真假賣房疑竇叢生,真主人最終喜笑顏開(kāi)

一樁房屋買賣官司讓人一頭霧水：說(shuō)是真賣房吧，卻是賣房人付首付款；說(shuō)是假賣房吧，卻是買房人在逐月歸還銀行抵押貸款。那么，這樁房屋買賣究竟是怎么回事？法院最終又該如何判決？

假賣房騙取銀行貸款

2009年6月，江蘇省蘇州市青年吳憧憬急需一筆資金，但四處借貸無(wú)門。他忽然想起在購(gòu)買蘇州市西苑小區(qū)52幢603室房屋時(shí)，以該房為抵押向銀行貸款了15萬(wàn)元，如今不是可以通過(guò)假裝售出這套房屋騙取抵押貸款嗎？吳憧憬?jīng)Q定請(qǐng)生意伙伴唐明來(lái)“買”自己的房子。

6月15日，吳憧憬偕同妻子盧芳與唐明及妻子葛麗娜，簽訂了存量房買賣契約，約定吳憧憬夫婦將西苑小區(qū)52幢603室“轉(zhuǎn)讓”給唐明夫婦，價(jià)格為40萬(wàn)元。

簽訂合同后，吳憧憬將首付款8萬(wàn)元打入了資金托管賬戶。6月29日，唐明夫婦以此房為抵押向某銀行借款32萬(wàn)元。很快，從銀行貸款所得的32萬(wàn)元也被打入了資金托管賬戶。西苑小區(qū)52幢603室進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記，房主變成了唐明夫婦，吳憧憬順利地自資金托管賬戶領(lǐng)取了總房款40萬(wàn)元。他又想到，唐明憑空多了一套房子，萬(wàn)一以后鬧起矛盾，自己有嘴都說(shuō)不清。吳憧憬便要唐明寫字據(jù)給他，證明這套房子是自己的。7月19日，唐明出具協(xié)議書(shū)，載明：“現(xiàn)有西苑小區(qū)52幢603室房屋一套歸吳憧憬所有，本人代為保管。銀行貸款由吳憧憬償還，吳憧憬有權(quán)支配本房屋，若因貸款未還清，本人可與吳憧憬協(xié)商處理此房。”拿到這張字據(jù)，吳憧憬這才安心了。

10月22日，吳憧憬因故被勞動(dòng)教養(yǎng)一年。從12月29日起，出于多種原因的考慮，唐明收回了還款專用的銀行卡，由他逐月按約歸還銀行貸款。截至2011年5月29日，唐明累計(jì)歸還銀行貸款本息58963.29元。從2010年2月起，房屋也由唐明夫婦出租并收取租金。唐明夫婦漸漸地起了貪心，感覺(jué)這房子應(yīng)該是自己的。不久，這套房屋被列入西苑小區(qū)危舊房改造工程。唐明夫婦沒(méi)有通知盧芳，悄悄地辦理了改造手續(xù)。

2010年9月12日，吳憧憬解除勞動(dòng)教養(yǎng)。他一聽(tīng)房子已經(jīng)被拆遷，便立即打電話責(zé)問(wèn)唐明，唐明說(shuō)房子本來(lái)就是賣給他的。吳憧憬夫婦上訴到蘇州市滄浪區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)蘇州市西苑小區(qū)52幢603室房屋為他們所有；請(qǐng)求判令唐明夫婦將上述房屋過(guò)戶至吳憧憬名下。

法官去偽存真斷真相

蘇州市滄浪區(qū)人民法院法官接受此案后，逐條梳理。表面上看，該房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，房主是唐明無(wú)疑。但是，抽絲剝繭，又疑竇叢生：為什么首付是賣家付的？為什么房主是唐明，最初幾個(gè)月卻是吳憧憬在收租金？為什么唐明寫了房屋“歸吳憧憬所有”的協(xié)議又以妻子不認(rèn)可為理由徹底推翻？如果是假房屋買賣，那為什么唐明又甘愿還貸？

本案所涉存量房買賣契約中的代理機(jī)構(gòu)為蘇州某投資咨詢有限公司，蘇州市滄浪區(qū)人民法院向該公司進(jìn)行了調(diào)查。該公司出具情況說(shuō)明，明確該筆業(yè)務(wù)系出售方吳憧憬夫婦與買受方唐明夫婦協(xié)商，通過(guò)房屋買賣形式獲得銀行貸款，首付款系吳憧憬全部支付，待他還清銀行貸款后，訟爭(zhēng)房屋重新過(guò)戶給吳憧憬。

2011年8月8日，蘇州市滄浪區(qū)人民法院依照我國(guó)《民法通則》第五十五條第（二）項(xiàng)、第九十二條，我國(guó)《擔(dān)保法》第三十四條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，作出一審判決：唐明夫婦于本判決生效之日起10日內(nèi)返還吳憧憬的房屋所有權(quán)。吳憧憬夫婦于本判決生效之日起10日內(nèi)返還唐明夫妻代為支付的房屋貸款本息。

8月24日，唐明夫婦不服一審判決，向蘇州市中級(jí)人民法院提起上訴。蘇州市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：唐明夫婦并未提供相應(yīng)證據(jù)證明其已支付了房屋買賣過(guò)程中的首付款。從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，相關(guān)首付款系吳憧憬墊付或由中介公司墊付，沒(méi)有充分證據(jù)表明首付款系唐明方支付，再結(jié)合唐明出具的協(xié)議書(shū)、房屋出售后先由吳憧憬歸還銀行貸款的情況，根據(jù)高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，一審法院認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。

11月2日，蘇州市中級(jí)人民法院依照我國(guó)《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：唐明夫妻的上訴理由均不能成立，本院不予采納，駁回兩人的上訴。

（題圖與本文無(wú)關(guān)，本文人名、小區(qū)名均為化名）

法官說(shuō)法

本案中，江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院二審時(shí)，依據(jù)了高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)。所謂高度蓋然性，即根據(jù)事物發(fā)展的高度概率進(jìn)行判斷的一種認(rèn)識(shí)方法，是人們?cè)趯?duì)事物的認(rèn)識(shí)達(dá)不到邏輯必然性條件時(shí)不得不采用的一種認(rèn)識(shí)手段。所謂高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，是將蓋然性占優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)手段運(yùn)用于司法領(lǐng)域的民事審判中，在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法達(dá)到確實(shí)充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已證明該事實(shí)發(fā)生具有高度的蓋然性，那么人民法院即可對(duì)該事實(shí)予以確定。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人對(duì)同一事實(shí)分別舉出相反的證據(jù)，但都沒(méi)有足夠的依據(jù)否定對(duì)方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對(duì)證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)?！?/p>

采用高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，理由有四：第一，它符合訴訟效益原則，有助于消除人民法院對(duì)案件客觀真實(shí)的盲目追求。第二，它有利于提高審判的效率，法官可以結(jié)合案情對(duì)雙方證據(jù)的證明力大小進(jìn)行自由裁量。第三，它有助于實(shí)現(xiàn)公平與正義，可以調(diào)動(dòng)當(dāng)事人在民事訴訟中的積極能動(dòng)性，也能保障當(dāng)事人在訴訟中享有平等的機(jī)會(huì)。第四，它有助于民事關(guān)系的及時(shí)穩(wěn)定。如果將證明的標(biāo)準(zhǔn)定得過(guò)高，那么會(huì)導(dǎo)致不明案件增多，使許多民事糾紛長(zhǎng)期得不到解決。不過(guò)，運(yùn)用高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)時(shí)注意，依據(jù)必須達(dá)到確信的程度，最終認(rèn)定的證據(jù)能夠相互印證，形成一條完整的證據(jù)鏈，得出唯一的證明結(jié)論。

在一審中，蘇州市滄浪區(qū)人民法院認(rèn)為：吳憧憬夫婦和唐明夫婦簽訂的關(guān)于訟爭(zhēng)房屋的買賣合同是否雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示是爭(zhēng)議焦點(diǎn)。從吳憧憬自行支付房屋首付款至資金托管賬戶、房屋買賣之后吳憧憬夫婦歸還銀行貸款并收取房屋租金、吳憧憬和唐明的協(xié)議反映的情況來(lái)看，均能表明房屋買賣并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示的合意，吳憧憬夫婦并無(wú)將訟爭(zhēng)房屋出售給唐明夫婦的意思，唐明夫婦也無(wú)購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋的意思，唐明夫婦基于該合同取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。至于唐明夫婦在該房屋負(fù)擔(dān)的房屋貸款本息、收取的租金利益，吳憧憬夫婦和唐明夫婦互負(fù)返還義務(wù)。從此案可以看出，有的人為了取得經(jīng)營(yíng)資金，可以窮盡一切辦法、不惜一切代價(jià)。吳憧憬假裝出售自家住房以騙取銀行貸款的小聰明，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地讓他摔了一跤，屬于自己的房子差點(diǎn)“飛”了。幸虧兩級(jí)人民法院明察秋毫去偽存真，終于讓他失而復(fù)得。

戴新華(江西省德興市人民法院法官)

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