關(guān)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期戰(zhàn)略策劃探究

藍(lán)立濤

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平得到了提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，都讓人們開始注重房地產(chǎn)和旅游，旅游方式也由觀光類型向休閑度假類型轉(zhuǎn)變，這就使得旅游業(yè)迅速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的出現(xiàn)，滿足了大家的需要。本文通過分析和探討了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃，從而使其更好地指導(dǎo)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】旅游房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；戰(zhàn)略策劃

近年來隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游業(yè)越來越受到人們的關(guān)注，也同時(shí)成為投資者的投資的熱點(diǎn)，目前旅游房地產(chǎn)帶來了很大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使人們的生活得到了豐富，但是目前我國對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究起步較晚，處于探索階段，很多方面都不完善，本文針對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問題進(jìn)行分析，通過探討旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃，從而促進(jìn)使旅游房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，創(chuàng)造出更高的社會(huì)效益。

1 目前旅游房地產(chǎn)存在的問題

1.1 旅游房地產(chǎn)政策、法規(guī)、規(guī)則不完善，使得市場(chǎng)經(jīng)營較混亂，例如，缺乏專門管理旅游房地產(chǎn)交易的法規(guī)政策，關(guān)于旅游房地產(chǎn)監(jiān)管體制也不全面，這就使得開發(fā)者，消費(fèi)者，以及管理者之間的沖突也時(shí)有發(fā)生，中間也存在不良經(jīng)營和欺詐行為。

1.2 目前很多企業(yè)盲目投資旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，很多開發(fā)商沒有做好準(zhǔn)備變開始投資，缺乏市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等都不了解，導(dǎo)致無法合理開發(fā)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

1.3 很多開發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范圍不了解，就使得他們一般都是以自己的利益為首先考慮對(duì)象，這就直接影響旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究和開發(fā)，導(dǎo)致投資者開發(fā)失敗。

1.4 學(xué)術(shù)界對(duì)于旅游房地產(chǎn)的研究一般只停留在一些出現(xiàn)的問題，項(xiàng)目的可行性，影響因素等，缺乏對(duì)其深入的理論研究，尤其是對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的戰(zhàn)略策劃缺乏深入的研究。要想使這些問題得到解決，那么旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃就顯得十分重要了。

2 探究旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃

2.1 針對(duì)上面存在的問題，我們通過三個(gè)工具來對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃進(jìn)行研究。這三個(gè)工具分別是：旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商所面臨的五種競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力；根據(jù)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)所處的不同位置，采取不同的戰(zhàn)略。下面通過三個(gè)工具對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃進(jìn)行詳細(xì)的探究。

2.1.1 旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商所面臨的五種競(jìng)爭(zhēng)力

旅游房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的五種競(jìng)爭(zhēng)力分別為：旅游房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在進(jìn)入者，土地轉(zhuǎn)讓者，旅游者、投資者，以及代替旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品。由于這五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的存在。就給旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了不利因素，這就要求旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃要提高自己企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.1.2 項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析

這就是從項(xiàng)目本生出發(fā)，體現(xiàn)了事物內(nèi)外因的作用，突出旅游房地產(chǎn)各個(gè)企業(yè)的之間的競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)中，政府的扶持和自己項(xiàng)目的管理體制是他們的唯一外在因素，這就要求各個(gè)旅游房地產(chǎn)開發(fā)商不斷完善自己的項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃，尤其是前期戰(zhàn)略策劃。目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理政策不斷變化，這就提醒開發(fā)商要時(shí)刻關(guān)注旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變化，應(yīng)該對(duì)變化做出應(yīng)對(duì)的辦法。

2.1.3 根據(jù)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)所處的不同位置，采取不同的戰(zhàn)略，也就是項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略選擇

這個(gè)包括的方面很多，例如環(huán)境，地理位置，交通情況，產(chǎn)業(yè)政策，市場(chǎng)的需要，項(xiàng)目中的資源配備等等。這就要求旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要把握景區(qū)的資源特色和市場(chǎng)需求，盡可能的合理利用資源。從這個(gè)分析看，旅游房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自己所在位置的不一樣，要著重解決自己的重要問題。

2.2 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃注意的問題

項(xiàng)目前期戰(zhàn)略的策劃是非常重要的，在策劃中一定要合理布局，均衡布點(diǎn)，為目前做考慮，也要考慮長遠(yuǎn)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，這就要求旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃中要注意以下這些問題。

2.2.1 找好項(xiàng)目的定位，這就得考慮自然，人文、環(huán)境、土地、民俗文化等，將這些融合到開發(fā)項(xiàng)目中去

在早期規(guī)劃中，內(nèi)容應(yīng)該在包括總論，總體規(guī)劃方案，基礎(chǔ)設(shè)施和建筑方案，建筑物的設(shè)計(jì)和構(gòu)造，資金籌備等等的基礎(chǔ)上，力求項(xiàng)目的創(chuàng)新，一定要注意文化的滲透，將文化運(yùn)用到商品開發(fā)和實(shí)際操作中去。

2.2.2 注意前期戰(zhàn)略策劃的基本思路

規(guī)劃要具有整體性，盡量做到一步到位，然后分步進(jìn)行實(shí)施；一定要將旅游放在首位，前期戰(zhàn)略策劃一定要制定出旅游項(xiàng)目再將其融入到房地產(chǎn)中去；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目由于東西很多很雜，這就要求前期戰(zhàn)略策劃一定要做出詳細(xì)的子項(xiàng)目來，方便管理，還要注意將保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展運(yùn)用到策劃中去。

2.2.3 管理策劃方面

提高企業(yè)自身的管理能力，由于旅游房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，使得它與普通房地產(chǎn)有著明顯的區(qū)別，這就要求管理者需要掌握有關(guān)旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)，形成專業(yè)化的管理模式；在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期戰(zhàn)略策劃中要認(rèn)識(shí)到旅游房地產(chǎn)的特殊性，應(yīng)該使用一些專業(yè)的人才，從而對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的分析，從而制定出專業(yè)的戰(zhàn)略策劃。

2.2.4 營銷策劃方面

要做好自己旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，由于旅游產(chǎn)業(yè)在未來很長時(shí)間內(nèi)都將會(huì)是熱門行業(yè)，這就要求企業(yè)充分認(rèn)識(shí)到自己企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，在策劃中充分的利用好企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值；產(chǎn)品營銷策略和定價(jià)策略，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)，應(yīng)該推出自己有特色的產(chǎn)品，當(dāng)然在提供產(chǎn)品的同時(shí)，服務(wù)也是非常重要的，旅游房地產(chǎn)不僅僅應(yīng)該在地理景觀，設(shè)計(jì)，產(chǎn)品方面最求質(zhì)量的完美，同時(shí)也應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使得消費(fèi)者獲得心理和身理的滿足；在產(chǎn)品定價(jià)方面，開發(fā)者應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，由于從中國的目前國情分析，這還是一種高消費(fèi)，大部分人是以投資或度假為目的，價(jià)錢可以適當(dāng)?shù)奶岣?，可是未來幾年中，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品獎(jiǎng)由高端走向低端，這就得做相應(yīng)改變。

2.2.5 在早期戰(zhàn)略策劃中要制定出科學(xué)的城市和景區(qū)的規(guī)劃

在對(duì)開發(fā)地區(qū)周圍環(huán)境的科學(xué)調(diào)查的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)系統(tǒng)的旅游資源開發(fā)計(jì)劃，要注意合理利用土地，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，對(duì)開發(fā)區(qū)合理分配，從而創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)還要注意項(xiàng)目創(chuàng)新，一定要注重文化的注入，因?yàn)闆]有文化底蘊(yùn)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，很難生存下去，創(chuàng)新直接關(guān)系著項(xiàng)目能否獲得更好地收益，是項(xiàng)目的靈魂，所以一定要注重文化的重要性。

2.3 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃步驟

首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)消費(fèi)者的興趣愛好，文化水平，經(jīng)濟(jì)收入等進(jìn)行調(diào)查總結(jié)；其次是市場(chǎng)調(diào)查相關(guān)的資料，例如周圍環(huán)境，地理位置，周邊交通和布局等；最后整理資料，結(jié)合收集的資料寫規(guī)劃，應(yīng)包括有關(guān)的子項(xiàng)目等。

3 總結(jié)

本文通過分析目前旅游房地產(chǎn)存在的問題，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃進(jìn)探討。旅游房地產(chǎn)是介于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中間的邊緣產(chǎn)業(yè)，有著它的特殊性，這就使得在制定旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期戰(zhàn)略策劃的過程中，要針對(duì)過程中的不同的問題制定相應(yīng)地策略，從而促進(jìn)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的更好地發(fā)展。隨著休閑時(shí)代的到來，人們?cè)絹碓阶⒅芈糜蔚刃蓍e項(xiàng)目，這就為旅游房地產(chǎn)帶來了巨大的商機(jī)，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商想要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就必須注重項(xiàng)目的策劃，尤其對(duì)項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃的研究更是重要，所以開發(fā)商應(yīng)該在項(xiàng)目前期戰(zhàn)略策劃上努力，為項(xiàng)目的進(jìn)行提供保證，從而保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和健康的發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：尹雪梅]