“新地王”猜想

李海霞

隨著近兩個月的樓市回暖，市場對于高端住宅的銷售也開始表示樂觀。

10輪網(wǎng)上報價、46輪價格競拍、326輪競配回購房面積……7月10日下午，北京萬柳地塊現(xiàn)場競價在市國土局拍賣大廳舉行。經(jīng)過78分鐘的暗戰(zhàn)，最終由中赫置地旗下的赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的價格競得，樓面價達(dá)到3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價歷史紀(jì)錄，預(yù)料之中的地王如期誕生。

未來能賺多少

北京新地王的誕生可以說是一波三折。萬柳地塊因地段稀缺，掛牌之初就被貼上了“地王標(biāo)簽”。資料顯示，中赫置地開發(fā)過北京單價最高的釣魚臺7號院，該項目位于玉淵潭公園北側(cè)，均價達(dá)到30萬元/平方米。

對于未來項目售價預(yù)期，中赫置地CEO孫鵬表示，中赫在競標(biāo)前已經(jīng)精細(xì)測算，在萬柳項目上“只追求合理利潤”。孫鵬還表示，萬柳地塊的價格不能反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個別案例。地王出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)復(fù)蘇，購房者還是應(yīng)該理性判斷。

中赫沒有給出具體售價，業(yè)內(nèi)同行都在紛紛猜測，中房協(xié)經(jīng)管委副秘書長宋延慶認(rèn)為，折算回購房，中赫拿下的萬柳地塊樓面價實際高于4萬元/平方米，估計今后房價會沖到8萬元以上。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，按照目前萬柳地塊二手房6萬至8萬元/平方米的售價衡量，預(yù)計未來該項目定價將不低于10萬元，并稱雖然萬柳地塊的實際樓面單價超過4萬元，加上每平方米1萬元的裝修標(biāo)準(zhǔn)、1萬元的開發(fā)成本以及財務(wù)、營銷成本等等，預(yù)計總成本在6.5萬元/平方米左右。

為何豪賭高端樓市

那么在新地王誕生的背后究竟有什么深層次的原因支持房企敢如此大膽拿地呢？

動機(jī)一：高價拿地并不需要支付同等額的現(xiàn)金。

別看地王動輒就是數(shù)億甚至數(shù)十億的總地價，但是并不是說拿下這塊地，簽完合同就必須支付這么多的現(xiàn)金。若是這樣，不少房企拿完地之后就基本上沒錢開發(fā)房產(chǎn)項目了，而且那些閑置地王虧損根本耗不起，即便是以數(shù)十億的代價拿地，一般也只需要付出一兩個億的現(xiàn)金支付前期地價，拿到土地的開發(fā)權(quán)之后，將其抵押給銀行，獲取銀行貸款。在降息的背景下，銀行貸款難度變小，因此高價拿地的房企沒有那么大的資金壓力。高價拿地的背后，資金鏈壓力并沒有想象中那么大，因此還可以承受，項目開發(fā)之后，隨著房產(chǎn)的銷售，資金回籠之后再慢慢還銀行貸款和按照合約支付剩余地價款，沒有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

動機(jī)二：賭樓市回暖，博弈北京高端樓市。

樓市回暖已成定局，既然如此，那么土地就會成為稀缺資源，尤其像北京這樣的地方，寸土寸金。如果參照周邊同類房產(chǎn)的銷售價格，只要能夠迅速建成，并且順利銷售出去，那么還是有不錯的利潤前景。

房地產(chǎn)行業(yè)本就是暴利，土地成本高一點的話也就是從預(yù)期的利潤中扣除一部分，并不會徹底影響盈利，不存在賺不賺的問題，只有賺多賺少的問題。即便在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，北京的豪宅市場卻一直沒有多少動蕩，不僅房價逆勢微升，而且銷售狀況也比較理想。北京集中了太多的優(yōu)質(zhì)資源，因此北京的高端樓市肯定火爆，拿地的中赫置地有著豐富的開發(fā)和銷售高端房產(chǎn)的經(jīng)驗，自然有實力博弈京城高端樓市。

隨著有錢人越來越多，對于居住質(zhì)量的追求也會越來越高，加上一些灰色利益轉(zhuǎn)化的需求，高端豪宅肯定會受到市場追捧，或許中赫置地這一次能夠賭贏。