城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民的住宅

2006年11月22日，方某和班某達(dá)成買賣房屋協(xié)議，當(dāng)日方某交付了購(gòu)房款，并于2007年5月21日辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有讓方某騰房，該房一直由孟某占用，后袁某占用該房。方某要求袁某騰房，袁某拒不騰房。2007年8月7日方某訴至縣法院，要求其騰房。2007年10月8日袁某提起訴訟，要求法院判令方某于班某之間的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，并支持其具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2007年8月7日方某訴至縣法院，要求其騰房，2007年10月8日袁某提起訴訟，要求法院判令方某于班某之間的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，并支持其具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。方某感到本案件法律關(guān)系復(fù)雜，遂找律師代理該案件。通過(guò)查閱案卷，律師認(rèn)為假使袁某租用了該房，那么依據(jù)法律規(guī)定就具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，袁某的主張就會(huì)得到法院的支持，對(duì)方某就會(huì)不利。可是律師在查看袁某的訴狀時(shí)發(fā)現(xiàn)，袁某的常住戶口是在張家口市區(qū)。通過(guò)進(jìn)一步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)袁某的常住地不但是張家口市區(qū)，而且其戶籍的性質(zhì)是城鎮(zhèn)居民戶口。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，袁某這種身份是不能再農(nóng)村購(gòu)買住宅的，其請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，通過(guò)開庭，袁某撤回了其訴訟，并給方某騰了房屋。

法律分析以及建議：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于房屋。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要具備下列條件：

1.在租賃合同的存續(xù)期間。

2.在同等的條件下購(gòu)買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購(gòu)買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。

3.必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。這說(shuō)明承租人并不想購(gòu)買該房屋，也就沒(méi)有保護(hù)的必要了。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。給承租人考慮是否購(gòu)買該房屋的時(shí)間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表示，出租人不得在這個(gè)期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項(xiàng)規(guī)定，承租人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買賣合同不能生效。

袁某如果是農(nóng)村居民，依照以上規(guī)定是具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?？墒窃诒景府?dāng)中袁某恰恰是城鎮(zhèn)居民，依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）中：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！钡囊?guī)定，袁某不具備購(gòu)買農(nóng)民住宅的主體資格，其主張也不會(huì)得到法院的支持。

摘自《農(nóng)村法治網(wǎng)》