辦公室“突圍”

孟德陽(yáng)

在住宅市場(chǎng)陷入深度觀望之中時(shí)，未列入限購(gòu)范圍的寫字樓市場(chǎng)卻是機(jī)遇重重……

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，資金出于避險(xiǎn)和逐利的目的，選擇大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而北京寫字樓租金價(jià)格近三年來(lái)的“穩(wěn)漲”或許為這些資金找到了一個(gè)出口?！?012年上半年、2011年、2010年北京寫字樓租金同比漲幅分別達(dá)到19.2%、44.2%、27.8%”，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部相關(guān)人士描述。

一二線城市空間阻塞

相比住宅市場(chǎng)，寫字樓租售市場(chǎng)則一直可以用“堅(jiān)挺”來(lái)形容。“北京新的寫字樓較少?！北本┤f(wàn)通時(shí)尚置業(yè)（萬(wàn)通集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)北京地區(qū)寫字樓運(yùn)營(yíng)的子公司）總經(jīng)理許良飛說(shuō)，這是近期寫字樓行情比較理想的主要原因。

w截至二季度末，戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京寫字樓租金達(dá)到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。戴德梁行研究部預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，全球租金水平會(huì)繼續(xù)上升，北京將成為租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)，預(yù)計(jì)其甲級(jí)寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個(gè)最昂貴商業(yè)區(qū)之一。

相比于北京、上海等一線城市在寫字樓的活躍，二線城市的寫字樓市場(chǎng)則更多表現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿ι?。目前不?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易投資比較活躍的城市包括天津、大連、成都、重慶、蘇州等地?！按祟惓鞘性诎l(fā)展進(jìn)程上都呈現(xiàn)出同一個(gè)特點(diǎn)，即正在經(jīng)歷從以工業(yè)和制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大轉(zhuǎn)變，并且這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變升級(jí)速度越來(lái)越快。這對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是寫字樓市場(chǎng)的影響是不言而喻的。辦公地點(diǎn)從廠房轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽?，從業(yè)者由藍(lán)領(lǐng)工人變成了白領(lǐng)工人?！?許良飛說(shuō)。

顯然，在這種背景下，一些主要二線城市的核心地段寫字樓，特別是甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的潛在需求。原有租戶為了尋求充足的租賃空間及相對(duì)較低的租金價(jià)格，開(kāi)始向周邊區(qū)域突圍。上述報(bào)告中同時(shí)也指出，非核心商圈空置率較上季度降低了5.71個(gè)百分點(diǎn)至2.67%，平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達(dá)到236.73元每月每平方米。

“租金漲了之后，自然就會(huì)有一部分公司承受不了租金從CBD出去到便宜的地方?！庇袠I(yè)內(nèi)人士提出了“郊區(qū)化辦公”的概念。

比如，英特爾離開(kāi)了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國(guó)煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等為人所知的企業(yè)均在此列。

美國(guó)的硅谷通常被認(rèn)為是“郊區(qū)化辦公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花園小院，其建筑密度及容積率均較低。另外，CBD區(qū)域的擁擠、停車難以及運(yùn)營(yíng)成本高等因素也促使部分企業(yè)的辦公樓向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。北京天安科創(chuàng)置業(yè)副總經(jīng)理劉芷均表示：“未來(lái)十年商務(wù)花園會(huì)逐步替代很多CBD的辦公模式。”

戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部董事李贊同樣認(rèn)為，雖然核心辦公區(qū)域仍然是多數(shù)企業(yè)向往的區(qū)域，但由于成本、交通等方面的壓力，一些企業(yè)已經(jīng)部分或全部遷址去配套日漸成熟、優(yōu)惠政策有吸引力的周邊區(qū)域，而CBD空置出來(lái)的面積則被金融、能源、醫(yī)藥及高端服務(wù)業(yè)等占據(jù)。

開(kāi)發(fā)商布局寫字樓“不差錢”

住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的兩年中，投入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地、保利等一批深耕住宅市場(chǎng)多年的品牌開(kāi)發(fā)商都先后運(yùn)營(yíng)起商業(yè)項(xiàng)目。其中，寫字樓成為涉足房企最多、項(xiàng)目配套最常見(jiàn)的業(yè)態(tài)。

今年萬(wàn)科選擇了在香港舉行中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，用意明顯。5月份，萬(wàn)科以總價(jià)約為10.79億港元收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)79.26%的股權(quán)。這一交易被市場(chǎng)視為，萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)南聯(lián)作為商用物業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，未來(lái)將注入包括商場(chǎng)及寫字樓等在內(nèi)的萬(wàn)科商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

與此同時(shí)，招商地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)了萬(wàn)科濱海這家房企。

萬(wàn)科濱?，F(xiàn)擁有深圳市鹽田區(qū)沙頭角中心區(qū)J211及J237等6宗地塊的土地使用權(quán)。資料顯示，此次招商收購(gòu)萬(wàn)科股權(quán)的這幾塊地目前已經(jīng)是即將面世的一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，命名為“壹海城”。

壹海城共分六期開(kāi)發(fā)，2012年底內(nèi)有望入市的是首期公寓和寫字樓，其中，230多套公寓主打150-160的平層和80平方米左右的復(fù)式，另有80-200平方米的寫字樓。壹海城建筑面積共約35萬(wàn)平方米，后期還將陸續(xù)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心、海岸商業(yè)街、藝術(shù)中心、超高層酒店、寫字樓等。

而值得關(guān)注的是，在該項(xiàng)目的分工上，由向來(lái)甚少涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科卻在此項(xiàng)目中主要負(fù)責(zé)商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科將負(fù)責(zé)10萬(wàn)m2的寫字樓+3.2萬(wàn)m2的商業(yè)，合計(jì)建筑面積達(dá)13.2萬(wàn)m2；而10萬(wàn)m2的商務(wù)公寓+5.5萬(wàn)m2的五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)酒店由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)，合計(jì)15.5萬(wàn)m2。

寫字樓“吸金”能力大增

寫字樓投資熱得以興起、延續(xù)，與超高的回報(bào)率有密切相關(guān)。高端寫字樓產(chǎn)品的投資回報(bào)率要高于住宅產(chǎn)品，目前高端住宅銷售價(jià)格與同區(qū)域高端住宅持平，或略高于高端住宅價(jià)格；但在租金水平上，由于住宅采用整租形式、寫字樓采用平方米形式計(jì)算租金，使得住宅收益始終停留在千元水平，同面積寫字樓卻高達(dá)住宅租金水平的7～8倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去—年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，辦公樓銷售額分別增長(zhǎng)31.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場(chǎng)14.4%的增幅。

此外，加碼商業(yè)地產(chǎn)的大型房企正在看到曙光。中期業(yè)績(jī)顯示，龍湖、中海外、保利等公司的投資物業(yè)租金收益和盈利占比都在顯著提升。

龍湖中期報(bào)告顯示，截至2012年6月，集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商業(yè)面積近44萬(wàn)平方米，整體出租率為98.6%，租金收入總額為人民幣2.27億元，較去年同期增長(zhǎng)34.8%。

據(jù)龍湖CEO邵明曉介紹，持有型物業(yè)是龍湖的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略，“我們計(jì)劃用15年的時(shí)間使租金收入的利潤(rùn)占比從5%提高到30%左右。期間我們會(huì)將不到10%的銷售回款用于投資物業(yè)。”