消費(fèi)者房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知對(duì)房地產(chǎn)投資與投機(jī)的影響分析

■ 劉柄鑠

（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津300222）

消費(fèi)者房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知對(duì)房地產(chǎn)投資與投機(jī)的影響分析

■ 劉柄鑠

（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津300222）

本文選取北京、天津不同年齡、職業(yè)的消費(fèi)者作為被試，采用獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)、一元方差分析、多元方差分析等分析消費(fèi)者房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與投機(jī)的影響。

房地產(chǎn) 房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知 投資與投機(jī)

1 研究方法

本問卷采用自編購(gòu)房認(rèn)知決策問卷，用5點(diǎn)評(píng)分的方法，完全符合5分，完全不符合1分。消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知得分越高，說(shuō)明消費(fèi)者越傾向于認(rèn)為房產(chǎn)可以作為一種比較穩(wěn)妥的投資或投機(jī)方式；得分越低，說(shuō)明消費(fèi)者越傾向出于個(gè)人住房需要而購(gòu)房。為防止被試隨便填寫，題中設(shè)置了反向計(jì)分題。

1.1 被試

本研究從北京、天津兩地隨機(jī)選取不同年齡不同職業(yè)的消費(fèi)者，發(fā)放問卷1000份，回收有效問卷858份，有效回收率85.8%。其中年齡跨度：18 70歲；職業(yè)群體包括：國(guó)有企業(yè)員工、政府公務(wù)員、教育工作者、私企員工、金融工作者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等；男性411人，女性447人；基本的年齡分布為：21歲以下121人，21歲至30歲263人，30歲至40歲236人，40歲至50歲187人，50歲至70歲51人；基本的職業(yè)分布為：國(guó)有企業(yè)86人，政府公務(wù)員82人，教育工作者150人，私企員工153人，金融業(yè)105人，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者64人，在校學(xué)生108人，其他110人；有孩子的485人，無(wú)孩子的347人，懷孕26人；有當(dāng)?shù)貞艨诘臑?98人，無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘?60人。

1.2 測(cè)試及統(tǒng)計(jì)方法

本次測(cè)試對(duì)每個(gè)個(gè)體填寫的問卷做了一對(duì)一的說(shuō)明，統(tǒng)一方法，統(tǒng)一指導(dǎo)語(yǔ)。所有測(cè)試均以個(gè)人為單位進(jìn)行，測(cè)試時(shí)間大約20分鐘。此項(xiàng)調(diào)查大約在兩個(gè)月內(nèi)完成。

在數(shù)據(jù)錄入與管理上運(yùn)用spss 15.0 for windows統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行因素分析、多變量方差分析等。采用了獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)，一元方差分析，多元方差分析等統(tǒng)計(jì)方法。

2 研究結(jié)果與討論

2.1 不同年齡階段的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的年齡發(fā)展特點(diǎn)

不同年齡階段的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的發(fā)展?fàn)顩r見表1。

表1 不同年齡階段的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的平均數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)差

使用一般線性模型（GLM）的多變量分析，結(jié)果表明，不同年齡階段的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平差異不顯著（F（1,848）＝0.706，P＞0.05）。隨著年齡的增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知呈緩慢下降的趨勢(shì)。從性別差異來(lái)看，經(jīng)檢驗(yàn)差異不顯著（F（1,848）＝1.395，P＞0.05）。但是，根據(jù)圖1可看出消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知存在著反復(fù)波動(dòng)。具體說(shuō)來(lái)，隨著年齡的增長(zhǎng),男性對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平從第一組到第二組緩慢下降，從第二組到第三組緩慢上升，從第三組到第五組緩慢下降。而女性的發(fā)展有所不同，隨著年齡的增長(zhǎng)女性對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平從第一組到第二組緩慢上升，從第二組到第三組緩慢下降，從第三組到第四組緩慢上升，從第四組到第五組緩慢下降（見圖1）。

圖1 不同年齡階段的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的發(fā)展特點(diǎn)圖

本研究表明，女性對(duì)于房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平在整體上要高于男性，二者整體上呈下降的趨勢(shì)。說(shuō)明女性在購(gòu)房決策時(shí)更多的傾向于認(rèn)為房子是一種比較穩(wěn)妥的投資方式，男性則不傾向于這樣認(rèn)為。我們認(rèn)為可能的原因是由于在中國(guó)男女結(jié)婚大多是男方準(zhǔn)備房子，所以男性在購(gòu)房時(shí)十分傾向于為自己結(jié)婚準(zhǔn)備和為孩子準(zhǔn)備，是出于自身需要而購(gòu)房，所以對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知呈下降趨勢(shì)。女性大多不用自己去購(gòu)房準(zhǔn)備結(jié)婚，所以對(duì)于女性來(lái)說(shuō)，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)更傾向于房子的投資作用，所以女性對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知呈上升趨勢(shì)。

2.2 是否有孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的特點(diǎn)

是否有孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的狀況見表2。

表2 是否有孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的平均數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，消費(fèi)者是否有孩子在此維度上的平均分無(wú)顯著差異（F（1,856）＝0.520，P＞0.05）。說(shuō)明有孩子的消費(fèi)者和無(wú)孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知差異不顯著，但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來(lái)，無(wú)孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平要高于有孩子的消費(fèi)者。

研究發(fā)現(xiàn)，有孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知要低于無(wú)孩子的消費(fèi)者，說(shuō)明有孩子的消費(fèi)者在購(gòu)房決策時(shí)不傾向于把房子作為一種投資，而無(wú)孩子的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)更傾向于把房子作為一種穩(wěn)妥的投資方式。我們認(rèn)為可能的原因是有孩子的消費(fèi)者因?yàn)橛辛撕⒆?，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)很有可能為孩子將來(lái)的結(jié)婚、生活準(zhǔn)備，對(duì)于房子的投資用途考慮的較少或者放在次要方面，所以有孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平較低。無(wú)孩子的消費(fèi)者因?yàn)闆]有孩子，暫時(shí)沒有給孩子準(zhǔn)備房子的壓力，所以他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更傾向于關(guān)注房子的投資價(jià)值，所以無(wú)孩子的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平較高。

2.3 不同職業(yè)的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知特點(diǎn)

不同職業(yè)的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的狀況見表3。

表3 不同職業(yè)的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的平均數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，不同職業(yè)之間在此維度上的平均分無(wú)顯著差異（F6,743）＝1.665，P＞0.05）。說(shuō)明不同職業(yè)的消費(fèi)者對(duì)人口與房?jī)r(jià)的認(rèn)知差異不顯著，但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來(lái)，職業(yè)為政府公務(wù)員、國(guó)有企業(yè)、個(gè)體消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平要高于職業(yè)為私企員工、金融業(yè)和教育工作的消費(fèi)者。

上述研究結(jié)果表明，職業(yè)為政府公務(wù)員、國(guó)有企業(yè)、個(gè)體的消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知要高于職業(yè)為私企員工、金融業(yè)和教育工作的消費(fèi)者，說(shuō)明職業(yè)為政府公務(wù)員、國(guó)有企業(yè)、個(gè)體的消費(fèi)者在購(gòu)房決策時(shí)多傾向于關(guān)注房子的投資價(jià)值，認(rèn)為投資房地產(chǎn)比較穩(wěn)妥。我們認(rèn)為可能的原因是，政府、國(guó)有企業(yè)雖然工資并不算很高，但是對(duì)于員工在房子方面的福利較高，比如住房公積金、集體分配住房、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等，所以這部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不僅僅從自我需求方面出發(fā)，會(huì)傾向于考慮房子的投資價(jià)值；職業(yè)為個(gè)體的消費(fèi)者雖然沒有較好的住房福利，但是個(gè)體的個(gè)人收入較高，彌補(bǔ)了住房福利的不足，在購(gòu)房時(shí)多考慮用來(lái)投資，所以一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買多套住房坐等升值的現(xiàn)象非常普遍。

2.4 不同購(gòu)房情況的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的特點(diǎn)

不同購(gòu)房情況的消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的狀況見表4。

表4 不同購(gòu)房情況的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)知的平均數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)差

使用一元方差分析，結(jié)果表明，不同消費(fèi)者的不同購(gòu)房情況在此維度上的平均分無(wú)顯著差異（F（2, 748）＝1.470，P＞0.05），說(shuō)明不同購(gòu)房情況的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知差異不顯著。但根據(jù)其平均數(shù)的描述看來(lái)，已經(jīng)購(gòu)房和正在考慮購(gòu)房的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平要高于還沒打算購(gòu)房的消費(fèi)者。

研究發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)購(gòu)房和正在考慮購(gòu)房的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平要高于還沒打算購(gòu)房的消費(fèi)者。說(shuō)明已經(jīng)購(gòu)房和正在考慮購(gòu)房的消費(fèi)者在購(gòu)房決策時(shí)對(duì)房子的認(rèn)識(shí)更傾向于投資，認(rèn)為投資房地產(chǎn)是比較穩(wěn)妥的投資方式，而還沒打算購(gòu)房的消費(fèi)者則不這樣認(rèn)為。我們認(rèn)為可能的原因是已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者因?yàn)樽约阂呀?jīng)有了住房，在購(gòu)房時(shí)一方面會(huì)考慮給自己的孩子準(zhǔn)備，另一方面則會(huì)在房子的投資價(jià)值上考慮；正在考慮購(gòu)房的消費(fèi)者在考慮購(gòu)房時(shí)一方面會(huì)從自己對(duì)房子的需求角度出發(fā)，另一方面會(huì)考慮房子的投資價(jià)值，會(huì)綜合多方面考慮。而還沒打算購(gòu)房的消費(fèi)者因?yàn)檫€沒考慮購(gòu)房，所以對(duì)房產(chǎn)的性質(zhì)的認(rèn)知考慮的并不充分。所以已經(jīng)購(gòu)房和正在考慮購(gòu)房的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)知水平要高于還沒打算購(gòu)房的消費(fèi)者。

雖然目前房?jī)r(jià)有下降的趨勢(shì)，而且一些城市房?jī)r(jià)下跌的幅度比較大，但是目前的房?jī)r(jià)對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)依然很高，沒有購(gòu)房的消費(fèi)者很大程度上是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高、自身能力不足才沒有購(gòu)房，所以這部分消費(fèi)者購(gòu)房大多是出于自身的需求，國(guó)家的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房也應(yīng)優(yōu)先向這部分消費(fèi)者供給。已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者，如果有一套住房，那么再購(gòu)房很重要的原因是為子女準(zhǔn)備；如果有兩套以上住房，那么很大程度上存在著投資與投機(jī)傾向，所以抑制房地產(chǎn)投資與投機(jī)要特別關(guān)注這部分消費(fèi)者。

3 結(jié)論及建議

從以上的研究結(jié)果中基于中國(guó)不同消費(fèi)者住房的普遍剛性需求和過熱的房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為，我們可以得出四項(xiàng)抑制房地產(chǎn)投資與投機(jī)的措施。

一是完善社會(huì)保障制度，減少收入差距，對(duì)弱勢(shì)群體給予特殊的福利待遇或補(bǔ)貼。消費(fèi)者的不同職業(yè)決定了不同的工資和福利待遇，對(duì)于收入低福利差的職業(yè)國(guó)家要給予相應(yīng)的住房補(bǔ)貼和福利。

二是落實(shí)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并嚴(yán)格界限廉租房供給對(duì)象，嚴(yán)禁廉租房、保障房的非理性需求，保障社會(huì)公平。減少商品房的需求有利于降低房?jī)r(jià)，有利于減弱投資者或投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高預(yù)期。

三是政府需要關(guān)注“80后”年輕人的購(gòu)房情況，對(duì)出于自住需求的消費(fèi)者要給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，減輕這部分消費(fèi)者的生活壓力，有助于激發(fā)社會(huì)活力；限制已經(jīng)擁有兩套住房或以上的中老年消費(fèi)者的購(gòu)房，但是當(dāng)房?jī)r(jià)回落時(shí)可適當(dāng)放松限制，保持房地產(chǎn)投資率在正常范圍內(nèi)。

四是政府支持和發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，逐漸改變房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，逐漸由房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP轉(zhuǎn)變?yōu)楦呖萍祭瓌?dòng)GDP，這有助于減弱投資者或投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高預(yù)期，從而減少房地產(chǎn)投機(jī)。但是改變房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位任重道遠(yuǎn)，還需要不斷的改革和發(fā)展?！?/p>