商業(yè)地產(chǎn)的交通流線和建筑空間研究

王紅霞 羅維熙

摘要：對(duì)于既定商業(yè)地塊來(lái)說(shuō)，充沛的人流來(lái)自于對(duì)商業(yè)建筑空間交通系統(tǒng)動(dòng)線的有效組織和與城市交通系統(tǒng)的有機(jī)結(jié)合。而人群駐留的因素則更復(fù)雜一些，文化氛圍、感官吸引、甚至空間規(guī)模或細(xì)微的小品處理都有可能成為人們駐留的因素。在設(shè)計(jì)工作中，我們對(duì)于如何建構(gòu)規(guī)劃商業(yè)地塊的交通系統(tǒng)，形成有效的購(gòu)物流線往往通過(guò)兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 交通流量 建筑空間

Abstract: as to established business plot for, energetic people from the commercial building space transportation systems use a line of effective organization and and urban transportation system organically. And the crowd stay factors were more complicated, culture atmosphere, senses, and even space scale or attract small sketch processing could be the people stay factors. In the design work, we as to how to construct the traffic system planning business plot to form effective shopping streamline often through two channels to achieve.

Keywords: commercial real estate traffic flow building space

中圖分類(lèi)號(hào)： F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

商業(yè)建筑空間的價(jià)值及其提升由諸多因素決定，從建筑設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，商業(yè)空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。購(gòu)物不一定是我們這些設(shè)計(jì)師的愛(ài)好，但近來(lái)我們卻不得不在購(gòu)物的環(huán)境中花費(fèi)更多的時(shí)間，充分地感受以及認(rèn)真地觀察和研究，最終發(fā)現(xiàn)影響人們購(gòu)物方向選擇及停留的因素，這對(duì)于如何設(shè)計(jì)有吸引力的商業(yè)建筑空間起著至關(guān)重要的作用。人們?cè)诨顒?dòng)中常用視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)等感官接受城市環(huán)境傳達(dá)的信息，經(jīng)過(guò)心理活動(dòng)進(jìn)行甄別并做出反應(yīng)，從而影響到人們對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)以及行進(jìn)路徑的判斷和確定。這樣的行為模式受控于人們的行為習(xí)慣，同時(shí)也被環(huán)境所影響。其中有強(qiáng)制性的空間模式，如：行人過(guò)街必須通過(guò)人行橫道或過(guò)街天橋，同時(shí)也存在非強(qiáng)制性的影響人們心理感受的空間模式，行進(jìn)路徑仍由主觀決定。

1、現(xiàn)代都市對(duì)大型商業(yè)區(qū)的交通流線的要求

1.1系統(tǒng)地分析地塊對(duì)本地區(qū)人們生活的影響所產(chǎn)生的行為模式，并與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合，從而發(fā)掘出規(guī)劃設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)和有效組織商業(yè)建筑空間動(dòng)線，進(jìn)而達(dá)到提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的目的。

北京亦莊1R10地塊設(shè)計(jì)方案為例。該地塊位于北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)居住圈的核心位置，東西兩側(cè)與開(kāi)發(fā)區(qū)的兩條主要道路相鄰，并且整個(gè)地塊呈楔形，向南正對(duì)這兩條道路的交叉口。在前期調(diào)研的過(guò)程中，我們對(duì)經(jīng)過(guò)地塊的人群進(jìn)行觀察，并分析他們對(duì)地塊形成影響的行動(dòng)軌跡。發(fā)現(xiàn)從東西兩側(cè)經(jīng)過(guò)的人們往往選擇從地塊中部偏北的腹地穿越，而不是從地塊南側(cè)繞行。這一研究結(jié)果直接影響了整個(gè)商業(yè)地塊內(nèi)部的動(dòng)線布置。東北方向穿越到西南方向的流線被利用起來(lái)，形成整個(gè)商業(yè)地塊內(nèi)部動(dòng)線的基本走向。商業(yè)建筑空間和步行系統(tǒng)也在這個(gè)基礎(chǔ)上架構(gòu)起來(lái)。這樣的布置順應(yīng)人們的習(xí)慣行為模式，并將為商業(yè)建筑空間提供充沛的人流。

1.2在現(xiàn)代城市中，人們的交通行為模式被功能細(xì)化的城市交通道路系統(tǒng)所限。如果將城市交通系統(tǒng)與商業(yè)建筑空間有機(jī)地結(jié)合往往能為商業(yè)空間的增值提供必要的條件。 比如北京望京K6區(qū)商業(yè)街設(shè)計(jì)方案，由于地塊緊鄰城市交通主干道，除了寬闊的城市主干道兩側(cè)的步道，就很難再找到其他人流的來(lái)源，人們?cè)谠摰貕K的行進(jìn)路徑受到城市交通系統(tǒng)的很大限制。因此，如何引導(dǎo)人群進(jìn)入建筑群聚集人氣，是提升該商業(yè)建筑空間價(jià)值的首要問(wèn)題。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們最終認(rèn)為項(xiàng)目和城市交通道路的緊密聯(lián)系和有機(jī)結(jié)合是唯一的選擇。在設(shè)計(jì)中，我們提出了“擴(kuò)大的人行道”的概念。延伸人行道的寬度，將其動(dòng)線用經(jīng)過(guò)切割的商業(yè)建筑體量分解成內(nèi)外兩條。外部的動(dòng)線延續(xù)城市的步行道，商業(yè)店鋪也呈傳統(tǒng)的臨街形態(tài)。而內(nèi)部的動(dòng)線則將人流引入建筑群內(nèi)部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院設(shè)置等各個(gè)方面激發(fā)人群的興趣并創(chuàng)造停留的可能性。內(nèi)外動(dòng)線之間也實(shí)現(xiàn)了自由的溝通，將整個(gè)區(qū)域的商業(yè)空間和城市的步道系統(tǒng)融為整體。由此，人們?cè)谏虡I(yè)空間和城市交通空間轉(zhuǎn)換的過(guò)程都將在不知不覺(jué)中完成，為營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍提供了條件，從而使這個(gè)地塊成為城市環(huán)境中具有活力的場(chǎng)所。

2、要求在具體工程實(shí)例的體現(xiàn)

2.1不同商業(yè)區(qū)的不同要求

在具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，不同類(lèi)型的商業(yè)建筑空間所涉及的人們購(gòu)物流線的因素也不盡相同，例如：與城市歷史記憶的融合；對(duì)感官吸引起重要作用的建筑外在形象等等。因此在不同類(lèi)型的商業(yè)建筑空間中最終形成體現(xiàn)商業(yè)空間價(jià)值的購(gòu)物流線，是設(shè)計(jì)中具有綜合性、創(chuàng)造性的過(guò)程。盡管很難用一兩種簡(jiǎn)單的模式來(lái)滿足當(dāng)今商業(yè)項(xiàng)目的需求。但是，與城市緊密結(jié)合的商業(yè)街形態(tài)和大型綜合商場(chǎng)仍然具有一定的代表性。下面就以這兩種不同的商業(yè)模式分別舉例說(shuō)明。 商業(yè)街是當(dāng)今很多商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重頭戲，這種空間模式由于靈活開(kāi)放，能夠和城市的空間緊密結(jié)合，近年在國(guó)內(nèi)漸成趨勢(shì)。以商業(yè)行為動(dòng)線為依據(jù)來(lái)控制各處商業(yè)價(jià)值的最大化，在商業(yè)街這種空間模式下體現(xiàn)得最為明顯。 2.2膠州老城區(qū)商業(yè)中心改造要求

就拿膠州老城區(qū)商業(yè)中心改造項(xiàng)目為例，它是膠州市老城區(qū)的一座大型商業(yè)綜合體規(guī)劃項(xiàng)目，位于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心，周邊已經(jīng)新建了一些中型商場(chǎng)和酒店等，南側(cè)道路臨河，地塊內(nèi)還留存有一處古城隍廟建筑。 因?yàn)槭桥f中心商業(yè)地塊的改造，所以我們要做的就是圍繞購(gòu)物流線的組織方式和節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)把原來(lái)業(yè)已形成并隱藏在地塊中的商業(yè)行為及空間秩序還原和提煉，形成新的商業(yè)街并與城市的歷史文化和遺跡相聯(lián)系。 最終設(shè)計(jì)形成的東西向連接的商業(yè)街，不但和城市道路平行，和城市人流的方向相符，還為爭(zhēng)取更多的人流提供了條件。最重要的是聯(lián)系了新的商業(yè)區(qū)和老的城隍廟廣場(chǎng)，使傳統(tǒng)和現(xiàn)代的生活產(chǎn)生了聯(lián)系。我們把保留下來(lái)的老城隍廟附近設(shè)計(jì)成商業(yè)街入口廣場(chǎng)，成為整個(gè)商業(yè)街區(qū)東側(cè)起點(diǎn)的興奮點(diǎn)，并圍繞城隍廟形成具有影響力的歷史背景，給人留下深刻的記憶，同時(shí)也把河邊景觀區(qū)拉進(jìn)視野范圍。 2.3現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的新要求

現(xiàn)在的大型商業(yè)中心多以單元式商鋪和專(zhuān)營(yíng)店方式組成，甚至還擁有貫通幾層的旗艦店。對(duì)商鋪單元的排列組合方式也可以基于人們的購(gòu)物流線與商業(yè)空間的關(guān)系，以及空間元素對(duì)人感官刺激這兩方面來(lái)設(shè)計(jì)。我們以北京辰運(yùn)大廈的商業(yè)空間設(shè)計(jì)為例， 兩端入口之間是一條貫通的商業(yè)街，在進(jìn)深大的地方為了避免產(chǎn)生狹長(zhǎng)的單面單元就把商業(yè)街一分為二，可租店面數(shù)量增大一倍。同時(shí)，消費(fèi)者也能更多的接觸到不同種類(lèi)的商業(yè)單元。在街道轉(zhuǎn)角開(kāi)放地段設(shè)置中庭或街心小品、咖啡座及臨時(shí)商亭等。內(nèi)部空間也隨之產(chǎn)生很多趣味空間，增強(qiáng)可識(shí)別性和停留感。內(nèi)部街道兩邊多排列小型單元，需要時(shí)就可靈活擴(kuò)展成中、大型單元以利于出租。臨室外街道的均為中型商鋪，建筑角部是商業(yè)價(jià)值最高的地方因此設(shè)計(jì)為大型單元和旗艦店的位置。在建筑西側(cè)還設(shè)計(jì)了下沉式廣場(chǎng)，這樣地上地下可產(chǎn)生兩層沿著室外空間的商鋪，為城市提供一個(gè)休憩景觀的同時(shí)，增加了開(kāi)發(fā)者的商業(yè)利益。購(gòu)物流線是體現(xiàn)商業(yè)建筑空間價(jià)值的重要因素，我們可以制定出一系列設(shè)計(jì)策略并結(jié)合實(shí)際情況加以考慮?？偨Y(jié)起來(lái)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)同時(shí)滿足業(yè)主和商家的商業(yè)空間、消費(fèi)者的消費(fèi)休閑行為以及商業(yè)空間對(duì)區(qū)域環(huán)境的社會(huì)貢獻(xiàn)三方面價(jià)值的最大化。

3、交通量分流的建議

關(guān)于交通分流的問(wèn)題，可以采用系統(tǒng)工程相關(guān)理論進(jìn)行研究。如隨機(jī)效應(yīng)理論、多目標(biāo)規(guī)劃、模糊折衷法、指數(shù)化評(píng)價(jià)、成本最小化、混沌判斷、小數(shù)據(jù)量法、替代數(shù)據(jù)法等，通過(guò)先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用，研究立交設(shè)計(jì)的可行性，立交交通量、和周?chē)h(huán)境的影響，合理進(jìn)行交通規(guī)劃。也可采用以下方法分流交通量：

1、路線選擇方面，應(yīng)該考慮節(jié)約成本和時(shí)間，盡量避開(kāi)紅綠燈多的交通主干線，同時(shí)可以考慮采用GPS定位系統(tǒng)導(dǎo)航；

2、采用廣播，及時(shí)將主要交通路段交通流量信息傳達(dá)給司機(jī)，同時(shí)司機(jī)也可以采用車(chē)上的廣播系統(tǒng)了解道路信息情況；

3、安裝交通指示板，動(dòng)態(tài)的提供各個(gè)路段的交通流量信息，及天氣情況，為出行提供方便；

4、交通障礙及時(shí)處理，不要堵截交通主干道。交通障礙處理不及時(shí)，堵車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重，影響交通出行；

5、市內(nèi)車(chē)輛混雜，加大整治力度。私人摩托車(chē)多，闖紅燈嚴(yán)重，安全意識(shí)低，要加強(qiáng)安全管理；

6、提高人們交通意識(shí)，避免橫穿公路。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，這與人們的文化水平和交通意識(shí)有關(guān)，同時(shí)也關(guān)系到一個(gè)城市的精神面貌；

7、出臺(tái)相關(guān)車(chē)輛出行運(yùn)營(yíng)法規(guī)，加強(qiáng)交通整治力度，制定獎(jiǎng)勵(lì)和處罰機(jī)制，改善周?chē)h(huán)境，保證社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]Adrian T. MOORE, Ph.D., Vice president, Reason Foundation. 6 April 2010.

[2]綜合交通改善工程城市路網(wǎng)改善項(xiàng)目-環(huán)境影響報(bào)告書(shū).2007.3.