鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤(pán)：一家銀行的討債路

賴(lài)智慧

8月底的一天，上午10點(diǎn)，王元極不情愿地走進(jìn)一間位于鄂爾多斯東勝區(qū)國(guó)貿(mào)大廈的特殊辦公室，外面陽(yáng)光明媚，室內(nèi)卻有些陰暗。

王元到來(lái)前，這里早已擠滿(mǎn)一屋子人，有人在喧嘩，有人在爭(zhēng)論，有人在交頭接耳，更多的人只是沉默地站著。他們來(lái)這里的目的只有一個(gè)：要回自己的錢(qián)！

這間特殊辦公室是鄂爾多斯東勝區(qū)臨時(shí)設(shè)立的“打非辦”（即打擊非法吸收公眾存款辦公室），來(lái)這里的人大多是當(dāng)時(shí)民間借貸的出資人和受害者，主要是當(dāng)?shù)乜坎疬w補(bǔ)償曾經(jīng)一夜暴富的農(nóng)民。

西裝革履的王元在這群人中分外顯眼，他是當(dāng)?shù)匾患毅y行的職員，身份特殊，到這里來(lái)了解負(fù)債人的資產(chǎn)情況和債務(wù)清償辦法。

在此之前，王元所在的銀行重金放貸給當(dāng)?shù)貛准业禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但現(xiàn)在已深陷地產(chǎn)泡沫。無(wú)奈之下，他每周都要到“打非辦”來(lái)幾次?！熬褪沁^(guò)來(lái)看看，能否要到錢(qián)，現(xiàn)在還不好說(shuō)。”王元一臉無(wú)奈地對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

銀行搶客戶(hù)瘋狂放貸

談起最近兩年鄂爾多斯房地產(chǎn)的火暴，以及當(dāng)時(shí)自己所在銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸的熱情，王元一臉感慨，如同在講述一個(gè)久遠(yuǎn)的傳奇故事。

故事的起源是鄂爾多斯近年因資源而暴富，由此吸引了大批外地投資客及掘金者聞風(fēng)而來(lái)。而隨著2005年起內(nèi)蒙古地區(qū)開(kāi)始整頓煤炭業(yè)，投資客們將目光不約而同地瞄向房地產(chǎn)。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^(guò)造城來(lái)繼續(xù)維系這個(gè)城市的表面繁榮，因而房地產(chǎn)業(yè)自2010年起步入狂熱期。

房地產(chǎn)的狂熱無(wú)疑讓當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行看到了廣闊的信貸市場(chǎng)，但激烈的競(jìng)爭(zhēng)也接踵而至。

不僅其他商業(yè)銀行通過(guò)鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)不斷涌入，與王元所在的銀行爭(zhēng)奪客戶(hù)，而且鄂爾多斯的民間借貸此時(shí)也達(dá)到巔峰，不少開(kāi)發(fā)商將融資的目光從銀行轉(zhuǎn)向一夜暴富的當(dāng)?shù)孛耖g出借人。

“與銀行貸款復(fù)雜的審批程序和手續(xù)相比，這些民間出借人錢(qián)多、膽大，而且不用走煩瑣的審批程序，所以更容易獲得急需資金的地產(chǎn)商青睞，”王元解釋說(shuō)。

一場(chǎng)爭(zhēng)奪開(kāi)發(fā)商的放貸戰(zhàn)爭(zhēng)悄然打響。

為了盡最大可能搶占大客戶(hù)，王元所在的銀行和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開(kāi)始簡(jiǎn)化貸款審核程序，以期加快放貸速度。

《新財(cái)經(jīng)》記者從當(dāng)?shù)亓私獾剑^(guò)去兩年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)最火熱時(shí)，數(shù)十萬(wàn)元的個(gè)人信貸銀行一天就能辦下來(lái)，數(shù)百萬(wàn)元的企業(yè)信貸也可在三五天之內(nèi)辦下來(lái)。

“貸款審批太慢人家就不要了，就選擇民間借貸這個(gè)更便捷的渠道了。”銀行審批程序被忽略，風(fēng)險(xiǎn)也由此放大。

據(jù)王元介紹，當(dāng)時(shí)有的銀行開(kāi)始側(cè)重委托貸款，將民間資金加收千分之幾的手續(xù)費(fèi)后，再融給當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。由于當(dāng)?shù)孛禾科髽I(yè)已完成第一步整合且市場(chǎng)持續(xù)向好，資金需求并不強(qiáng)烈，因此信貸市場(chǎng)中的多數(shù)資金都流向了房地產(chǎn)。

另一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，當(dāng)?shù)夭簧俚禺a(chǎn)商一邊從銀行借貸，一邊通過(guò)民間借貸的渠道融資，甚至把從銀行貸到錢(qián)當(dāng)做吸引民間資金的由頭：你們不用擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，放心借給我們吧，銀行都不怕風(fēng)險(xiǎn)，你們怕什么？

地產(chǎn)停滯銀行踏上討債路

泡沫最終還是破了，而且比預(yù)期來(lái)得更快。自去年當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)所謂的“九月風(fēng)暴”后，鄂爾多斯的民間借貸幾近崩盤(pán)，房地產(chǎn)資金斷裂，深陷困境。

《新財(cái)經(jīng)》記者8月底在鄂爾多斯看到，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目赤裸著鋼筋水泥，不見(jiàn)進(jìn)一步施工的跡象，有些已經(jīng)封頂?shù)捻?xiàng)目，也都是空落落的窗戶(hù)，里面漆黑一片。記者走訪了東勝區(qū)多個(gè)售樓部，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)售樓處，還是住宅項(xiàng)目售樓處，大多門(mén)庭冷落，無(wú)人問(wèn)津。

過(guò)去幾年，鄂爾多斯樓市火暴時(shí)，很多地產(chǎn)商的背景都是煤老板，因此這些資金的主要來(lái)源一是煤炭收入，二就是民間借貸。在煤炭行情出現(xiàn)頹勢(shì)的情況下，煤礦資金周轉(zhuǎn)開(kāi)始出現(xiàn)困難。與此同時(shí)，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很難從銀行貸款。雙重影響之下，資金更加困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入停滯。

當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員對(duì)《新財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，今年所在的公司基本沒(méi)有營(yíng)業(yè)額，但目前房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅下降，就是沒(méi)人來(lái)買(mǎi)，據(jù)這位銷(xiāo)售人員介紹，不少地產(chǎn)公司已經(jīng)大幅裁員，以縮減開(kāi)支。

“如果沒(méi)有給力的措施出臺(tái)，鄂爾多斯房地產(chǎn)看起來(lái)都將爛尾?！边@位銷(xiāo)售員說(shuō)。

據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，今年在建工程約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。今年前4個(gè)月，全市銷(xiāo)售商品房約150萬(wàn)平方米，同比下降兩成；銷(xiāo)售金額91億元，下降6%。

開(kāi)發(fā)商停工了，銀行就急了。此前銀行一味追求高效，而將風(fēng)險(xiǎn)控制的門(mén)檻一再降低。此外，銀行實(shí)際上無(wú)從掌握借貸人民間融資情況。在這樣的雙重風(fēng)險(xiǎn)下，銀行想要收回貸款，不僅要面對(duì)信貸企業(yè)中的房地產(chǎn)商，更要面對(duì)牽扯其中的民間借貸。

為此，自今年5月開(kāi)始，王元所在的銀行就派他托當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商“追債”，從此，王元走上了這條討債路。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人很難見(jiàn)到，導(dǎo)致王元每周只得極不情愿卻又無(wú)可奈何地到東勝區(qū)“打非辦”幾次，加入這群浩浩蕩蕩的討債人行列。

令王元頭疼的是，“打非辦”的人告訴他，出于維穩(wěn)考慮，當(dāng)?shù)鼐皆谇鍍斶^(guò)程中，更多關(guān)注數(shù)量龐大的民間借貸人，而銀行在這場(chǎng)討債競(jìng)賽中反而處于劣勢(shì)。

據(jù)《新財(cái)經(jīng)》記者了解，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行償債最有可能的辦法是，將手中的房產(chǎn)抵債給銀行。但在當(dāng)下一派慘淡的環(huán)境下，如何將房產(chǎn)變現(xiàn)，成為銀行將要面對(duì)的又一個(gè)難題。

如此情形已讓當(dāng)?shù)劂y行對(duì)地產(chǎn)信貸變得異常謹(jǐn)慎。記者走訪的當(dāng)?shù)貛准毅y行分支機(jī)構(gòu)均表示，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸早已收緊，短期內(nèi)也不大可能放松。

王元所在的銀行今年已完全停止對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放，目前只有針對(duì)首套房的按揭貸款。另一個(gè)變化是，貸款的審批程序更加嚴(yán)格了，“現(xiàn)在都要高層批準(zhǔn)，而且要從高層往下批，而不是之前的從基層往上遞”。