房地產(chǎn)調(diào)控正面臨新的“十字路口”

張嗣興

上海易居研究院的報告顯示，截至2012年8月底，包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，同比增長11.71%，環(huán)比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存銷比為9，其中，上海8月份新建商品住宅存銷比為12.3，北京為8.2，廣州為7.4，深圳為7.2。根據(jù)歷史經(jīng)驗，存銷比的合理區(qū)間為6～9個月，偏小區(qū)間為3～6個月，偏大區(qū)間為9～12個月，過大區(qū)間為12個月以上。

作為直接反映樓市冷暖的數(shù)據(jù)指標，存銷比下降，不僅表明樓市回暖，更暗示房價存在反彈的可能。一線城市中，除上海存銷比依然維持在高位外，其它3個城市的存銷比均較低，房價存在上漲壓力。未來幾個月，由于開發(fā)商年底回籠資金的要求，房企將加速推盤，從而會增加供應量。同時，積壓的購房需求也逐步釋放，預計需求的增量依然大于供應量，故存量還會繼續(xù)下跌趨勢。另一方面，商品房銷售面積將無懸念地繼續(xù)上升，預計四季度存銷比仍在合理區(qū)間徘徊，而明年上半年會回落至偏小區(qū)間，屆時房價上漲的壓力將進一步增大。開發(fā)商也非常關心存銷比，如果這一數(shù)值持續(xù)下降，部分開發(fā)商就可能“捂盤惜售”，等待有可能到來的價格反彈。

樓市調(diào)控從緊的信號再起。北京土地市場在經(jīng)歷過短暫的火熱之后，后續(xù)土地出讓被臨時“叫?！薄Ｔ趶V州，由于價格較高的項目成交開始變得活躍，成交均價面臨上漲壓力，于是，價格較高的項目預售也被限制。

房地產(chǎn)市場陷入僵局。

房地產(chǎn)調(diào)控正面臨新的“十字路口”。

在9月22日舉行的中歐國際工商學院第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈呼吁：“政府一再地表態(tài)說，行政性的管制措施是暫時的，是要為未來的經(jīng)濟手段調(diào)控爭取時間。如今這個調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了好幾年，而現(xiàn)在我們國家的經(jīng)濟發(fā)展到了一個關鍵時刻。在這個時刻，我們應該凝聚社會共識，大家共同地來討論一下，房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場，應該有什么樣的制度，才可能使得它能夠比較健康地發(fā)展?！?/p>

吳曉靈之所以如此說，是因為中國的房地產(chǎn)調(diào)控陷入兩難境地。今年年初，溫總理在“兩會”期間的記者招待會上及《政府工作報告》中，對房地產(chǎn)調(diào)控的事情講得比較多，因為房地產(chǎn)確實是對社會和經(jīng)濟影響很大的問題。溫總理講，政策要促進房價向合理價格回歸。什么是合理房價·溫總理肯定地說，合理房價就是根據(jù)居民的收入以及蓋房子的成本，二者比較，如果適度就是合理，如果不適度就是不合理。我們叫房價收入比。另外一個指標是房價租金比。拿這些指標來衡量，中國的房價確實非常高，泡沫的確是有的，而且很嚴重。過高的房價不僅會導致經(jīng)濟泡沫的風險，也會導致社會矛盾突出。按照北京現(xiàn)在的房價，80%的人都買不起房子。這個問題的根在哪里·應當說是社會結構、收入分配問題，是社會兩極分化特別嚴重。如果高收入階層的10%或15%的人，放手多買幾套房子，房價抬起來，剩下85%的人都要被擠出這個市場?？勺》坑謱儆诒匦杵?，由此產(chǎn)生的社會沖突就會比較激烈。于是，只能進行調(diào)控。可是，調(diào)控并非無人反對，很多人都會借口“穩(wěn)增長”，強調(diào)中國經(jīng)濟屬于投資驅(qū)動型，房地產(chǎn)投資在整個經(jīng)濟當中占20%以上的比重，房地產(chǎn)投資有它的上下游。鋼材、玻璃、水泥等屬于房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品；家電、家具、裝修等屬于房地產(chǎn)的下游產(chǎn)品。所以，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長有著很重要的影響；如果房價真下跌了，買房人的資產(chǎn)就會受到損失，買房人當然不愿意承受這樣的代價。另外，地方政府借債多投到基礎設施建設上，它能借到錢，是因為銀行看到地方政府有土地出讓的收入，往往以此為擔保。如果房地產(chǎn)市場不行了，地方政府便沒有了收入來源，它的建設就會停下來，經(jīng)濟增長就會降下來，金融機構的風險也會加大。這些觀點也不是完全沒有道理。但對于房價的上漲，如果聽之任之，老百姓肯定是不能接受的，會釀造出很大的社會風險。該如何拿捏這個尺度，是一項非常大的挑戰(zhàn)。

事實上，截至目前的調(diào)控，根本無暇顧及“房價向合理價格回歸”，僅“抑制房價過快增長”就已顯得力不從心，因為沒有人敢試試讓全國房價崩掉30%會是什么情況·從其他國家來看，美國房價一崩潰，引發(fā)了此輪的世界金融危機；日本當年的房價崩盤，導致了日本20年經(jīng)濟停滯不前；西班牙的房價問題爆發(fā)，馬上國家債務就扛不住了。就連香港的樓市崩盤，也會制造出一批負資產(chǎn)階層人士。因此，似乎最好還是控制住房價，不要讓它過快增長。房價不漲了，要買房的人感覺到了希望；房價沒有大幅度下跌，已經(jīng)買房的人沒有感覺資產(chǎn)縮水。同時，36000萬套保障房給真正困難的人以很大的希望。如此看來，無論政府還是銀行，都不希望房價下降，似乎也有道理。

正是這許多的“似乎也有道理”，使得政府對房地產(chǎn)的調(diào)控碎片化、短期化。正是宏觀調(diào)控的碎片化、短期化政策，造成了與微觀之間長期存在“彈簧博弈”。房地產(chǎn)市場的繁榮，對于地方政府而言，始終具有做大GDP、增加地方財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房地產(chǎn)調(diào)控稍有放松，甚至不需放松，只要有些“不強調(diào)”的跡象，微觀層面就有捂熱樓市的沖動。只有宏觀調(diào)控不斷施力，政策效果才能持續(xù)地顯現(xiàn)，若宏觀調(diào)控不再施力，政策效果就不會疊加，而一旦宏觀調(diào)控有所減弱，往往會出現(xiàn)有違政策初衷的負向反彈。這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進則退。也正是因為這種博弈，才導致了“房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了好幾年”，至今問題得不到解決。

不久前，有報道引述國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明的觀點稱：中國房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)的長期政策備選方案中，房產(chǎn)稅一直被認為是最有效也是最有可能取代限購政策，獲得推廣的措施之一。認為房產(chǎn)稅可以形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在今年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會在中國實施。反對的意見認為，房產(chǎn)稅是一種物業(yè)稅，因為土地70年使用權等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業(yè)稅的條件，房產(chǎn)稅不是限購政策的理想替代方案：第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但是在生產(chǎn)建設交易環(huán)節(jié)的稅負相當高。第二，中國實行的是土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經(jīng)由購房者在房價中承擔了，開征物業(yè)稅會產(chǎn)生對土地使用重復征稅。第三，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權，對房屋所在的土地只有使用權，不屬于物權的范圍，即使要征物業(yè)稅，也應剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。很顯然，房產(chǎn)稅進一步擴大試點條件未必成熟，房產(chǎn)稅制度化就更無基礎了。

當下雖然經(jīng)濟下行，但政府調(diào)控政策的口風不改，在可預見的今后幾年內(nèi)，中國不會再把房地產(chǎn)當成GDP增長的主發(fā)動機。限購和限貸政策不放松，加上資金面收緊，房價暴漲也只是苦苦煎熬的開發(fā)商的奢望。看一座城市的房價，關鍵要分析這座城市的房價是由安居因素決定的，還是由投機因素決定的。由安居因素決定，遵循的是商品規(guī)律，由投機因素決定，遵循的是金融規(guī)律。中國只要把安居功能好好地發(fā)展起來，把投機功能抑制住，在中國城鎮(zhèn)的自身住房率已達到89.68%的情況下，中國的房價會有辦法解決。這些年的調(diào)控，雖說每一次的調(diào)控都取得了成效，但是調(diào)控政策更多只是針對一段時間內(nèi)的問題，而對供求關系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠。有一些政策出臺，解決了階段性問題的同時，也引起供應量階段性的下降，反而導致了供求矛盾的激化。所以，目前的當務之急是增加用地供應，督促各地開工，加快城市配套，適當提高城市規(guī)劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對住房的合理需求，支持對開發(fā)商的合理融資，增加供給是根本，而任何與增加有效供給方向和目標相悖的房地產(chǎn)政策出臺都應當慎之又慎。要承認房地產(chǎn)既有消費屬性又有投資屬性，同時制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關系，從源頭上解決地方政府對土地財政依賴這一房地產(chǎn)調(diào)控難點之所在。

房地產(chǎn)市場一定會從目前僵局中走出，“抑制房價過快增長”的目標一定能夠?qū)崿F(xiàn)，“促進房價向合理價格回歸”的目標也一定能最終實現(xiàn)。