋設(shè)定抵押權(quán)，只不過此種抵押應(yīng)視為動(dòng)產(chǎn)抵押，經(jīng)登記得以對(duì)抗第三人。所以當(dāng)?shù)盅簷?quán)人于預(yù)告登記之前在未完工的商品房上設(shè)立抵押權(quán)并登記時(shí)，抵押權(quán)可以對(duì)抗預(yù)售合同。其之所以可以對(duì)抗預(yù)售合同是因?yàn)?，抵押?quán)的設(shè)定在預(yù)告登記之前，商品房預(yù)售合同中的買受人可以通過查閱登記簿的途徑了解到標(biāo)的物上的其他權(quán)利。所以，在有充分的途徑來了解風(fēng)險(xiǎn)的情況下，商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。若未登記，則抵押權(quán)人的抵押權(quán)即便在預(yù)告登記之前設(shè)立也不得對(duì)抗購(gòu)買人。其二，對(duì)以后的商品房設(shè)立抵押權(quán)。由于商品房尚未建成，所以抵押權(quán)人需將其抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記，以獲得對(duì)抗效力。由于預(yù)告登記制度的適用范圍不僅在于商品房買賣，還及于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，所以也可以對(duì)抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記。這樣，預(yù)告登記在先的抵押合同當(dāng)然可以對(duì)抗預(yù)告登記在后的預(yù)售合同。當(dāng)然，此種抵押合同若未登記則不可以對(duì)抗預(yù)售合同。（3）預(yù)告登記后的預(yù)售合同和預(yù)告登記后設(shè)立的抵押權(quán)。由于商品房預(yù)售合同已經(jīng)過預(yù)告登記，從而具備了公示公信力。任何人都有了解其上存在權(quán)利的可能，因此抵押權(quán)人這時(shí)要自負(fù)其抵押權(quán)不能對(duì)抗預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)告登記后，抵押權(quán)依然可以按照上述兩種方法設(shè)立，但無論是否登記，其都由于成立于預(yù)售合同之后而無法與之對(duì)抗。從某種意義上說，商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記主要對(duì)抗的即是成立于其后的物權(quán)變動(dòng)，包括所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和抵押權(quán)的設(shè)立。

六、結(jié)論

商品房預(yù)售有利于減少房產(chǎn)建設(shè)的資金，提高效率，但同時(shí)也會(huì)給交易安全提供隱患。預(yù)告登記制度正是在此基礎(chǔ)上為保障商品房預(yù)售的交易安全，特別是購(gòu)買人利益的一種制度設(shè)計(jì)。經(jīng)過預(yù)告登記的預(yù)售合同具有公示公信力和對(duì)抗力。但其對(duì)抗力并非是絕對(duì)的，而是相對(duì)的，主要對(duì)抗的預(yù)告登記后發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，使之不發(fā)生物權(quán)效力而非不發(fā)生一切效力。后買受人可以根據(jù)生效的債權(quán)合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其履行利益。

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