土地業(yè)務(wù)審計(jì)方法研究

孫淑莉

(雞西市審計(jì)局，黑龍江 雞西 158100)

土地業(yè)務(wù)審計(jì)方法研究

孫淑莉

(雞西市審計(jì)局，黑龍江 雞西 158100)

在土地出讓金審計(jì)中，要重點(diǎn)對建設(shè)用地審批，征用集體土地，國有土地使用權(quán)出讓，土地出讓金征收、管理、使用等土地業(yè)務(wù)開展審計(jì)和審計(jì)調(diào)查。通過審計(jì)和審計(jì)調(diào)查，揭示、查處征地、批地、用地和土地出讓金的征收、管理、使用中的違法違規(guī)問題和重大損失浪費(fèi)、貪污腐敗和國有土地資產(chǎn)流失問題，發(fā)現(xiàn)有關(guān)土地管理與調(diào)控政策執(zhí)行中存在的問題并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，規(guī)范土地市場秩序，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

土地出讓金；審計(jì)；方法

土地出讓金是國家財(cái)政收入的主要來源。如何規(guī)范和加強(qiáng)土地出讓金的征收、管理和使用工作,查處土地出讓金中的違法違紀(jì)行為,審計(jì)部門肩負(fù)著重要的責(zé)任。

在土地出讓金審計(jì)中,要重點(diǎn)對建設(shè)用地審批，征用集體土地，國有土地使用權(quán)出讓，土地出讓金征收、管理、使用等土地業(yè)務(wù)開展審計(jì)和審計(jì)調(diào)查。審計(jì)過程中要采取全面審計(jì)與重點(diǎn)審計(jì)相結(jié)合，卷宗分析與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合，相關(guān)單位資料與土地資料相結(jié)合，土地業(yè)務(wù)審計(jì)與財(cái)政財(cái)務(wù)審計(jì)相結(jié)合的方法，保證審計(jì)質(zhì)量。

一 圍繞方案，找準(zhǔn)切入點(diǎn)

在土地出讓金審計(jì)中，要保證審計(jì)質(zhì)量，必須找準(zhǔn)審計(jì)切入點(diǎn)，確定審計(jì)方法，正確實(shí)施審計(jì)。一是緊扣審計(jì)方案找準(zhǔn)切入點(diǎn)。在審計(jì)中，不能僅以財(cái)政、財(cái)務(wù)收支和出讓金收支為主，應(yīng)以土地政策和法規(guī)執(zhí)行為主線，圍繞審計(jì)方案，查找深層次問題。二是強(qiáng)化學(xué)習(xí)、掌握政策法規(guī)。審前要組織參審人員認(rèn)真學(xué)習(xí)方案中提供的政策法規(guī)資料，了解土地有償使用，土地一、二級市場，土地出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓，出讓金、租金，零地價(jià)、負(fù)地價(jià)，未批先占、少批多占、征而未用，非法占用土地、轉(zhuǎn)讓土地，招標(biāo)、拍賣、掛牌等土地業(yè)務(wù)基本概念，使參審人員在進(jìn)駐被審計(jì)單位前學(xué)懂弄通、吃透土地出讓金政策。三是合理分工，默契配合。審計(jì)時(shí)可以分三組進(jìn)行，一組負(fù)責(zé)審計(jì)土地業(yè)務(wù)，一組審計(jì)財(cái)政和儲備中心，一組審計(jì)財(cái)務(wù)收支。這樣，各組在完成好各自分配工作的同時(shí)，還可以相互提供線索，反饋情況，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，形成合力。

二 做好審前調(diào)查，調(diào)齊審計(jì)資料

對土地業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，調(diào)取資料是關(guān)鍵。首先，要知道被審計(jì)單位有哪些資料，這就要求我們進(jìn)行深入細(xì)致的審前調(diào)查。在進(jìn)行審前調(diào)查時(shí)，不能只是調(diào)查賬上的“死數(shù)字”，而是要全面調(diào)查被審計(jì)單位的科室設(shè)置、工作分工、業(yè)務(wù)流程，管理方式方法以及各科室在工作中形成的業(yè)務(wù)資料，了解土地業(yè)務(wù)與計(jì)委、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系后，調(diào)取城市總體規(guī)劃圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、土地使用權(quán)出讓臺賬、發(fā)放土地證臺賬、收取土地出讓金、年租金臺賬、發(fā)改委發(fā)文登記簿、建設(shè)部門施工許可證臺賬、規(guī)劃部門規(guī)劃許可證臺賬、房產(chǎn)部門預(yù)售房屋臺賬、建設(shè)用地等級標(biāo)準(zhǔn)、使用權(quán)出讓、劃撥卷宗、土地利用卷宗等資料，為實(shí)施審計(jì)做好準(zhǔn)備，為審深審?fù)复蛳铝己玫幕A(chǔ)。

三 采取“四個(gè)核對”，揭示未批先建、少批多占問題

在年租金審計(jì)中，將各單位三年繳納年租金情況錄入微機(jī)，利用電子表格進(jìn)行篩選，對占地面積較大的單位進(jìn)行分析，找出疑點(diǎn)單位作為延伸審計(jì)對象。具體做到四個(gè)核對：一是卷宗與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核對；二是卷宗出讓面積與土地證面積核對；三是土地證面積與實(shí)際測量的占地面積核對；四是省土地部門批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積、時(shí)間與縣土地部門批準(zhǔn)的面積、時(shí)間核對。通過核對分析發(fā)現(xiàn)違規(guī)辦證，多批建設(shè)用地等問題。

四 分析判斷，審定虛假掛牌

確認(rèn)虛假掛牌，要依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》進(jìn)行分析判斷。要把每宗地出讓方案的制定、政府審批、出讓價(jià)格、公告、掛牌、交納競買保證金、計(jì)委立項(xiàng)、合同簽定、媒體公告、出讓金的交納作為審計(jì)基礎(chǔ)資料。審計(jì)方法有三個(gè)：一是核對政府審批時(shí)間與土地部門出讓土地使用權(quán)的掛牌時(shí)間；二是審查土地出讓卷宗中交納的競買保證金與財(cái)務(wù)賬上交納的保證金的金額；三是審核公告、掛牌時(shí)限與文件規(guī)定要求。通過核對、審查、審核分析，可以從四種行為來認(rèn)定虛假掛牌出讓土地。一是掛牌出讓前已經(jīng)取得發(fā)改委的立項(xiàng)批文，確定了開發(fā)單位；二是未交納競買保證金；三是掛牌時(shí)間少于10個(gè)工作日；四是招拍掛公告時(shí)間未達(dá)到規(guī)定的20天。

五 核對財(cái)務(wù)資料與業(yè)務(wù)資料，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出讓土地使用權(quán)問題

一是審閱土地出讓合同簽訂是否合規(guī)，核對合同中交納的出讓金與財(cái)務(wù)賬反映的出讓金收入是否一致，如發(fā)現(xiàn)未交齊出讓金，查看土地部門是否為用地單位辦理了土地使用手續(xù)。二是在財(cái)務(wù)審計(jì)中，將三年收取的出讓金和競買保證金的交納時(shí)間和金額、項(xiàng)目建設(shè)單位等內(nèi)容提供給業(yè)務(wù)審計(jì)人員，檢查被審計(jì)單位是否按規(guī)定交納競買保證金。如財(cái)務(wù)賬上有保證金而找不到出讓卷宗的，可以調(diào)閱以前年度的卷宗，看是否有未交齊出讓金而違規(guī)辦理土地使用手續(xù)的問題。

六 實(shí)地察看，認(rèn)定違規(guī)使用國有土地現(xiàn)象

根據(jù)土地出讓卷宗，將發(fā)改委建設(shè)項(xiàng)目審批臺賬、建設(shè)局工程建設(shè)施工許可證臺賬和規(guī)劃部門規(guī)劃許可證臺賬與土地出讓臺賬比對，把用地種類、出讓宗地位置和土地等級進(jìn)行分析，現(xiàn)場仔細(xì)察看，對號入座。通過審閱用地種類，出讓宗地所屬位置、土地等級因素來分析判斷出讓的土地是否可能改變用途。如果出讓的土地的宗地圖標(biāo)明的位置在繁華的一類商業(yè)街區(qū)，但是以工業(yè)倉儲用地或住宅用地出讓的，這種情況就有可能改變用途，將工業(yè)用地改為商業(yè)用地，達(dá)到少交土地出讓金的目的。因此，應(yīng)把這類單位作為疑點(diǎn)單位，深入現(xiàn)場勘查，找出劃撥土地未辦理用地手續(xù)問題，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途應(yīng)交未交土地出讓金問題，擅自改變?nèi)莘e率應(yīng)交未交土地出讓金問題。

七 審查臺賬，分析“兩金”收繳

土地“兩金”財(cái)務(wù)賬、“兩金”征收臺賬和發(fā)放土地使用證臺賬，是審計(jì)土地出讓金、土地年租金交納的重要依據(jù)，是揭示出讓金、年租金征收方面存在問題的最基本、最直接的方法。單獨(dú)審計(jì)土地“兩金”財(cái)務(wù)賬很難發(fā)現(xiàn)問題。通過核對，可以發(fā)現(xiàn)三種問題：一是發(fā)放了土地使用證但未交納年租金的問題。二是以交納的年租金為基數(shù)，倒擠出土地使用面積，形成少算面積、少交年租金的問題。三是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)少收年租金。這些情況主要發(fā)生在：一是個(gè)人購置破產(chǎn)企業(yè)的土地；二是享受優(yōu)惠政策的企業(yè)；三是用地大戶。主要審閱評估地價(jià)的依據(jù)是否正確，是否存在將一等地作為二、三等地來計(jì)算地價(jià)少交土地出讓金或拖欠出讓金的問題。我們重點(diǎn)審核“三賬”中的用地單位和個(gè)人名稱、使用土地面積、用途、土地等級、繳納“兩金”金額。通過“三賬”審核，可以發(fā)現(xiàn)少算面積少交“兩金”，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)少交“兩金”，降低土地等級少收“兩金”和應(yīng)交未交“兩金”的問題。

八 審閱合同，審計(jì)用地審批執(zhí)行情況

有土地出讓合同，就意味著土地部門為用地單位辦理了土地使用手續(xù)。查閱合同是審計(jì)建設(shè)用地審批是否遵守了國家有關(guān)審批制度的依據(jù)。審計(jì)中，注重土地出讓合同的合規(guī)性審計(jì)，重點(diǎn)審查有無與國家政策、法令、制度相抵觸的內(nèi)容，檢查是否按合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地；改變土地用途和使用條件的是否依法辦理有關(guān)手續(xù)；土地出讓合同變更或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，是否調(diào)整土地出讓金問題。

土地出讓金審計(jì)關(guān)系到國家利益和老百姓切身利益，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會的重要保證，通過審計(jì)和審計(jì)調(diào)查，揭示、查處征地、批地、用地和土地出讓金的征收、管理、使用中的違法違規(guī)問題和重大損失浪費(fèi)、貪污腐敗和國有土地資產(chǎn)流失問題，發(fā)現(xiàn)有關(guān)土地管理與調(diào)控政策執(zhí)行中存在的問題并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，促進(jìn)審計(jì)成果的利用和轉(zhuǎn)化，以促進(jìn)節(jié)約集約用地，規(guī)范土地市場秩序，促進(jìn)依法行政，維護(hù)被征地農(nóng)民和被拆遷居民的合法權(quán)益，保持社會穩(wěn)定和加強(qiáng)廉政建設(shè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。

[1]王曉榮，孫偉航，駱哨兵.國有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)思路和方法[J].黑河學(xué)刊,2011(7).

ClassNo.:F239.6DocumentMark：A

(責(zé)任編輯：宋瑞斌)

StudyofAuditMethodsofLandTrade

Sun Shuli

When carrying out the auditing of land leasing fees , the focus of auditing is on investigating and audit for the use of land for construction , the acquisition of the land , the transfer of state-owned land use right , the collection and management of the land leasing fees . Through the auditing of the land leasing fees , the problems concerning the transfer of the state-owned land can be corrected , the land trade can be carried out in order and the relative policies of the land usage can be implemented.

land leasing fee; audit; methods

孫淑莉，審計(jì)師，雞西市審計(jì)局。

1672-6758(2012)07-0076-1

F239.6

A