地產(chǎn)走強(qiáng)背后的“樂觀預(yù)期”

鐘林

截至本周四，滬指距離年初1月6日的年內(nèi)低點(diǎn)2132點(diǎn)，已經(jīng)行走了105個(gè)交易日。這期間，滬指波瀾不驚，甚至杳無生氣。但地產(chǎn)板塊卻是風(fēng)生水起，虎虎生威。同期累積漲幅統(tǒng)計(jì)顯示，滬指是6.87%，深成指是14.94%；而地產(chǎn)指數(shù)（399200）卻是35.60%，地產(chǎn)指數(shù)與滬指相差5倍（5.18倍）多；地產(chǎn)指數(shù)在23個(gè)大類行業(yè)中的同期漲幅表現(xiàn)是最好的。

這就非常奇怪了，國務(wù)院住建部和國土資源部等部委一再重申，樓市調(diào)控政策“四個(gè)不（調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松、調(diào)控絕不反復(fù)）”；溫總理更是說出兩句令人印象深刻的警示語：一、在去年2月27日講，“房產(chǎn)商應(yīng)流著道德的血液”；二、在今年3月14日講，“樓價(jià)還遠(yuǎn)沒有跌到合理價(jià)位”。

政府對地產(chǎn)商苦口婆心也好，再三喝斥也罷，能夠說出來的重話都講出來了。但是地產(chǎn)商就是不太識做，主要城市樓價(jià)始終未有深幅下跌及回歸。而地產(chǎn)板塊卻迥然不同，從2010年1月1日至今年1月6日，地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)暴跌45.94%，滬指和深成指同期僅跌33.99%和36.97%。地產(chǎn)板塊所受到樓市調(diào)控的打擊和重創(chuàng)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過后兩者。

還有更搞笑的是，郭主席曾經(jīng)大呼藍(lán)籌股罕有低估。本欄姑且不將地產(chǎn)板塊納入低估的藍(lán)籌陣營。因?yàn)闊o論怎樣，郭主席都不可能在這個(gè)季節(jié)去公開力挺地產(chǎn)板塊。那么，政府遏制及反對樓價(jià)狂升，包括證監(jiān)會所力挺藍(lán)籌板塊的態(tài)度，顯然都沒有讓地產(chǎn)板塊持續(xù)走牛的份。如果要按照“炒股要聽黨的話”的邏輯，也萬萬不會想到地產(chǎn)板塊會走得這么牛。這就出現(xiàn)了嚴(yán)重的邏輯錯(cuò)亂和分析悖論，也讓很多篤信基本分析的投資人困頓和迷惑。

現(xiàn)在地產(chǎn)板塊已經(jīng)成為強(qiáng)勢領(lǐng)軍板塊并一發(fā)而難收之際，各種事后的解釋也就會不請自來，如：

一、央行連續(xù)三度下調(diào)存準(zhǔn)率和一次降息，還有對穩(wěn)增長、用投資來力保和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的思維慣性，都讓地產(chǎn)板塊充滿遐想空間；

二、地產(chǎn)板塊在過去兩年多的嚴(yán)重超跌，顯然就是跌過頭了，跌多了，該板塊本身就有強(qiáng)烈“矯枉過正”之估值修復(fù)的本能需要；

三、自今年4月以來，各地樓市的“小陽春”頻現(xiàn)、剛需釋放，對一套房貸優(yōu)惠打折的重新恢復(fù)；四、尤其是有媒體近日杜撰出“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”，被國家發(fā)改委斥之為“純屬捏造”等。

這些亦真亦假的信息頻出，其實(shí)都在顯示，熱炒地產(chǎn)板塊的機(jī)構(gòu)資金，對此早就是寧可信其有，而不可信其無；也在說明，股市中但凡存在的東西，總有其合理性；還在說明，在一個(gè)主要靠聯(lián)想來維持炒作熱點(diǎn)的市場中，既要理性分析，又要不漏掉市場熱點(diǎn)和機(jī)會，是多么的不容易。

自年初以來，地產(chǎn)板塊持續(xù)逞強(qiáng)。在過去105個(gè)交易日中，該板塊累積漲幅是滬指的5倍多，當(dāng)然也在笑傲其他22個(gè)大類行業(yè)的同期漲幅表現(xiàn)。很多分析師到現(xiàn)在方才如夢初醒般的發(fā)現(xiàn)，該板塊居然是一個(gè)潛力極大的金礦，并且給出各種事后諸葛亮式的解釋。

其實(shí)，地產(chǎn)板快走強(qiáng)早就有資金進(jìn)場的異常跡象。據(jù)筆者的一路監(jiān)測，該板塊自今年1月9日以來，就有機(jī)構(gòu)資金在持續(xù)流入，動(dòng)作明顯，毫不遮掩。2011年度年報(bào)和今年一季報(bào)也在分別顯示，社?；鹪谌ツ晔袌鲎畋^的時(shí)候，悄悄對10多間內(nèi)房股有明顯介入或增倉；今年一季報(bào)中，內(nèi)房股又是公募基金重倉或加倉增持的主要板塊。

在今年前5個(gè)月，樓市調(diào)控政策并不曾有任何放松。少數(shù)城市想“搞搞震”，也被中央主管部門先后果斷叫停；樓價(jià)疲軟和現(xiàn)房庫存的持續(xù)增加等毫無新起色及變化。在絕大多數(shù)被限購的城市，不夠資格的買房人，想買又缺少“入場證”；有資格的買家，應(yīng)該還是被觀望的心態(tài)所主宰。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)并佩服這些積極介入地產(chǎn)板快的機(jī)構(gòu)資金，似有先人一步的超人預(yù)見功夫。內(nèi)地多個(gè)城市5月份的銷售數(shù)據(jù)大多向好，顯示地產(chǎn)行業(yè)基本面在回暖，對地產(chǎn)股價(jià)有支撐。在穩(wěn)增長的大前提下，樓市調(diào)控政策明顯不再加碼收緊，在前期一系列保證剛需的政策措施出臺后，樓市銷售出現(xiàn)積極變化。

北京近期公布的官方調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，開始印證市場正在轉(zhuǎn)暖。1至5月，北京商品房銷售面積為465.7萬平方米，同比增長3.1％。雖然增幅很小，有指這是自2010年4月中旬調(diào)控后同比首次出現(xiàn)上漲。以5月份單月來看，住宅銷售面積為109.5萬平方米，同比上漲107.8%，環(huán)比上漲29.6%。同時(shí)，1至5月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資940.9億元，同比增長2.8％，增速比1至4月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

其實(shí)，早在去年10月下旬，溫總理在天津就講過宏觀調(diào)控要“預(yù)調(diào)微調(diào)”，這應(yīng)該是銀根、流動(dòng)性將要寬松的最早及最清晰的政策信號。其后雖然央行“放水”的過程較慢，但一直有樂觀的預(yù)期在支撐及發(fā)酵。從去年下半年至今，下調(diào)銀行存準(zhǔn)率已經(jīng)三次，還有一次降息，股市的多頭由此歡呼雀躍。但最應(yīng)該偷笑的，肯定必屬樓市無疑。央行在今年第二次下調(diào)存準(zhǔn)率之際，就有銀行界人士指出，該次放水的4千多億流動(dòng)性中，進(jìn)入樓市的，應(yīng)該占到4成。

事實(shí)上，即便現(xiàn)在地產(chǎn)板快已經(jīng)上漲35.60%（年初至周四），但其整體的平均市盈率也才不過16倍多一點(diǎn)。雖然比銀行板塊是要高出不少，但相比其他板塊，依然還是具有低估值優(yōu)勢。只要調(diào)控政策不再加碼、流動(dòng)性寬松的預(yù)期依然在持續(xù)，地產(chǎn)板快繼續(xù)震蕩向上，還是可以預(yù)估的。

在這一輪樓市調(diào)控中，有極度看淡樓市的大空頭曾經(jīng)放出狠話稱，主要城市樓價(jià)（均價(jià)）要跌5成；地產(chǎn)企業(yè)多半要“執(zhí)笠（倒閉）”；還有更加荒誕的預(yù)言：這一次調(diào)控結(jié)束后，看誰還敢再炒樓？但到目前為止，這三大很嚇人的“預(yù)見”遲遲未能應(yīng)驗(yàn)，或者根本就看不到。

在5月下旬，《2012中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》發(fā)布。2011年度地產(chǎn)商的前10強(qiáng)，依舊有8席還是老面孔，萬科、恒大、中海、保利再次雄居前四，“四大天王”座席企穩(wěn)；華潤置地、龍湖、碧桂園、世茂、富力、金地位列十強(qiáng)。其中，港股7家，A股3家。與2010年相比，前五位席次保持不變。

2010年排在第11名的碧桂園和第14名的金地兩家后來居上，躋身10強(qiáng)。顯示出，盡管全國有五、六萬家地產(chǎn)商，但在前100強(qiáng)，尤其是前10強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績還算較為穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅震蕩。高負(fù)債也好、現(xiàn)金流捉襟見肘也罷，包括地產(chǎn)商拿地的勁頭或疾或徐。但到目前為止，暫時(shí)依然沒有實(shí)質(zhì)性危及這些企業(yè)的“命根”。在大型房企中，市場不時(shí)能夠聽到麻煩不斷，甚至岌岌可危的資訊，多半與綠城有關(guān)。其他的大公司，似乎沒有這么多“緋聞”。

當(dāng)然不能說地產(chǎn)商還在盡享“好日子”，全行業(yè)其實(shí)早就是“一片慘淡”。以行業(yè)營收增幅來看，從2009年的78%，到2010年的58%，再到去年的2.49%，完全就是“王小二過年”，全行業(yè)營收最近10年來首次僅現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長。

包括A股和境外上市的176家地產(chǎn)商，2011年?duì)I收均值為55.91億元，同比略增2.49%，與2010年相比大幅減少了56個(gè)百分點(diǎn)；上市房企營業(yè)利潤均值15.56億元，同比下降3.90%；2011年全年首次出現(xiàn)上市房企總體利潤負(fù)增長。

進(jìn)入5月份以后，各地有關(guān)樓市銷售再現(xiàn)火爆的新聞不絕于耳。什么“小陽春”、紅五月、“千人搶購”之類的新聞和圖片又在接踵而至。“四大天王”居然破天荒的首次出現(xiàn)5月單月銷售成交同時(shí)突破百億元的盛況，既是嚴(yán)厲調(diào)控之下的新景觀，又在說明，這四大天王已明顯形成標(biāo)桿房企的第一梯隊(duì)，在此輪調(diào)控之后，房企的分化將更加嚴(yán)重。已公布5月份月報(bào)的15家上市房企，當(dāng)月的銷售額環(huán)比增長22.55%。1至5月，15家標(biāo)桿房企銷售金額同比上漲7.15%。

上述銷售數(shù)據(jù)顯示，一、即便全部都是由符合限購條件的剛需在出手、絕無炒家，也足以支撐這些地產(chǎn)商的苦日子不再那么難捱；二、集體突圍、以價(jià)換量等已經(jīng)成為標(biāo)桿地產(chǎn)商的普遍共識，前提當(dāng)然無可避免都是以犧牲、放棄利潤為代價(jià)。據(jù)稱，業(yè)內(nèi)今年只做而不說的要訣是：“業(yè)績達(dá)標(biāo)、利潤減少”。也在說明，紅五月和樓市回暖等，至少又可以讓一批地產(chǎn)商高興一陣，又可讓其好過一陣。