2012,商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)觀察

羅蕾 田新杰

2012，商業(yè)地產(chǎn)龍?zhí)ь^

在過去的一年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價(jià)令”、“限購令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、“老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策措施席卷而來，在此調(diào)控大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論不休，褒貶不一，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭議的2011調(diào)控年。

在經(jīng)過系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉(zhuǎn)移陣地?！稗D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞，連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)而著稱的地產(chǎn)龍頭萬科，也未能免俗。

2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的態(tài)勢(shì)？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的大躍進(jìn)時(shí)代

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)處于大發(fā)展和大躍進(jìn)的時(shí)代。

2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場(chǎng)”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。萬科集團(tuán)總裁郁亮去年還數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。而在萬科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)SOHO公寓”，在去年限購令后，便以不限購、不限貸等優(yōu)勢(shì)，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當(dāng)天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時(shí)。江西本土第一品牌開發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實(shí)上，除了排名前20名的開發(fā)企業(yè)，其他有實(shí)力開發(fā)商也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來投資浪潮

對(duì)于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說的確有點(diǎn)過了，畢竟往年一個(gè)地方政府的財(cái)政收入有60%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會(huì)容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看來，可能性較大。專家預(yù)測(cè)，2012第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

對(duì)于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國指數(shù)研究院常務(wù)院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！?/p>

在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長46.3%，2011年上半年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達(dá)60%～85%。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。因此，從全球趨勢(shì)來看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被逐漸重視，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。

按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬~2500萬人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景?！笆濉币?guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專家預(yù)測(cè)，中國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)。

而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。那么，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢(shì)所趨。

但投資者也應(yīng)該了解的一點(diǎn)是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識(shí)，但存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，因此也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。當(dāng)然，對(duì)于個(gè)人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪勝算更大。

受樓市調(diào)控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對(duì)新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將面臨考驗(yàn)，這也意味著，眾多中國小開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎，而對(duì)一些運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)，將會(huì)迎來整合機(jī)會(huì)。（據(jù)《江南都市報(bào)》）

布局商業(yè)地產(chǎn)房企強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)

2011年出臺(tái)的限購令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。大家本以為只有一年期限的“限購”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。

商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績半壁江山，今年房企繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意圖明顯，專家警示泡沫風(fēng)險(xiǎn)。有跡象表明，2012年開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績的意圖明顯。

商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績兜底

在住宅市場(chǎng)受到限購影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷售業(yè)績提供較大支撐。

目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國際高端品牌度假酒店花都合景喜來登度假酒店正式營運(yùn)，這是繼該公司在廣州開發(fā)東圃合景福朋喜來登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務(wù)，顯示其不斷加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù)，支撐業(yè)績。

與合景泰富一樣，調(diào)控政策作用下，鑒于住宅市場(chǎng)疲軟，不少開發(fā)商通過投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。

越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績顯示，在其90億元的銷售業(yè)績中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻(xiàn)來自商業(yè)地產(chǎn)部分。

而一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過直接拿地、收購項(xiàng)目等途徑，萬科投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店?duì)I運(yùn)收入為約人民幣3400萬元，較上年同期增長53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項(xiàng)目“天鑾”坐收21.08億元，及時(shí)為合景全年業(yè)績“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當(dāng)多的精力。

調(diào)控逼商業(yè)地產(chǎn)提速

大房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實(shí)早兩年已出現(xiàn)。但無可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控使這一轉(zhuǎn)變步伐瞬間提速。

在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨(dú)自開”。2011年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬元/㎡。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，過去一年廣州寫字樓總的吸納量達(dá)到30.4萬平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級(jí)寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/㎡，已接近2008年最高水平時(shí)的135元/㎡。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業(yè)用房銷售額增長30%。

謹(jǐn)防滯銷風(fēng)險(xiǎn)

“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！敝袊笖?shù)研究院院長黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。

去年銷售業(yè)績得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來應(yīng)對(duì)調(diào)控，在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)著重打造航母型、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，今年銷售目標(biāo)還會(huì)有所增長。

而保利計(jì)劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億元－25億元。

有專家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時(shí)間內(nèi)追逐超額利潤顯然不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資線和回報(bào)期都比較長。如果供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滯銷和堆積，最終仍然考驗(yàn)開發(fā)商的資金承受能力。

商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個(gè)泡沫？

房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實(shí)上，這并非杞人憂天。在中國銀監(jiān)會(huì)去年八月召開的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯(cuò)過最好時(shí)期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問題是，以前主動(dòng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)并沒有抓住，現(xiàn)在因?yàn)樽≌芟薅缓宥媳粍?dòng)轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會(huì)并不大。

住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來銷售春天

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國20個(gè)一、二線城市成交量合計(jì)為137.5萬套，相比2010年全年少了23萬套。從2011年部分地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在全國范圍內(nèi)，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。

從地產(chǎn)企業(yè)角度來看，很多公司在早些年就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開始慶幸，當(dāng)年提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為今天打下了良好的基礎(chǔ)。他們用"恰好牢牢把握住了機(jī)會(huì)"來描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。

收益大風(fēng)險(xiǎn)也大 投資要慎之又慎

商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項(xiàng)目運(yùn)作方能夠如期運(yùn)作成功，投資者僅靠租金一項(xiàng)，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報(bào)率，真可以說得上是"一個(gè)商鋪管三代人吃喝"。不過，同樣也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準(zhǔn)，或者項(xiàng)目運(yùn)作失敗，投資者將有可能損失慘重。

就有這樣一個(gè)例子可以給想盲目沖進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域的投資者敲一個(gè)警鐘。位于東莞萬江的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華南MALL城，即是失敗的例子。

資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國首個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場(chǎng)。

據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。

那個(gè)位置不錯(cuò)，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒有做起來，主要是因?yàn)橐?guī)劃不合理。所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹(jǐn)慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）

收購兼并高潮來臨

隨著消費(fèi)力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯(cuò)，但市場(chǎng)巨大不等于沒有陷阱。

當(dāng)各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場(chǎng)的慘淡行情時(shí)，很少有人注意到，商辦市場(chǎng)的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格出現(xiàn)了全面下跌。

“國內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場(chǎng)分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标柟庑聵I(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報(bào)記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資高潮，2012年或許會(huì)是一個(gè)“分水嶺”——這波商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問題的項(xiàng)目會(huì)加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。

不過，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為“商辦市場(chǎng)目前依然值得繼續(xù)投入”。

商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)初現(xiàn)？

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。

春節(jié)假期的特殊性和相對(duì)較短周期內(nèi)的市場(chǎng)成交特點(diǎn)，也許并不直接說明相應(yīng)市場(chǎng)的真正走勢(shì)。不過，結(jié)合2011年底期間更長時(shí)間段內(nèi)商辦市場(chǎng)的走勢(shì)卻不難發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場(chǎng)供求回升，供應(yīng)量和銷售量均達(dá)到年內(nèi)的第二高位，但受價(jià)格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價(jià)格在當(dāng)年最后一個(gè)月全面下跌。同時(shí)，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。

中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理季峰認(rèn)為，12月價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價(jià)格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，投資者開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫字樓價(jià)格相應(yīng)高位盤整。

同時(shí)，火熱全年的商辦土地市場(chǎng)，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過去的 1月，上海成交經(jīng)營性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價(jià)成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價(jià)均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價(jià)達(dá)11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購入商辦土地。

商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個(gè)在售寫字樓報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個(gè)寫字樓項(xiàng)目報(bào)價(jià)發(fā)生變動(dòng)，報(bào)價(jià)下調(diào)的在售寫字樓項(xiàng)目明顯多于上漲項(xiàng)目。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，商辦市場(chǎng)近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢(shì)？

吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸?！疤貏e是2008年前后才開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個(gè)瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團(tuán)隊(duì)開始疲于應(yīng)付。”

不過吳堯認(rèn)為，市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢(shì)大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時(shí)被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個(gè)必然過程。

商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購兼并高潮來臨

高力國際華東及西南區(qū)暨中國物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報(bào)表示，整個(gè)住宅市場(chǎng)可能會(huì)在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報(bào)率較高，未來將會(huì)有越來越多的投資者加大對(duì)零售物業(yè)的興趣。

高力國際最新發(fā)布《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2011年第四季度上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。

“大宗交易背后是商辦市場(chǎng)的易手高潮，2012年開始，國內(nèi)主要市場(chǎng)的商辦物業(yè)換手率將明顯增加?！眳菆蝾A(yù)測(cè)。

吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認(rèn)識(shí)一致。高緯環(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購對(duì)象。預(yù)計(jì)2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購年，是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的“2012”。

吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機(jī)收購，加大投資；其次則是國內(nèi)各類資本通過資本創(chuàng)新進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購中。

換手率增加的背后，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

可見的未來，大量商業(yè)新項(xiàng)目入市，傳統(tǒng)的零售市場(chǎng)格局將面對(duì)挑戰(zhàn)。高緯環(huán)球的最新調(diào)研顯示，僅在上海，未來兩年有22個(gè)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。大規(guī)模未來供應(yīng)量或?qū)?dǎo)致空置率上升。

在吳堯看來，近幾年涌入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)及其背后的資本，2012年相當(dāng)一部分將不可避免面臨退出的壓力?！霸诮ǖ拇笮蜕虡I(yè)綜合體項(xiàng)目中，可能有一半左右的新進(jìn)入者面臨這種壓力。二三線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，住宅及可售的商業(yè)部分已經(jīng)售出，而最核心的商場(chǎng)部分卻處于開發(fā)初期。這種項(xiàng)目可能占近幾年上馬的綜合體項(xiàng)目的40％。換手高發(fā)的環(huán)節(jié)將集中在這類項(xiàng)目。”（據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）