商業(yè)地產(chǎn)泡沫襲來(lái)

李好

2012年7月11日下午3點(diǎn)，北京21世紀(jì)地產(chǎn)亦莊店店長(zhǎng)小娟邊吃中飯邊告訴記者：“生意好是好，但我們的日子不好過(guò)?！笔芤嬗诙址拷灰资袌?chǎng)的回暖，3月份以來(lái)這家中介的交易量開(kāi)始回升。不過(guò)，與此同時(shí)，這間不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上漲了8元，這意味著年租金上漲了將近30萬(wàn)元。小娟說(shuō)還有比她更郁悶的：“我們其他開(kāi)在市中心分店的租金漲得更厲害，我們算是漲得很少的?！?/p>

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個(gè)縮影。從2010年開(kāi)始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場(chǎng)降至冰點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國(guó)大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長(zhǎng)春，在建和計(jì)劃施工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到了四十余個(gè)。但是，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些耗資巨大的項(xiàng)目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開(kāi)業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入泡沫時(shí)代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)了需求量。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)104個(gè)，未來(lái)兩年內(nèi)還將有1000萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目投放。地方政府在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)時(shí)往往超前規(guī)劃，要求興建與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不對(duì)等的大型商場(chǎng)、寫字樓與星級(jí)酒店，大規(guī)模上馬類似項(xiàng)目直接導(dǎo)致供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。曾任職于萬(wàn)科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說(shuō)就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開(kāi)發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費(fèi)人群是誰(shuí)，也不知道能招來(lái)多少商家。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林公開(kāi)表示，對(duì)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，因其并非在一個(gè)合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也表達(dá)了相同的看法：“輕易進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險(xiǎn)的事情。住宅市場(chǎng)如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一模一樣，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，一切就等于零?！?/p>

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)是埋沒(méi)英雄的地方。

這是個(gè)看上去前景無(wú)限的行業(yè)。大背景是中國(guó)的城市發(fā)展飛速，200萬(wàn)人口以上的大城市數(shù)量激增，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長(zhǎng)。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認(rèn)為是中國(guó)新型經(jīng)濟(jì)的載體，經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要組成部分，沒(méi)有任何政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，更不存在限購(gòu)。不過(guò)，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售商、商家、消費(fèi)者，從選擇、建筑設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期更長(zhǎng)，對(duì)資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠(yuǎn)不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對(duì)公司運(yùn)營(yíng)造成致命沖擊。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就曾公開(kāi)告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開(kāi)發(fā)商把眼光拉長(zhǎng)到10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。鄺盛向記者解釋，住宅開(kāi)發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目?！吧虡I(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場(chǎng)，從開(kāi)始到結(jié)果花了10年時(shí)間，投資回報(bào)率百分之四十幾，沒(méi)有幾個(gè)公司能比得了。但它前7年投資回報(bào)率是負(fù)的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個(gè)快錢就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開(kāi)始就要自覺(jué)納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時(shí)，地產(chǎn)商還要學(xué)會(huì)避免開(kāi)發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場(chǎng)對(duì)接，而不是邊開(kāi)發(fā)、邊招商，甚至是先開(kāi)發(fā)、后招商。

住宅開(kāi)發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目？

以萬(wàn)科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬(wàn)科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬(wàn)科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專注于住宅地產(chǎn)。在公眾場(chǎng)合，郁亮也多次強(qiáng)調(diào)，公司沒(méi)有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。從2010年開(kāi)始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風(fēng)開(kāi)始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒(méi)碰過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科開(kāi)始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當(dāng)年年底，深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，此外還有營(yíng)運(yùn)、推廣、物流等服務(wù)部門支持商業(yè)項(xiàng)目。2011年，萬(wàn)科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開(kāi)始拿一些純商業(yè)地塊。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過(guò)200億元。

萬(wàn)科的成功之處在于將住宅專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化以及把資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率做到極致，這種專一的商業(yè)模式，成就了萬(wàn)科前面10年的穩(wěn)坐泰山?！凹兇獾淖≌瑢⒉辉偈墙ㄖ闹髁鳎《氖浅鞘芯C合體?！边@句話出自萬(wàn)科2010年年初發(fā)布的財(cái)報(bào)。兩年過(guò)去了，這家巨頭成為了商業(yè)地產(chǎn)界的“小學(xué)生”，開(kāi)始重新學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)里的規(guī)則。

不過(guò)泡沫開(kāi)始涌現(xiàn)，萬(wàn)科沒(méi)有多少試錯(cuò)的機(jī)會(huì)了。