“上海里弄住宅保護(hù)與更新”研討會(huì)

現(xiàn)在討論的里弄建筑和“兩級(jí)舊里”的概念有些混淆，實(shí)際上兩者是有區(qū)別的。兩級(jí)舊里是按照建筑質(zhì)量來分的，包括1950-1970年代建造的簡易公房。我們要保護(hù)的或者保護(hù)性修繕的對(duì)象是里弄住宅，即老式里弄、新式里弄、花園里弄，是解放以前遺留下來的具有老上海風(fēng)貌特色的住宅建筑。老式里弄中又有石庫門和無石庫門的廣式里弄。石庫門又分老式石庫門和新式石庫門，它們代表了上海城市居民住宅不同發(fā)展階段不同階層的不同需要。我們現(xiàn)在要研究的是這些里弄住宅的保護(hù)與更新。這些建筑中成片成組的，不是零散的和各個(gè)時(shí)期有代表性的各類里弄住宅大部分已被列為法定保護(hù)建筑和歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，還有相當(dāng)一部分由于各種原因未被認(rèn)定。這些房子很多由于年久失修失養(yǎng)或使用不當(dāng)、亂搭亂建，損壞嚴(yán)重，亟需更新和改善。

改革開放以來，上海歷屆政府都想改善這部分老百姓的居住條件。上世紀(jì)80年代是小搭小放局部改造，1990年代政府通過市場(chǎng)運(yùn)作，采用土地批租，引入社會(huì)資本和外資進(jìn)行舊區(qū)成片改造的方法完成了第一批365萬平方米舊房改造，改善了一百多萬戶居民的居住條件，政府也增加了財(cái)政收入，但也帶拆了一批較有歷史文化價(jià)值的里弄住宅。

當(dāng)前，在里弄住宅保護(hù)與更新問題上存在兩個(gè)誤區(qū)：一是思想上的誤區(qū)；二是政策上的誤區(qū)。思想上的誤區(qū)是，認(rèn)為里弄住宅保護(hù)數(shù)量已差不多了，再增加保護(hù)，居民生活居住條件改善困難越多。事實(shí)上，同濟(jì)大學(xué)師生作的專項(xiàng)調(diào)查確還有相當(dāng)數(shù)量較有特色，值得保護(hù)的里弄住宅。他們呼吁要作搶救性的保護(hù)。政策上的誤區(qū)是，舊房改造主要通過市場(chǎng)進(jìn)行。事實(shí)上，舊區(qū)里弄住宅產(chǎn)權(quán)90%是國有的，列為文物、優(yōu)秀歷史建筑和登記不可移動(dòng)文物等各類法定保護(hù)的里弄建筑更是人類共有的城市歷史文化遺產(chǎn)。城市政府應(yīng)負(fù)有保護(hù)責(zé)任。歐美發(fā)達(dá)國家和亞洲的日本、韓國，不僅負(fù)責(zé)國有遺產(chǎn)的保護(hù)，對(duì)私人所有的城市遺產(chǎn)的保護(hù)、修繕都有一定比例的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，還給予稅收的減免。如果說20年前，政府財(cái)政收入少，舊房改造主要靠開發(fā)商，那么現(xiàn)在舊區(qū)僅土地收入已有幾千億，拿出一部分來補(bǔ)貼里弄住宅的保護(hù)與更新也是應(yīng)該的和完全有可能的。另外，拆遷政策上有個(gè)規(guī)定：保護(hù)建筑的動(dòng)遷費(fèi)可以浮動(dòng)15%。因此，有沒有被劃入保護(hù)建筑差別很大，而有的建筑已經(jīng)過專家鑒定論證建議列為保護(hù)建筑的，但為了政策上的原因不公布等，這就造成很多矛盾。該保護(hù)的建筑長期沒有合法身份，未能得到應(yīng)有的保護(hù)。

要在思想上解決這些問題。首先，要把保護(hù)遺產(chǎn)作為政府的重要職責(zé)、開發(fā)商和市民的社會(huì)責(zé)任。政策制訂上要向遺產(chǎn)保護(hù)做得好的國家和地區(qū)學(xué)習(xí)，認(rèn)真檢討已有的政策，制訂和完善我們的保護(hù)政策。里弄住宅的改善要走漸進(jìn)式的有機(jī)更新的路，不能一味推倒重來，畢其功于一役。政府應(yīng)加大這方面的投入，也要發(fā)揮社會(huì)各方面的積極性。并研究制定相關(guān)配套政策。例如，先要制訂里弄住宅限制出租的政策，規(guī)定里弄住宅出租的條件和最低面積標(biāo)準(zhǔn)，不能讓里弄房屋過量超載使用，出現(xiàn)新的“七十二家房客”那種現(xiàn)象；其次要規(guī)定老房子“成套率”改善的限制條件，不能隨意分隔和搭建，嚴(yán)禁破壞里弄整體環(huán)境風(fēng)貌的改建行為。

各級(jí)規(guī)劃和房產(chǎn)管理部門當(dāng)前應(yīng)抓緊做好幾件事：一是對(duì)上世紀(jì)90年代以來各區(qū)已經(jīng)做過的“成套率”改善試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)做一次梳理、總結(jié)，對(duì)像蓬萊路303弄、中荷合作的張家花園等既有利于里弄住宅整體風(fēng)貌保護(hù)，又適當(dāng)改善居住生活條件的做法予以肯定和有條件地推廣。

二是要研究里弄住宅疏解改善的政策，不大刀闊斧的疏解，里弄房屋的保護(hù)是空談，是做不好的。疏解就要?jiǎng)舆w，要研究掛鉤動(dòng)遷基地，如舊區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移后的老廠基地、原里弄工廠、已拆平的舊改基地等，對(duì)這些土地不能都搞賓館大樓、高檔住宅，要從為民生和保護(hù)里弄住宅出發(fā)，留一部分用作里弄居民疏解動(dòng)遷基地和保護(hù)房基地，不準(zhǔn)挪用。同時(shí)，研究這部分土地開發(fā)機(jī)制和開發(fā)政策（包括容積率適當(dāng)上浮，社會(huì)企業(yè)參與開發(fā)的稅收減免、房屋回購的利潤率控制等等）。三是抓緊在同濟(jì)大學(xué)做的里弄住宅調(diào)查基礎(chǔ)上研究確定確需保護(hù)的里弄住宅，趕快予以公布并作搶救性保護(hù)。

何善權(quán)

原上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

副院長

上海市歷史建筑及歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)委員會(huì)專家

里弄是上海人特有的居住形式，不僅是建筑本身，其中還包含了上海人的生活和整個(gè)社會(huì)的發(fā)展歷程。里弄是東西方建筑文化融匯的產(chǎn)物，從最早的早期老式石庫門住宅到中期的新式石庫門住宅、晚期的新式石庫門住宅，再到新式里弄、花園里弄以及公寓里弄，里弄發(fā)展體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展和居民生活的變化。上海里弄不僅代表上海民宅的經(jīng)典，也是幾代上海人的精神家園。建筑本身也體現(xiàn)中西結(jié)合的建筑形式，而生活方式則是保持了中國的傳統(tǒng)。后期新式里弄和花園里弄更吸收了西方的建筑形式和現(xiàn)代生活要求。我們對(duì)里弄建筑的保護(hù)不僅僅是在于對(duì)建筑的保護(hù)，也是對(duì)上海的精神和文化歷史的保護(hù)。歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)已經(jīng)從單一的歷史和藝術(shù)價(jià)值的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)向了對(duì)文化價(jià)值和社會(huì)價(jià)值多樣性和綜合性考慮，這是對(duì)文化遺產(chǎn)保護(hù)認(rèn)識(shí)的深化和根本性的轉(zhuǎn)變，也是為什么要保護(hù)上海里弄的關(guān)鍵問題。

對(duì)于規(guī)劃工作者來說，要考慮如何處理好歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護(hù)與周圍地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系。對(duì)于上海里弄住宅，以前建筑、規(guī)劃、社會(huì)科學(xué)等各方面專業(yè)人士做過大量的調(diào)查研究，提出許多對(duì)里弄住宅進(jìn)行保護(hù)、更新、利用的途徑、方法、措施。如蓬萊路303弄、步高里等。但隨著上海城市發(fā)展的同時(shí)，一些具有代表性的里弄住宅被整體拆除，城市的歷史肌理遭到破壞，對(duì)上海里弄住宅的保護(hù)造成負(fù)面影響。因此加強(qiáng)上海里弄住宅的保護(hù)、更新、利用具有極其重要的意義。

建議對(duì)上海里弄進(jìn)行全面的、深入的研究。包括里弄的類型、建筑環(huán)境、建筑質(zhì)量、居住環(huán)境等，以及其所屬區(qū)位與城市建設(shè)的關(guān)系和矛盾。

對(duì)于各種不同的里弄保護(hù)應(yīng)該有不同的要求。公寓里弄、花園里弄、新式里弄等原來的結(jié)構(gòu)和居住環(huán)境都是比較好的。原來是一家一戶的，現(xiàn)在成為多戶合住的不合理使用。可以通過政府或者開發(fā)商進(jìn)行置換，恢復(fù)一家一戶的合理使用，并按優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)要求進(jìn)行保護(hù)性修繕，但不能采取拆除后重建的辦法。對(duì)尚未列入優(yōu)秀歷史建筑、質(zhì)量較好且保留得較好的該類建筑，應(yīng)該列入到優(yōu)秀歷史建筑中。如愚園路、威海路上一些比較好的里弄建筑應(yīng)該增補(bǔ)到優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)的范圍。

石庫門里弄建筑，對(duì)現(xiàn)存為數(shù)不多的早期老式石庫門住宅，應(yīng)在調(diào)查的基礎(chǔ)上，采取搶救性保護(hù)措施，嚴(yán)格禁止任意拆除。對(duì)中晚期新式石庫門住宅，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，按重點(diǎn)整體保護(hù)的里弄、整體保留并內(nèi)部更新的里弄，以及涉及城市發(fā)展全局的市政公共設(shè)施建設(shè)需要拆除的里弄等不同情況，從建筑保護(hù)措施、使用功能、內(nèi)部設(shè)施更新、城市肌理、空間布局、整體環(huán)境、管理措施等方面提出相應(yīng)的保護(hù)、保留要求。

里弄住宅的保護(hù)與更新工作應(yīng)與城市舊區(qū)更新規(guī)劃密切結(jié)合。里弄住宅由于當(dāng)時(shí)歷史條件與現(xiàn)代生活方式存在著某些不相適應(yīng)的方面，如停車、綠化環(huán)境等不可能在里弄本身范圍內(nèi)解決，應(yīng)結(jié)合地區(qū)規(guī)劃妥善考慮安排。

為有效地進(jìn)行上海里弄住宅的保護(hù)和更新，在資金落實(shí)、管理機(jī)制以及實(shí)施措施等政策層面應(yīng)有相關(guān)部門進(jìn)行專題研究。

張 松

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師

關(guān)于上海里弄的保護(hù)與更新問題，今天主要講3點(diǎn)看法：

第一，對(duì)里弄的價(jià)值評(píng)估要做更深入全面的分析。

有時(shí)候，人們會(huì)說“里弄是上海特有的珍貴歷史文化遺產(chǎn)”，但這一觀念在社會(huì)上并沒有達(dá)成共識(shí)。按上海的保護(hù)對(duì)象除文物保護(hù)單位外有優(yōu)秀歷史建筑和歷史文化風(fēng)貌區(qū)，而現(xiàn)存大量的里弄既不是優(yōu)秀歷史建筑也不在歷史文化風(fēng)貌區(qū)范圍內(nèi)，也就是還沒列為應(yīng)當(dāng)保護(hù)的城市遺產(chǎn)，它與我們當(dāng)下的城市生活有什么關(guān)系，是不是需要保護(hù)保留，依然存在較大的爭議。

在國外，現(xiàn)代遺產(chǎn)保護(hù)起初都是保護(hù)一些重要的、具有歷史的、宗教的或者是政治意義的文物古跡，后來對(duì)有特色的建筑也開始保護(hù)了。國外講“public history”之后，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)代表公共歷史的文化場(chǎng)所、生活空間的保護(hù)。歐洲的城市保護(hù)通過立法展開，有配套的政策資金補(bǔ)貼，有的城市補(bǔ)貼可以達(dá)到80%。如果是商業(yè)地產(chǎn)，修繕后的房子其中一部分要作為低收入階層的社會(huì)住宅出租，比如市場(chǎng)價(jià)40-50平方米的房子租金大約要700歐元，作社會(huì)住宅的租金在300歐元，而且10-12年不能改租。政府在資助私人保護(hù)老建筑的同時(shí)是為了讓更多的人受益。從城市遺產(chǎn)的角度看，歷史街區(qū)或者普通人居住的場(chǎng)所一定是需要保護(hù)，但是在我國的歷史文化名城保護(hù)中歷史街區(qū)的積極保護(hù)一直推進(jìn)得比較慢。

上海在推進(jìn)舊改、土地批租或者一些重大工程建設(shè)中，里弄往往被作為改造的對(duì)象。從這個(gè)意義上來講，里弄也因?yàn)樵絹碓缴俣兊迷絹碓秸滟F。1999年編總規(guī)的時(shí)候，市城市規(guī)劃局提出總量要保護(hù)1000萬平方米的歷史建筑。其中，新里305萬平方米，一、二級(jí)舊里189萬平方米，總量是495萬平方米。在《歷史風(fēng)貌保護(hù)條例》頒布后的2004年，市房管局又公布了一個(gè)新的數(shù)據(jù)，新里是335萬平方米，舊里變成617萬平方米，加起來是952萬平方米，差不多比1999年翻了一番。但是，我們知道現(xiàn)在里弄數(shù)量每年是以幾十萬平方米的量在遞減。

第二，談?wù)劺锱Ｗo(hù)更深層次的意義。

里弄保護(hù)除了歷史文化的意義外，還包括城市特色維護(hù)的意義。上海的里弄、北京的四合院都是城市文化的底蘊(yùn)。我們現(xiàn)在極力保護(hù)一些重要的建筑，如故宮或者外灘等標(biāo)志性建筑。這沒錯(cuò)，但是代表城市特色的里弄或四合院的大量消失，讓市民很難體驗(yàn)和感受本土文化。失去城市肌理、空間特色、形態(tài)特征、歷史痕跡是會(huì)帶來城市問題的。今天，我們?cè)诖罅μ岢吞忌鷳B(tài)城市建設(shè)，但如果為建造新建筑而大量拆除原有建筑，只會(huì)帶來建筑垃圾。目前城市的工業(yè)垃圾越來越少，但建筑垃圾量越來越多。所以，從環(huán)境友好、低碳生態(tài)的角度，更不應(yīng)該簡單地全面拆除。國外大規(guī)模地保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)，不只是因?yàn)闅v史文化或建筑審美的原因，更為重要的因素在于生態(tài)環(huán)境或再利用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。與工業(yè)遺產(chǎn)相比，因?yàn)橛腥司幼∑渲欣锱赡芨y拆除。里弄住宅一般2-4層，拆了之后都變成高層建筑，容量翻了10倍甚至更高。這種高容量高強(qiáng)度的再開發(fā)對(duì)城市整體環(huán)境惡化也會(huì)帶來直接的影響，所以這種改造模式也不應(yīng)再推廣了。回想一下世博宣傳片，很多鏡頭都涉及里弄和里弄生活，而在現(xiàn)實(shí)生活中人們都覺得里弄不值錢或太多了可以完全拆除，這是一種很詭異的現(xiàn)象。

第三，亟需探索里弄保護(hù)的有效途徑。

中國的歷史保護(hù)問題是沒有把里弄等普通建筑跟城市文化的關(guān)系放在一起通盤考慮。我們一方面要建設(shè)發(fā)展城市文化，一方面又毀掉有文化積淀的東西或者有可能產(chǎn)生新文化的土壤。從這個(gè)大思路來講，需要考慮的保護(hù)就不只是里弄建筑了，還有工業(yè)遺產(chǎn)、近現(xiàn)代建筑、鄉(xiāng)土建筑等等。這其中，里弄處在最底層、最有可能被拆除。

關(guān)于保護(hù)我們說得很多但做得不夠。雖說有新天地、建業(yè)里等案例，但是還缺乏更好的模式。過去完成的蓬萊路、太原小區(qū)等項(xiàng)目，在舊里成套改造方面做過一些探索。近年來紹興古城幾乎完成了所有的歷史街區(qū)保護(hù)整治工程。除了魯迅故里是以旅游為主外，其他的都是通過政府資金補(bǔ)貼、居民參與，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境改善后，形成了既保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌又改善居住環(huán)境的歷史街區(qū)保護(hù)的適當(dāng)途徑。

上海里弄的去留有兩條路徑，一是原封不動(dòng)，老百姓住在“水深火熱”的環(huán)境中，有能力買房的人將里弄租給外來務(wù)工人員，舊區(qū)人口環(huán)境問題進(jìn)一步加劇。二是被動(dòng)遷到其他地方，與原生活環(huán)境沒有任何關(guān)系了。建議今后應(yīng)采取第三條道路，即進(jìn)行適當(dāng)改善，讓一部分居民能夠繼續(xù)居住在這里，同時(shí)不排除部分改變適當(dāng)?shù)墓δ埽蝗糇粼敢馔耆徇w的也可將這部分里弄改作保障性住房、青年公寓或藝術(shù)家工作坊等。

早在1986年老前輩馮紀(jì)忠先生關(guān)于里弄保護(hù)就說過非常好的意見，他說：“上海大批棚戶簡屋有待拆除，除舊更新。不少好的建筑物應(yīng)該保留，是異口同聲的，難就難在超過住房面積半數(shù)以上的里弄應(yīng)去應(yīng)留，牽涉評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)態(tài)度問題。我認(rèn)為首先謹(jǐn)慎從事為好，應(yīng)留與不必留之間以暫留為好。……有些建筑的價(jià)值不光在單體，還在于總體構(gòu)成、空間序列、環(huán)境氛圍。破壞了總體將會(huì)觸及社會(huì)生活結(jié)構(gòu)?！@一點(diǎn)應(yīng)該擺在戰(zhàn)略決策的重要地位上?！?引用這段話，一是想說明里弄保護(hù)是個(gè)老話題了，但我們至今還沒能很好地解題；二是想說里弄保護(hù)與更新問題必須放到城市的戰(zhàn)略決策地位考量，它涉及到城市文化、民生改善和環(huán)境品質(zhì)等重大課題，里弄保護(hù)與更新亟需探索有效的適當(dāng)途徑。

王偉強(qiáng)

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師

里弄保護(hù)在談到文化層面的保護(hù)，基本上沒有誰會(huì)反對(duì)，無論是領(lǐng)導(dǎo)還是百姓，大家都認(rèn)為保護(hù)城市文化、歷史遺跡、城市特色風(fēng)貌很重要，但是落實(shí)到操作層面就變樣了。為什么呢？我認(rèn)為核心問題是觸及了利益。

上海這些年隨著歷史風(fēng)貌區(qū)的劃定和保護(hù)條例的制定，歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)有了一定的基礎(chǔ)。但是保護(hù)有時(shí)也缺少共識(shí)，不只是缺少民間共識(shí)，連專家學(xué)者意見也有爭論。由于里弄的產(chǎn)權(quán)與使用關(guān)系不一致，導(dǎo)致大量里弄長期遭到破壞性、掠奪式使用，而不去維護(hù)。

在歐洲保護(hù)做得好，房屋每年都要進(jìn)行修繕。德國有這樣的經(jīng)驗(yàn)值，大概一幢房子40年的修繕費(fèi)，差不多等于這幢房子的建造費(fèi)。而在中國，這樣的價(jià)值觀或者是對(duì)于房屋財(cái)產(chǎn)的保護(hù)態(tài)度，無論是政府還是百姓并沒有深入人心，所以我們會(huì)看到這么多破壞性、掠奪性的使用，最后積重難反，只能一拆了之。有人打過一個(gè)生動(dòng)的比喻，說政府保護(hù)的都是“高富帥”。的確，談到地標(biāo)、“英雄”建筑，都要保護(hù)，談到“平民”、肌理就沉默了，而這塊恰恰是量多面廣，且需要大量資金支持的。所以，我們現(xiàn)在面臨著這樣的嚴(yán)峻問題。保護(hù)如果僅僅停留在文化層面，就很難在面對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的博弈中有所作為。

我認(rèn)為城市發(fā)展是一種年輪，城市有各個(gè)時(shí)代的記憶和印記。不只是石庫門房子、里弄需要保護(hù)，甚至新公房即工人新村，現(xiàn)在也到了該保護(hù)的階段了。近30年我們沒有再建設(shè)工人新村，30年以前的工人新村實(shí)際上代表了烏托邦時(shí)代的一種歷史記憶或者上一代人的一種影響和追求。從文化發(fā)展來說，這是一種很重要的符號(hào)，我們應(yīng)該留下來，讓后人知道我們?cè)?jīng)走過這樣一段路程。如曹楊新村、蓬萊新村等。另外，更重要的，那是一種低碳的生活方式和完善的社區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，更具有保障性質(zhì)。但是，遺憾的是，這個(gè)問題的癥結(jié)在于體制、機(jī)制問題。我們可能需要利用各種平臺(tái)，無論是技術(shù)上的，還是類似于人大、政協(xié)等部門發(fā)出一些呼吁。如果實(shí)現(xiàn)從增量發(fā)展向存量發(fā)展的轉(zhuǎn)變、從土地出讓收益向房產(chǎn)增值收益的轉(zhuǎn)變，可能會(huì)對(duì)歷史建筑的保護(hù)有裨益。這也是發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。

近兩年，很多政府工作報(bào)告都提出加大舊改力度，我認(rèn)為這個(gè)提法本身就是有問題的，是當(dāng)前土地政策的反映。因?yàn)橥恋卦隽渴艿街醒肟刂坪?，地方就轉(zhuǎn)向以增量的方式來打存量的主意了，而舊改中那些既沒有列入到歷史風(fēng)貌區(qū)，也沒有列入到文物保護(hù)的地區(qū)就容易遭秧。因?yàn)榘牙辖謪^(qū)改造掉，同樣能實(shí)現(xiàn)投資和GDP的增長，而且不受國土資源部保護(hù)耕地政策的控制。上海各區(qū)在上報(bào)優(yōu)秀歷史建筑時(shí)，都不愿意報(bào)太多，避免造成土地批租及舊改的障礙，都是當(dāng)前對(duì)土地財(cái)政依賴的反映。真正要做到保護(hù)看來要在大的政治格局和體制格局的問題有所突破。地方政府如何從過去依靠土地出讓金的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽糠慨a(chǎn)稅的發(fā)展模式，就是一個(gè)契機(jī)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收實(shí)際是針對(duì)存量，而且房產(chǎn)稅的高低是根據(jù)存量的品質(zhì)高低來征收，因此注重歷史保護(hù)就會(huì)受益。但是，實(shí)現(xiàn)從土地出讓金到房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型是個(gè)漫長的過程。在這個(gè)過程中，歷史街區(qū)還要受到損壞，這是我感到很悲觀的。

如果政府能夠從過去擴(kuò)張的土地增量的開發(fā)模式轉(zhuǎn)向于保護(hù)、提升品質(zhì)、加強(qiáng)配套，使得周邊的街坊、街區(qū)受益，從而提高房產(chǎn)稅的收益模式，那么，政府就會(huì)開始認(rèn)識(shí)到保護(hù)的重要性了，保護(hù)就會(huì)有了動(dòng)力。我認(rèn)為這是個(gè)出路。

上海的歷史街區(qū)的保護(hù)與改造有2個(gè)層面，一種是自上而下的改造，政府和國際資本形成共識(shí)來開發(fā)，如新天地、建業(yè)里等。但是，自下而上的改造卻更有活力，最典型的例子是田子坊。田子坊當(dāng)時(shí)也面臨著居改非和二房東轉(zhuǎn)租的問題。田子坊更新的方式給我們一個(gè)啟發(fā)，假如居民擁有房子的產(chǎn)權(quán)，他會(huì)動(dòng)足腦筋去發(fā)展它。所以對(duì)于一般性歷史街區(qū)，當(dāng)我們政府沒能力和財(cái)力去把它包下來，我們就應(yīng)該鼓勵(lì)自下而上的發(fā)展。通過對(duì)承租人的確權(quán)和賦權(quán)，通過兼并和轉(zhuǎn)讓，把它進(jìn)行適度改造，最后形成一種野火燒不盡的模式。這樣既可以減輕政府沉重的財(cái)政包袱，也可以解決自下而上的保護(hù)如何規(guī)避居改非和二房東這兩個(gè)法律障礙和制約。

我們里弄建筑能否保護(hù)得好，取決于我們能否探討出自下而上的更新機(jī)制。我們應(yīng)讓那些不配套的亭子間、底樓的堂屋、廚房等等都能夠按照相應(yīng)面積在市場(chǎng)上交易和重組。這需要我們的政府部門拿出這樣改革的政治勇氣，就像當(dāng)年實(shí)行新公房房改房政策那樣，讓里弄也能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)的二次重組。利用市場(chǎng)這只看不見的手，把底層、草根、肌理再一次進(jìn)行梳理?，F(xiàn)在的政策是里弄必須先成套才可以到房產(chǎn)交易中心過戶。所以，對(duì)于一些很難成套的舊里，能否探索讓它在二級(jí)市場(chǎng)成套而不是在政府的一級(jí)市場(chǎng)直接成套的政策。我們現(xiàn)在呼吁進(jìn)行二次房改，讓不成套的舊里和新里也能夠進(jìn)行交易。除了掛牌的優(yōu)秀歷史建筑以外，非掛牌的一般性老房子可以在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行重組，引入民間資本介入來實(shí)現(xiàn)一般性歷史建筑的修繕和保護(hù)，走出一條新的道路。

劉錦屏

上海市規(guī)劃和國土資源管理局 歷史風(fēng)貌保護(hù)處處長，副總工程師

近年來，市規(guī)土部門在建立城市歷史文化風(fēng)貌保護(hù)體制機(jī)制方面做了大量工作，并形成較為完善的保護(hù)體系，關(guān)于里弄住宅保護(hù)方面，由于歷史上居住條件等原因，保護(hù)更新難度較大，在管理和實(shí)施機(jī)制方面存在的一些問題，今后如何進(jìn)一步加大保護(hù)力度，完善保護(hù)機(jī)制，需要社會(huì)各界共同研究和努力。

從規(guī)劃層面看，上海作為國家歷史文化名城，近20-30年以來，逐步建立和完善城市歷史文化風(fēng)貌保護(hù)體制機(jī)制，建立以優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)為切入點(diǎn)的保護(hù)體系，尤其從2005年開始，建立點(diǎn)——優(yōu)秀歷史建筑、線——風(fēng)貌保護(hù)道路、面——?dú)v史文化風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)體系，從點(diǎn)上擴(kuò)大到線和面，即632處，2000余棟歷史保護(hù)建筑，144條風(fēng)貌保護(hù)道路，其中64條為一類保護(hù)道路，將原汁原味地整體規(guī)劃保護(hù)。規(guī)劃確定中心城12片、郊區(qū)32片風(fēng)貌區(qū)。從法律法規(guī)層面上提供了操作依據(jù)。以中心城最大的衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)為例，共有保護(hù)、保留建筑3500余棟，其中保護(hù)建筑為600余棟，歷史保留建筑達(dá)2000余棟，而不能拆的保留保護(hù)建筑就達(dá)到了3/4，因此，保護(hù)的力度是相當(dāng)大的。

但在做保護(hù)規(guī)劃的時(shí)候，以前可能比較注重保護(hù)，保護(hù)建筑不能動(dòng)，歷史保留建筑不能拆，一般歷史建筑，能夠保盡量保，將來還要進(jìn)一步擴(kuò)大保護(hù)范圍，目前也正在研究，包括工業(yè)遺產(chǎn)、傳統(tǒng)村落，還有里弄住宅。但將來規(guī)劃還應(yīng)涉及更大的層面，如很多保護(hù)區(qū)域內(nèi)的問題，原住民要生活于此，將來的消防、綠化、停車等如何符合現(xiàn)在的房屋要求。要有疏有導(dǎo)，有利于完善保護(hù)規(guī)劃。如尚賢坊，是上海市第一批歷史保護(hù)建筑。為了保護(hù)，在尚賢坊后面的高層建筑，就是通過這個(gè)途徑來補(bǔ)貼保護(hù)。規(guī)劃目前做的較多的是開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，但在保護(hù)區(qū)如何做好整治梳理規(guī)劃也應(yīng)逐步引起重視，如何完善保護(hù)區(qū)內(nèi)原有不足的配套設(shè)施、綠化、交通、停車等，將對(duì)保護(hù)起到積極的作用，可以通過規(guī)劃指導(dǎo)，逐步推進(jìn)和完善。國外的規(guī)劃目前大量做得是這樣的工作，上海目前的規(guī)劃大量是控制，在前10-20年則主要是建設(shè)，所以，規(guī)劃手段也需要不斷更新。

另外實(shí)施層面也非常重要，將來改造的目標(biāo)、模式是怎樣的呢？以前觀念比較落后，想把它全部動(dòng)遷完。新天地模式遭到很多專家反對(duì)，但她是在特定歷史條件下，特定地域的一個(gè)產(chǎn)品，應(yīng)該說也是一個(gè)成功的案例，但不一定是將來廣泛推廣的模式。將來改造的模式是讓原住民全部動(dòng)遷還是局部動(dòng)遷，或者是自身發(fā)展，如何完善實(shí)施機(jī)制，會(huì)引起很多思考。

上海里弄住宅現(xiàn)狀存在問題確實(shí)較多，如居住密度大、動(dòng)遷成本高、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、部分房屋結(jié)構(gòu)差等問題，以及從現(xiàn)代生活方式要求看，如交通、停車、綠化、公共設(shè)施不配套等方面，存在不少問題，給保護(hù)利用帶來很大的難度，市規(guī)土局正在研究和思考，如何從法律法規(guī)和管理層面、從規(guī)劃編制與審批、從規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等方面進(jìn)行研究，增強(qiáng)適應(yīng)性和操作性。

對(duì)上海里弄住宅保護(hù)更新利用，建議從規(guī)劃層面進(jìn)一步擴(kuò)大保護(hù)保留的范圍和力度；從管理層面進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃編制的方法和技術(shù)指標(biāo)體系；從研究層面將從新的規(guī)劃理念、實(shí)施機(jī)制，以及保護(hù)基金等方面尋求新的突破。當(dāng)然保護(hù)還會(huì)牽涉到一些維修、房屋置換政策、財(cái)稅政策等多方面的問題。規(guī)劃部門呼吁大家形成合力，真正提高保護(hù)的效果。

姜 江

上海市住房保障和房屋管理局 風(fēng)貌保護(hù)處處長

里弄是上海近代以來最具特色的民居形式，是典型的城市空間肌理。其歷史與人文價(jià)值更是不言而喻，目前存留不多，保護(hù)迫在眉睫。

1 主要矛盾問題

與西方大城市舊住區(qū)衰敗所表現(xiàn)的人口劇減、房屋空置、犯罪率上升相反，處于上海中心城的里弄大都表現(xiàn)為人口擁擠、房屋超載、治安良好情況，并顯現(xiàn)出濃厚的市井生活氣息，雖生活條件差，但生活便利，物業(yè)費(fèi)用低廉。

從保護(hù)的角度看，相對(duì)居住面積人口集聚度高是主要矛盾，即房屋長期處于嚴(yán)重不合理使用狀態(tài)，多戶拆套使用，平均3-4戶合用一套，亭子間、車庫等輔房也按戶使用，合用廚衛(wèi)，戶均建筑面積僅30平方米。

權(quán)屬關(guān)系有特殊性。公房所有權(quán)雖屬國家所有，但因住戶在福利分房制度下取得房屋使用權(quán)，享有永租使用、轉(zhuǎn)租收益、房屋交換等權(quán)利，某種程度上可視為“準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人”。由于政府租金標(biāo)準(zhǔn)較低（因不成套難以提租，不能出售），現(xiàn)已難維持一般日常養(yǎng)護(hù)支出，長此以往，雙方權(quán)益與修繕責(zé)任不對(duì)等的矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇，政府可能陷入較大的被動(dòng)。因此，兩者不是單純的租賃關(guān)系。

2 思考與建議

2.1 統(tǒng)籌編制保護(hù)更新實(shí)施規(guī)劃

里弄的保護(hù)更新需納入城市的總體發(fā)展規(guī)劃，其保護(hù)策略、更新定位、人口疏解、推進(jìn)時(shí)序等，應(yīng)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（1）劃定需要保護(hù)更新的里弄住區(qū)。自1986年上海被國務(wù)院公布為第二批國家歷史名城，上海通過2種途徑基本劃定了有價(jià)值、需要保護(hù)的里弄住區(qū)：

一是，市政府于1989、1994、1999、2005年分四批公布了632處優(yōu)秀歷史建筑，其中包含了37條里弄住區(qū)；

二是，在多輪保護(hù)規(guī)劃調(diào)研的基礎(chǔ)上，市政府于2005年批復(fù)了中心城區(qū)12片27平方公里歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)控制性規(guī)劃，成片保護(hù)歷史街區(qū)、街坊、地段，以及風(fēng)貌道路?，F(xiàn)存大多數(shù)里弄住區(qū)被完整規(guī)劃為“保留歷史建筑”或 “一般歷史建筑”。

下一步，應(yīng)對(duì)保護(hù)規(guī)劃以外的里弄住區(qū)開展摸排調(diào)查，將有價(jià)值的納入保護(hù)更新范疇。

（2）建立里弄住區(qū)保護(hù)更新數(shù)據(jù)庫。為每一處里弄建立一保護(hù)更新基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，為日常監(jiān)管、項(xiàng)目實(shí)施、統(tǒng)籌決策提供依據(jù)。除了占地范圍、建筑面積、房屋類型、人口規(guī)模等基本數(shù)據(jù)外，應(yīng)重點(diǎn)建立一些動(dòng)態(tài)信息數(shù)據(jù)：①房屋質(zhì)量完損情況；②房屋交易情況，包括轉(zhuǎn)租、交換、租金收益等；③住戶改善居住條件需求、意愿；④違法搭建情況；⑤周邊城市發(fā)展情況等。通過對(duì)數(shù)據(jù)分析，可抓住重點(diǎn)，分類有序推進(jìn)保護(hù)更新工作。

（3）預(yù)留里弄住區(qū)人口疏解渠道和空間。要從城市整體發(fā)展層面規(guī)劃、平衡好歷史住區(qū)人口疏解問題。根據(jù)對(duì)歷史住區(qū)更新后居住人口變化測(cè)算，規(guī)劃預(yù)留專門用于保護(hù)更新的安置房源和新建用地。

歷史住區(qū)的老住戶日常生活、生計(jì)、情感與中心城區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，對(duì)中心城區(qū)的依賴度高，對(duì)其搬遷盡可能就近安置，這也有利于社會(huì)和諧，防止中心城區(qū)“空心化”。應(yīng)通過政策引導(dǎo)，建立中心城區(qū)新建地塊需提供一定比例的小戶型居住房源的機(jī)制，由政府收購儲(chǔ)備，專用于保護(hù)更新搬遷安置。

（4）功能更新兼顧區(qū)域發(fā)展與自身適應(yīng)性。

近十幾年，上海中心城區(qū)舊改后商業(yè)空間增加量巨大，居住人口呈外遷趨勢(shì)，如黃浦區(qū)已多年無居住項(xiàng)目，中心城區(qū)面臨空間功能匹配失調(diào)，將不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，并帶來交通擁堵問題，因此，需要保持一定量的居住空間。

目前，多數(shù)保護(hù)更新項(xiàng)目定位于餐飲會(huì)所、商務(wù)辦公或高端公寓，商業(yè)氛圍濃厚，與區(qū)域功能銜接不一定合理。

限于里弄自身空間布局、建筑結(jié)構(gòu)和保護(hù)要求，應(yīng)從規(guī)劃控制層面引導(dǎo)保護(hù)更新后的使用功能，多數(shù)仍然需保持居住功能，并鼓勵(lì)作為公共租賃房，緩解中心城區(qū)居住空間不足的矛盾；少數(shù)臨近商業(yè)街區(qū)的，可調(diào)整為商業(yè)功能。同時(shí)，在周邊區(qū)域范圍，統(tǒng)籌規(guī)劃停車、賣場(chǎng)等公共服務(wù)配套設(shè)施。

2.2 保護(hù)置換對(duì)接民生保障

（1）搭建房屋置換平臺(tái)。政府設(shè)立非盈利房屋置換中介機(jī)構(gòu)，開辟專門渠道，參照市場(chǎng)價(jià)格回購公有房屋使用權(quán)，承租人自愿出讓。這個(gè)平臺(tái)有3個(gè)作用，一是需要出讓的住戶（準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人）有渠道出讓，并能按市場(chǎng)價(jià)格取得收益；二是政府通過回購，漸進(jìn)式改變房屋超負(fù)荷使用狀態(tài)，恢復(fù)成套使用，實(shí)現(xiàn)保護(hù)與合理利用；三是避免了統(tǒng)一搬遷置換的矛盾，充分尊重了住戶意愿。

置換后可以歸并成套使用的，可出讓或出售；不能成套使用的，暫按市場(chǎng)租金出租?；鼗\資金補(bǔ)充置換資金，滾動(dòng)使用。

（2）利用房屋征收新政。新出臺(tái)的房屋征收法律規(guī)定，因公共利益需要，確需征收房屋的，由政府組織實(shí)施。其中文物保護(hù)，進(jìn)行危舊房改造屬于公共利益。因此，對(duì)于居住條件較差，住戶要求改造呼聲較高的里弄住區(qū)，可以嘗試通過征收房屋進(jìn)行成片保護(hù)更新。

雙方可否達(dá)成一致，征收方案能否通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，關(guān)鍵是要找到住戶可接受的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)可接受的投資回報(bào)之間的平衡點(diǎn)。政府應(yīng)從保護(hù)、保障的角度，提供安置房源、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。

（3）引導(dǎo)承租人參與置換。根據(jù)調(diào)查，隨著上海居住水平不斷提高，有相當(dāng)比例的公房承租人另有新居，將原公房出租或空置。利用此趨勢(shì)，可引導(dǎo)承租人將承租權(quán)合并起來統(tǒng)一利用，使房屋能夠成套、成單元乃至整幢使用，有利于保護(hù)更新，更有利于全面體現(xiàn)價(jià)值，承租人無論出租或出讓，都可獲得比拆套使用或交換更大的收益。

探索住戶參與房屋修繕整治的新途徑。對(duì)眾多暫無條件進(jìn)行全面保護(hù)更新、仍需維持不成套使用的里弄住區(qū)，階段性的房屋修繕整治可確保房屋正常使用，達(dá)到既保障民生，又保存好歷史建筑的目標(biāo)。

石庫門里弄住宅