房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀審慎管理研究

項燕彪 賀聰

摘要：本文從空間維度宏觀審慎管理這一角度出發(fā)，著重探討了我國房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險外溢對金融業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的重要影響。通過深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和地方融資平臺三者之間風(fēng)險傳導(dǎo)的機制和路徑，本文認為，當(dāng)前我國宏觀審慎管理的空間維度需要重點關(guān)注金融機構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)業(yè)及地方融資平臺的風(fēng)險，并提出我國空間維度宏觀審慎管理的相關(guān)政策建議：應(yīng)進一步加強對房地產(chǎn)金融支持的嚴格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險；同時，需深入推進地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度。

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺；風(fēng)險外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號：F832.4文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構(gòu)之間共同的風(fēng)險敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險能力大幅提升，在經(jīng)營機制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會造成局部性風(fēng)險，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

就當(dāng)前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關(guān)注金融機構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強對地方融資平臺貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防控。經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險更多地集中在地方融資平臺和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺的信貸風(fēng)險現(xiàn)狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺三者之間風(fēng)險傳導(dǎo)的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機制

近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動，將對銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴張，各個商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴張的現(xiàn)象。從金融機構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集中特征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各?。ㄖ陛犑校┓康禺a(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個?。ㄖ陛犑校┑姆康禺a(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風(fēng)險的迅速蔓延和擴散，對房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟下行，房價大幅下跌，金融機構(gòu)將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況

近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經(jīng)濟復(fù)蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》中特別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風(fēng)險值得關(guān)注。

作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計署對地方政府債務(wù)的審計結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風(fēng)險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險敞口過度集中的風(fēng)險，使得地方融資平臺的風(fēng)險被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務(wù)的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔(dān)著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務(wù)償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經(jīng)營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風(fēng)險。一方面，地方政府投融資平臺經(jīng)營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實現(xiàn)，地方政府投融資平臺貸款的違約風(fēng)險將進一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。

進一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計署的審計結(jié)果，到2010年底，地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導(dǎo)致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價格來實現(xiàn)儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)價格之間相互推動、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺貸款的風(fēng)險狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動將直接影響我國當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個中心主體——房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺——的貸款質(zhì)量，進而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴張。由于房地產(chǎn)抵押價值的上升以及信貸風(fēng)險的下降，各金融機構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進行重點投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷深入，金融機構(gòu)的共同風(fēng)險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風(fēng)險狀況一旦惡化，將對各金融機構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易受到宏觀經(jīng)濟波動、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟下行或者政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟不利時，房地產(chǎn)需求會發(fā)生變化，市場預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著逆轉(zhuǎn)的危險。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟進入下行期，市場需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺貸款，各金融機構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風(fēng)險，金融市場將出現(xiàn)流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與系統(tǒng)性風(fēng)險之間傳導(dǎo)機制的分析可以看出，當(dāng)前我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的關(guān)鍵點在于如何對金融體系的共同風(fēng)險暴露加強監(jiān)管，即如何設(shè)計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體——房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺——的貸款投放實施更加嚴格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的潛在風(fēng)險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機構(gòu)的共同風(fēng)險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的風(fēng)險現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進一步加強對房地產(chǎn)金融支持的嚴格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中儼然成為我國當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認為，我國金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個方面進一步強化對房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標(biāo)體系，合理評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)警機制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識別和評估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險狀況。在不斷改進的過程中，測試風(fēng)險因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學(xué)嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設(shè)僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預(yù)測。因此，我國金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風(fēng)險的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實施抵御風(fēng)險的各種應(yīng)急方案和行動計劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價格的走勢，及時、動態(tài)地調(diào)整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會助長房地產(chǎn)信貸的擴張，進一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進一步完善LTV的調(diào)整機制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價格變動及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時調(diào)整LTV上限，對具有投資、投機性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴格的LTV上限。

3. 動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機構(gòu)的運營狀況及抗風(fēng)險水平，有差別地實行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機構(gòu)風(fēng)險敞口趨于集中的形勢下，應(yīng)及時設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險。在具體實施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險狀況以及金融機構(gòu)的運營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險，嚴防大額授信集中度風(fēng)險，并在把握風(fēng)險收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質(zhì)的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態(tài)調(diào)整。嚴格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風(fēng)險定價，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。

（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內(nèi)容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數(shù)據(jù)庫及風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺貸款風(fēng)險的早期預(yù)警機制。地方融資平臺貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風(fēng)險，實時掌握風(fēng)險動態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國地方融資平臺運行的現(xiàn)狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺的風(fēng)險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風(fēng)險的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準(zhǔn)備。

2. 適時調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產(chǎn)收費權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價值比（LTV）等指標(biāo)，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺貸款風(fēng)險預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險。

3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財政收支結(jié)余情況、財政負債情況、預(yù)計經(jīng)濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據(jù)不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負債率等指標(biāo)；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風(fēng)險控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構(gòu)。

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（責(zé)任編輯 耿 欣；校對 GX）