讓保障房建設(shè)在創(chuàng)新中推進(jìn)

從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域觀察，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然會(huì)成為“兩會(huì)”代表委員們熱議的焦點(diǎn)。但除了商品房市場(chǎng)調(diào)控之外，保障房建設(shè)是否應(yīng)該加速，保障房資金來(lái)源、土地供給的問(wèn)題，同樣應(yīng)該成為熱議的焦點(diǎn)。

其實(shí)，保障房從來(lái)沒(méi)有脫離商品房體系而獨(dú)立存在，從海外市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，保障房所占總體房產(chǎn)供應(yīng)的比重大小直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。如果保障房供應(yīng)能夠達(dá)到市場(chǎng)供應(yīng)的三分之一，那么，房地產(chǎn)波動(dòng)性就能明顯減少。同時(shí)，由于中低收入群體能夠保障基本住房需求，房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)負(fù)面沖擊也會(huì)被有效控制。

而從中國(guó)保障房建設(shè)的歷史看，長(zhǎng)期以來(lái)調(diào)控政策過(guò)度重視商品房建設(shè)，而忽視了保障房建設(shè)。即便最近幾年，調(diào)控政策越發(fā)注意對(duì)保障房建設(shè)的“補(bǔ)課”需求，但保障房建設(shè)的土地供給問(wèn)題、資金來(lái)源問(wèn)題依然制約著保障房建設(shè)的發(fā)展。而這些問(wèn)題亟待政府部門通力給出體制性解決，同時(shí)也必然成為“兩會(huì)”上代表委員建言獻(xiàn)策的焦點(diǎn)所在。

保障房建設(shè)資金渠道拓寬。財(cái)政部近日發(fā)文明確，在保障性安居工程現(xiàn)有資金來(lái)源基礎(chǔ)上，將增加的地方政府債券收入、個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國(guó)有資本收益和城市維護(hù)建設(shè)稅收入用于保障房安居工程建設(shè)，確保不留資金缺口。

在分析保障房市場(chǎng)資金的供求結(jié)構(gòu)之后，我們?nèi)噪y以充分樂(lè)觀。進(jìn)入2012年度，上年已開(kāi)工的保障房需要繼續(xù)投錢建設(shè)，而當(dāng)年新開(kāi)工的項(xiàng)目也在源源不斷地上馬，同樣是“嗷嗷待哺”。據(jù)預(yù)計(jì)，保障房資金壓力將可能會(huì)攀升到1.8萬(wàn)億?2萬(wàn)億元之間。顯然，如此大的資金缺口嚴(yán)重捆縛了保障房正式入市的腳步，主管部門安排新渠道所投入保障房市場(chǎng)的資金，很可能只是“涓涓細(xì)流”，難解資金缺血之痛。

盡管財(cái)政部門發(fā)文要求可以使用地方債融資和房產(chǎn)稅彌補(bǔ)地方債不足。但從地方債發(fā)行情況看，此前的融資目標(biāo)并非全部指向保障房，且已陸續(xù)到期。平衡預(yù)算、及時(shí)還債反而是地方政府面前的首要工作，如果處理不當(dāng)則極易引發(fā)信任危機(jī)，影響到后續(xù)融資。

在這一語(yǔ)境下，我們很難期望用于保障房建設(shè)的地方融資規(guī)模能有一個(gè)大的突破。而從房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)征情況看，2011年上海、重慶兩地分別征繳稅款不過(guò)22.1億元和1億元，這與高達(dá)數(shù)萬(wàn)億級(jí)別的資金需求相比，著實(shí)是杯水車薪。

需要指出的是，目前中央政府要求各地土地出讓金凈收益的10%用于保障房建設(shè)，但這部分資金來(lái)源卻可能因樓市低迷影響土地市場(chǎng)而風(fēng)光不再。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%?？梢?jiàn)，通過(guò)土地出讓金渠道提供的資金規(guī)模將會(huì)縮水，這與保障房建設(shè)資金需求膨脹趨勢(shì)之間產(chǎn)生了背離。這同樣會(huì)對(duì)保障房建設(shè)的大規(guī)模資金籌集構(gòu)成負(fù)面影響。

既然現(xiàn)有財(cái)政實(shí)力無(wú)法全面擔(dān)此重任，其中的關(guān)鍵就在于要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金投入的積極性。不可否認(rèn)，保障房建設(shè)具有投入大、資金回收期長(zhǎng)的特征，較難在直觀的商業(yè)效益方面吸引社會(huì)資本，然而，優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)與稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策卻是許多企業(yè)渴求的無(wú)形資源。就此而言，各級(jí)地方政府還需要以更加全面的思維為保障房市場(chǎng)做好融資工作。單純依靠修補(bǔ)性的制度建設(shè)，已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的資金困局了。

至于保障房建設(shè)的土地缺口問(wèn)題，同樣可能通過(guò)制度突破而破解。比如，主管部門對(duì)于閑置土地的處理時(shí)，應(yīng)該考慮不只是罰款之后就繼續(xù)閑置，而是應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供給，甚至可以考慮補(bǔ)充保障房建設(shè)用地不足的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)一舉兩得的政策目標(biāo)。

建設(shè)保障房的開(kāi)發(fā)商也可以充滿政策新意，比如國(guó)資部門要求央企退出房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。但是，根據(jù)央企自身社會(huì)公益責(zé)任的定位，完全可以限定他們從事保障房建設(shè)工作，以微利收入為追求目標(biāo)，同時(shí)避免了保障房建設(shè)方資金、實(shí)力不足的問(wèn)題。

凡此種種建議，其中的核心就在于不能因?yàn)橐粫r(shí)的現(xiàn)實(shí)瓶頸就放棄重大制度推進(jìn)，只要調(diào)控部門愿意用更大的決心和誠(chéng)意解決保障房建設(shè)，就必然能夠找到創(chuàng)新的解決方案，我們也期望在全國(guó)“兩會(huì)”上聽(tīng)到更多的真知灼見(jiàn)。

（馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，第一財(cái)經(jīng)頻道主持人）