我國房地產(chǎn)業(yè)稅負不合理的影響及原因分析

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中起到了基礎性和支柱性作用，但該行業(yè)容易滋生投機行為，并產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，因此，房地產(chǎn)市場需要政府采取稅收政策進行干預和規(guī)范，直接對市場進行調(diào)節(jié)。筆者從宏觀和微觀的角度對我國房地產(chǎn)稅負情況進行分析，認為稅負存在不合理的影響。本文將在對我國房地產(chǎn)稅負不合理影響及其原因分析的基礎上，提出一系列減輕稅負的建議措施，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康和平穩(wěn)的發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔

一、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅負不合理的影響及原因分析

（一）稅負不合理的影響

房地產(chǎn)業(yè)稅負的不合理影響表現(xiàn)為：（1）過重的稅負將加重房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本，削弱開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的積極性，為了減少開發(fā)成本，開發(fā)商將通過哄抬房價，在銷售市場上彌補成本增加的部分，目前過重的稅負已經(jīng)導致我國商品房價格的攀升和空置率的提高，而房地產(chǎn)投資的資金大部分來自金融行業(yè)貸款，不健康的房地產(chǎn)投資環(huán)境，將直接影響金融行業(yè)的良性發(fā)展。（2）根據(jù)世界銀行專家基恩的調(diào)查研究表明，高稅負行業(yè)投資、人均薪酬、就業(yè)、勞動生產(chǎn)等增長率要低于低稅負行業(yè)。也就是說，高稅負的房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境中，資本擁有者很有可能將投資的目標從房地產(chǎn)行業(yè)轉移到其他低稅負的行業(yè)，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)資本外逃和人力資本外流的情況。（3）為了減輕高稅負帶來的成本負擔，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人很有可能采用各種手段逃避稅收，而目前我國房地產(chǎn)稅收征管難度相對較大，主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)的運作模式特殊，存在逃稅、偷稅和避稅的漏洞。從房地產(chǎn)稅負機關的稅收專項檢查案件可以直接看出，房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅案件數(shù)量逐年遞增，嚴重降低稅制的運行效率。

（二）稅負不合理的原因分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)不合理的稅負表現(xiàn)為稅負不均、征稅重復和稅外收費過多等問題，其原因有：（1）根據(jù)房地產(chǎn)運行環(huán)節(jié)，稅收分為開發(fā)、交易和保有三個階段征稅，其中開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收有契稅、印花稅、耕地占有稅3種，交易環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅等8種，保有環(huán)節(jié)僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅2種。由此可以看出，房地產(chǎn)稅收存在稅制結構不合理的問題，其產(chǎn)生的直接影響是房產(chǎn)出讓成本增加，開發(fā)商只能通過提高房產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)，另外也容易滋生炒房投機行為。（2）現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制，契稅和印花稅、土地增值稅和營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等存在重復征稅的問題，造成了稅負的不公平。（3）房地產(chǎn)稅收是地方政府的主體行為，由于政策模糊，再加上稅收征管的強制性，隨意性的征管將影響稅制的規(guī)范性和穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)企業(yè)對稅收產(chǎn)生抵觸情緒，如遇房地產(chǎn)市場經(jīng)濟蕭條，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量將會降低，開發(fā)項目空置囤積，利潤也就無處可言，影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

二、減輕我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅負的建議措施

（一）稅制體系改進，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則

目前房地產(chǎn)稅制開發(fā)、交易和保有的3個環(huán)節(jié)存在征收比例失調(diào)現(xiàn)象，因此要進行稅制體系改進，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)的原則：（1）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收包括契稅、印花稅和耕地占用稅，筆者認為隨著農(nóng)用地轉用的限制和耕地保護政策的強化，以后農(nóng)用地轉為城市建設用地的情況將會越來越少，而且取得土地的時候已經(jīng)繳納了土地出讓金，因此耕地占用稅的征收要進行適當減少或者取消；契稅和印花稅具有重復征收問題，事實上契稅的所有功能在印花稅中都能夠體現(xiàn)出來，因此筆者認為有必要將契稅和印花稅進行合并。（2）交易是稅負體現(xiàn)的主要階段，該階段的稅收名目最多，進行稅制體系改革的內(nèi)容主要有3個方面：①營業(yè)稅，可借鑒增值稅合理分擔的原則，一方面將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)營業(yè)總收入減去其他稅費余額，避免重復收稅，另一方面是在房地產(chǎn)銷售轉讓時以各個房地產(chǎn)企業(yè)新增環(huán)節(jié)收入作為計稅的依據(jù)。②就目前的房地產(chǎn)交易市場行情分析，土地增值稅應適度減少稅率，通過降低稅務部門的課稅成本和納稅人的納稅成本，簡化該稅種，在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤處于平均化狀態(tài)之后，則可以將土地增值稅與其他稅種合并。③新增遺產(chǎn)稅和贈與稅，將遺產(chǎn)和贈與稅的起征點定位為一百萬，提高遺產(chǎn)和贈與的投機成本，一方面可以解決地方政府財政壓力，另一方面則可以調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題。（3）鑒于保有環(huán)節(jié)稅收體系的不健全，譬如城鎮(zhèn)土地使用稅達不到節(jié)約用地、提高土地使用率和調(diào)節(jié)土地級別收益的目的，以及房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值和房租收入計稅理論的不科學，筆者認為要將兩者進行合并，并簡化稅收征管的程序，降低征管成本。

（二）收費體系的規(guī)范和完善

房地產(chǎn)收費體系的規(guī)范和完善，分為以下幾個步驟：（1）在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前期，企業(yè)處于純投入階段，稅負應該進行適當減輕，一是將房地產(chǎn)收費項目法制化，從法律的高度上界定地租、稅收和其他收費項目的標準，并取消違背房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的不合理收費項目；二是收費制度的公開化，譬如給予房地產(chǎn)企業(yè)舉報未征收公開稅費項目行為的權利和渠道；三是通過稽查處罰的方式取締明令禁止的收費項目，責令亂收費和攤派的機關退還當事人所收費用，并對直接責任人進行相應的處分，其中包括行政處罰和刑法追責等。（2）對基礎設施建設的費用進行劃分，譬如住宅小區(qū)，政府出資負責銀行、學校和醫(yī)院等紅線外的基礎設施建設費用，經(jīng)營性的配套則由開發(fā)企業(yè)負責承擔，在房價中予以體現(xiàn)；土地出讓金中剔除基礎設施建設費用；道路消防設備、地下給排水設施和城市綠化等市政基礎建設費用要適當取消。（3）通過稅費改革，合理確定稅費體系：首先通過費改稅的方式，取締原有的管理性和建設性的收費項目，保留原有資源性和補償性的收費項目；其次分離經(jīng)營性和行政性的收費，取消不合理的收費項目，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)合法減輕稅負的措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅負主要源自于企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，為了減輕自身稅負，企業(yè)可在獲得政府政策支持并在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，采取以下方法合理避稅：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在轉讓環(huán)節(jié)，如果銷售價格過高，營業(yè)稅、城市建設稅、土地增值稅等就會相應增大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理制定項目售價，杜絕盲目追求高售價，正確處理好售價與稅收之間的關系，使得兩者的利益得以平衡兼顧。（2）房地產(chǎn)企業(yè)要設置稅務籌劃部門，以開發(fā)項目的利潤率為基本依據(jù)，對毛利率等進行核定，并通過與稅務部門的溝通，爭取較低的計稅毛利率。（3）房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)所得稅、土地增值稅等進行深入研究，根據(jù)國家的規(guī)定政策，對稅費征收名目的合理性和合法性進行判斷，在法律允許范圍維護自身的權益，以消除稅負的不合理影響。

三、結束語

綜上所述，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如日中天，逐步成為我國的支柱行業(yè)，也成為國家稅收的主要來源之一。但稅收方面存在的問題，形成了稅負的不合理影響，為了消除這些影響，筆者認為一方面要對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的實際情況進行分析，了解清楚實際的稅負狀況，另一方面是通過稅收改革，減輕稅負的不合理影響?？傊康禺a(chǎn)行業(yè)的稅負屬于稅制中弊端因素引起的不合理現(xiàn)象，可能會成為高房價和行業(yè)泡沫的始作俑者，因此我們要在保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時，從各個方面提出改革的思路。

參考文獻

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作者簡介：任麗（1975-），女，漢族，天津人，本科，中級經(jīng)濟師、中級會計師，任職于天津貽成實業(yè)集團有限公司，研究方向：總賬會計及財務管理。

（責任編輯：陳岑）