房產(chǎn)交易安全存在的問題及預(yù)防措施

張恒金 王教成

摘要：房產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)的買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。在房產(chǎn)交易過程中，交易的安全起著舉足輕重的作用。該篇主要介紹了當(dāng)前房產(chǎn)交易領(lǐng)域存在的問題及預(yù)防措施，對(duì)目前房產(chǎn)交易安全有一定的積極作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易 歸屬權(quán)產(chǎn)權(quán)登記

1概述：房屋不是一種普通的商品，它是依申請(qǐng)登記制度來確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬和內(nèi)容，登記的目的是維護(hù)交易安全，保護(hù)當(dāng)事人的利益。在房屋交易過程中，辦理產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)在交易過程中起著決定性作用。房屋交易一般是由動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩部分組成，不動(dòng)產(chǎn)一般是指房屋本身，動(dòng)產(chǎn)是指二手房交易中的房屋附屬品，如房屋裝修、家具、電器、家用設(shè)備等。如果新房買賣在房款交易時(shí)所看到的房屋狀況和交易前的狀況差不多，多數(shù)房產(chǎn)的交易糾紛主要是在動(dòng)產(chǎn)方面；另外房款交付是房產(chǎn)交易中最重要的環(huán)節(jié)之一，如果買方不能提供有效的證據(jù)來證明有絕對(duì)的支付房款能力或使房款按合同約定時(shí)間順利到位，如果在買方還沒有付清房款前就辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，那么買方就擁有了該房屋的合法性，在以后交易中容易出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象，房產(chǎn)交易是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜的過程，涉及到多個(gè)方面，在房產(chǎn)交易過程中，要多方面考察產(chǎn)權(quán)情況，否責(zé)糾紛不斷。

2房地產(chǎn)交易存在的問題

在當(dāng)前房產(chǎn)交易過程中，買新房安全系數(shù)相對(duì)較高，除非開發(fā)商資金鏈斷裂而造成購房者利益受損，一般情況下，不會(huì)出現(xiàn)較大的問題。但是二手房買賣相對(duì)要復(fù)雜一些，雖然有經(jīng)紀(jì)人的協(xié)助，但其交易過程存在太多不確定因素，因此其安全性必須引起充分重視。作為房地產(chǎn)權(quán)屬交易登記機(jī)構(gòu)，每天要接待不同的人，難免受利益驅(qū)使，采取造假、涂改等各種非法手段達(dá)到贏利的目的，給社會(huì)和普通家庭造成極大的危害，就目前房產(chǎn)交易存在的摘要問題有以下幾個(gè)方面：

2.1偽造假證，達(dá)到非法交易的目的

在辦理房地產(chǎn)交易的過程中，當(dāng)事人身份證、產(chǎn)權(quán)證甚至是結(jié)婚證，或買賣雙方的購房合同在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中是不可或缺的，還有委托書、公證文書在特定場(chǎng)合和特殊情況下也必須提供。除與當(dāng)事人關(guān)系非同一般以外，獲取真的身份證、產(chǎn)權(quán)證實(shí)屬不易，所以不法人員常用制假手段，偽造身份證、產(chǎn)權(quán)證和公證文書，由于制假技術(shù)日趨成熟，這類假證非常逼真，往往能逃過受理人員的眼睛蒙混過關(guān)。

2.2房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利。不是產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價(jià)格、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、房屋交割等。在簽訂房屋交易合同時(shí)，如果由于委托事項(xiàng)不明確，價(jià)格不透明，就會(huì)給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。另外還存在著一些詐騙行為，例如有人以收購名義買斷房屋,待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續(xù)而是冒充產(chǎn)權(quán)人或利用產(chǎn)權(quán)人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進(jìn)行詐騙活動(dòng)。使真正的產(chǎn)權(quán)人蒙受巨大的損失。

2.3房屋質(zhì)量低劣型

我國現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)做出了比較完善的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不具備或不完全具備“五證”的情況下，不得進(jìn)行房產(chǎn)買賣，而在實(shí)際生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，實(shí)際未取得商品房預(yù)售許可證明和合法的土地使用權(quán)，卻哄騙消費(fèi)者已五證具備和工程施工建設(shè)，另外很多開發(fā)商為了謀取私利，在工程施工過程中偷工減料，使用不達(dá)標(biāo)建材，造成房屋質(zhì)量低劣，所交付的房屋不符合質(zhì)量要求或合同的約定，主要包括：房屋主體不合格、房屋質(zhì)量瑕疵、房屋面積誤差等。由于商品房?jī)r(jià)值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，往往傾其所有甚至舉債購買。因此，購買商品房的意義以百年大計(jì)來論絕不為過。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步。

3房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

房產(chǎn)交易中心作為房地產(chǎn)交易登記的責(zé)任機(jī)構(gòu)，既要高度保持對(duì)房地產(chǎn)交易領(lǐng)域存在風(fēng)險(xiǎn)的警惕，又要提高識(shí)假辨假的敏銳度和鑒別力，從各個(gè)方面提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，做好宣傳防范，協(xié)助買賣雙方了解交易程序、方法和雙方的權(quán)力義務(wù)，通過規(guī)章制度來形成一道無形的圍墻，最大限度地遏止房產(chǎn)安全交易的發(fā)生。

3.1 嚴(yán)把審核關(guān)，杜絕造假行為，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度

針對(duì)假冒身份證現(xiàn)象增多的趨勢(shì)，在查檔和受理窗口配備身份證識(shí)別器，從科技層面上來加強(qiáng)防范，凡持有委托公證書的代理人，嚴(yán)格核實(shí)委托書及內(nèi)容，并對(duì)該公證書文書進(jìn)行核實(shí)。對(duì)二手房買賣和有疑點(diǎn)的現(xiàn)房抵押的出讓人和抵押人的身份證件與上一手的檔案中的身份證件進(jìn)行核對(duì)，如身份證件不一致的（除二代身份證外），必須到當(dāng)?shù)毓膊块T開具戶籍證明；并核實(shí)原登記范圍有否變化。針對(duì)房地產(chǎn)案件易發(fā)的二手房買賣、現(xiàn)房抵押業(yè)務(wù)，落實(shí)專人以回訪的形式再次查驗(yàn)當(dāng)事人的身份和此件交易的真?zhèn)巍?/p>

3.2 做好房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，避免糾紛

交易雙方在簽訂房產(chǎn)交易合同時(shí)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或依法委托的代理人來確定交易中的重要環(huán)節(jié)，并簽訂合同。確保合同的合法性、真實(shí)性、有效性，使交易價(jià)格更合理、透明和安全。因房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記制為法定產(chǎn)權(quán)歸屬的,一旦該房屋發(fā)生糾紛或重大事件,如果產(chǎn)權(quán)人不能提供相應(yīng)的證據(jù)來證明沒有過錯(cuò),那么該產(chǎn)權(quán)人將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。作為交易雙方,即使在簽訂合同后,各自的法律文件證明應(yīng)由各自保管好。盡量不要委托他人,本人不能親自辦理、出面辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的也應(yīng)委托信任的人。

3.3 房屋交付時(shí)，要嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān)

房屋交付也是很重要的，首先，要檢查一下你所買的房屋與合同附圖是否一致，房屋結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有偏差。其次，要檢查一下房屋有沒有質(zhì)量問題，例如該房是否已通過綜合驗(yàn)收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問題或主體結(jié)構(gòu)問題。如存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者要堅(jiān)決予以拒收，最后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。

3.4 房產(chǎn)交易要做好產(chǎn)權(quán)登記

產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)買賣雙方在交易過程中的過渡橋梁，也是買賣房屋最重要、必不可少的一環(huán)。如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力，日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，將對(duì)買受人產(chǎn)生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交易雙方的義務(wù)和權(quán)利、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)稅費(fèi)等。

結(jié)束語：房產(chǎn)交易正朝著規(guī)范化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，但我國房產(chǎn)交易過程中仍然存在不少問題，在制定和簽署房產(chǎn)買賣合同的時(shí)要加強(qiáng)安全防范意識(shí)，嚴(yán)格簽署合同條款，避免房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生糾紛。

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