房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理淺析

談 瑩

緒論：科學(xué)且高效的財(cái)務(wù)管理的支持和保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和正常發(fā)展的基礎(chǔ)。如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化就成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的首要課題。可以說(shuō)，只有不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，最終獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)風(fēng)云變幻，國(guó)家土地與金融政策趨緊。房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨極大考驗(yàn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.外部環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

①房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會(huì)經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個(gè)階段。房地產(chǎn)周期有3方面的特殊性：一是房地產(chǎn)周期的頻率大約7～8年為一個(gè)周期，而隨著市場(chǎng)及行業(yè)的成熟，這個(gè)周期有延長(zhǎng)的趨勢(shì)；二是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期的時(shí)間較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的特點(diǎn)；三是從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。

②房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、更新的周期等均影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如鋼鐵、水泥、木材、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。

（2）資源環(huán)境土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲(chǔ)備受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家的土地政策、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及土地本身的位置的影響，土地政策和土地價(jià)格的變化會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生極大影響。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量過(guò)大，會(huì)影響開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率。

（3）市場(chǎng)環(huán)境。由市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）法律、政策環(huán)境。國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下3方面來(lái)體現(xiàn)：①政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；②政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；③政府對(duì)金融的政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

2.企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

（1）從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研，投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，這一過(guò)程涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)管，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

（2）資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)危機(jī)的概率就非常大。

（3）財(cái)務(wù)管理水平我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)在資金管理及使用、利益分配等方面存在管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性往往無(wú)法得到保證。

（4）決策者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力低下等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程主要分為4個(gè)階段：即征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、竣工銷售及物業(yè)。同時(shí)，由于房屋的價(jià)值比較大，房屋建成出售時(shí)一般都是采用分期付款的方式，這也使得資金在短期內(nèi)不能迅速收回。

2.財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金，多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇貸款，造成資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運(yùn)營(yíng)擁有大量外來(lái)資本的公司，并產(chǎn)生很好的稅盾效應(yīng)，提高股東權(quán)益收益率。另一方面，過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿意味著高度的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權(quán)益收益率面臨極大的不穩(wěn)定性。

3.資產(chǎn)期限不匹配。多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇主要通過(guò)舉債來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，這對(duì)公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力提出了高要求，公司的借款必須有相當(dāng)數(shù)額的資產(chǎn)來(lái)相匹配，否則公司極易陷入短期資金不足的危機(jī)。房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨，而存貨一般是不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，因此，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債匹配度不高，償債壓力大。

4.現(xiàn)金流入期限不均衡。良好的現(xiàn)金流是公司正常運(yùn)營(yíng)的根本保證，而大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流入存在一年高一年低的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)公司采用預(yù)售方法在項(xiàng)目開(kāi)展期間獲得資金流入，但各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售期和銷售期的匹配極易被忽略。另一方面，公司投資收益的現(xiàn)金流入也可能不均衡。這樣導(dǎo)致現(xiàn)金流入較多的一年產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金冗余，而現(xiàn)金流入較低的一年又面臨短期償債的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期看來(lái)，無(wú)法保證一定的現(xiàn)金利息涵蓋比例。

5.項(xiàng)目調(diào)整能力弱。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期往往是幾年，甚至十幾年。投資巨大，管理周期較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃不易調(diào)整，也不易轉(zhuǎn)手，一旦資金被投入項(xiàng)目便會(huì)引起大量的現(xiàn)金流出。在長(zhǎng)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，不確定因素很多，如果某個(gè)因素的產(chǎn)生導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，將使產(chǎn)生現(xiàn)金流的可能降低，給公司的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)?yè)p害。

6.土地儲(chǔ)備是關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)含量不高，產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題較嚴(yán)重，近年來(lái)房地產(chǎn)公司利潤(rùn)水平大幅增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于土地增值，在市場(chǎng)沒(méi)有巨大變化的前提下，土地的取得就決定了公司能否獲利。

三、房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資策略應(yīng)由原來(lái)的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主，私募和創(chuàng)新融資為輔建立階段性組合融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資、確保項(xiàng)目資金鏈的安全戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策前必須充分了解城市規(guī)劃信息、土地使用情況信息、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)信息及市場(chǎng)需求信息。城市規(guī)劃信息不暢，會(huì)造成開(kāi)發(fā)商選址過(guò)程中的盲目性，使相當(dāng)一部分商品房因配套不完善而滯銷。

（3）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

該風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本。對(duì)于應(yīng)收賬款的管理應(yīng)在以下3方面強(qiáng)化：①建立穩(wěn)定的信用政策；②確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的償債能力；③確定合理的應(yīng)收賬款比例。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理

收益分配包括留存收益和分配股息兩方面，二者此消彼長(zhǎng)，既相互聯(lián)系又相互矛盾。企業(yè)如果擴(kuò)展速度快，銷售與生產(chǎn)規(guī)模高速發(fā)展，需要添置大量資產(chǎn)，稅后利潤(rùn)大部分留用。但如果利潤(rùn)率很高，而股息分配率較低，就可能影響企業(yè)股票價(jià)值，形成企業(yè)收益分配上的風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。

（1）編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。就短期而言，企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財(cái)務(wù)管理工作中特別重要一環(huán)。為能準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來(lái)收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立企業(yè)全面預(yù)算，預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金收支的狀況，以周、月、季、半年及1年為期，建立滾動(dòng)式現(xiàn)金流量預(yù)算。

（2）確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型。一般可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。就長(zhǎng)期而言，財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程，通過(guò)分析企業(yè)內(nèi)外理財(cái)環(huán)境，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和有效配置資源提供可靠保障。

[1]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011，（5）.

[2]張敏慧.新形勢(shì)下對(duì)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的若干思考[J].會(huì)計(jì)之友，2009（5）:28-29.

[3]高音.關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的構(gòu)想[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2009，（3）.