降價(jià)潮下的海南地產(chǎn)觀察

| 文 · 本刊記者 齊林

“打開電腦，通過(guò)衛(wèi)星圖片上看海南，發(fā)現(xiàn)海南島的海岸線正在‘哭泣’——海南全島的海岸線已幾乎處于開發(fā)的狀態(tài)，很難看到一片原始的痕跡。”這是媒體描述的當(dāng)初海南大規(guī)模開發(fā)國(guó)際旅游島的熱潮一隅。

當(dāng)初被國(guó)家規(guī)劃為國(guó)際旅游島后，海南房地產(chǎn)呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，不過(guò)2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示，海南樓市已經(jīng)釋放出危險(xiǎn)信號(hào)，但“國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃”出臺(tái)后，高房?jī)r(jià)有望趨于合理。

這里曾是中國(guó)最吸金的投資熱土，這里也曾是中國(guó)最扎眼的爛尾焦土。當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)波詭云譎的情境，讓人們不由得想起當(dāng)年，并發(fā)出疑問(wèn)：海南是否將重新步入當(dāng)年？

1993年，年輕的地產(chǎn)大佬們都不同程度地經(jīng)歷了那一場(chǎng)泡沫的洗禮。當(dāng)年的海南，爭(zhēng)取到了大膽的房地產(chǎn)政策，但政策在投機(jī)商眼中成為發(fā)財(cái)捷徑。房地產(chǎn)呈現(xiàn)了典型的泡沫經(jīng)濟(jì)特征，于是有了后來(lái)大量的爛尾樓、閑置土地和積壓資金。

2011年11月中旬，地產(chǎn)大腕們?cè)萍Ｄ?，他們紛紛表示，這個(gè)冬季對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)將是個(gè)存亡關(guān)鍵點(diǎn)，海南房產(chǎn)不排除大降價(jià)的可能。

作為中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件已然成為中國(guó)局部泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，并時(shí)刻警醒著當(dāng)下的中國(guó)。

泡沫會(huì)否重演

海疆集團(tuán)的相關(guān)項(xiàng)目自去年下半年開始，銷售量就持續(xù)走低。法務(wù)梁愛(ài)民律師說(shuō)：“宣布旅游島之后土地的價(jià)格、房子的價(jià)格基本上翻了一倍，全國(guó)的投資客都聚集到海南，滿大街都是拿著錢的購(gòu)房者，尚未完工的房子就已全部售出。”

梁律師稱，“那一次大概有一倍的價(jià)格漲幅，所以，從這個(gè)概念來(lái)看，現(xiàn)在海南地產(chǎn)價(jià)格基本上沒(méi)有降，但是成交量減少了?！?/p>

中大海博房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的銷售副總紀(jì)尚晨稱，開發(fā)商暗中降價(jià)，是一個(gè)大趨勢(shì)。緣于資金鏈吃緊，加之本身的價(jià)格虛高，所以國(guó)家宏觀調(diào)控政策還是起到了一定成效。而海南房?jī)r(jià)在降完這一輪后，才會(huì)有一個(gè)合理化價(jià)格。

當(dāng)然，紀(jì)尚晨亦稱，目前政府希望擠掉地產(chǎn)泡沫的想法應(yīng)予以贊同。在政策調(diào)控之下，海南大多數(shù)地產(chǎn)都在降價(jià)，或暗中降價(jià)。但商業(yè)地產(chǎn)降幅要小于住宅地產(chǎn)，緣于此前商業(yè)地產(chǎn)需求相對(duì)較小，所以漲幅并不像住宅漲幅那么離譜。

針對(duì)“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重”一說(shuō)，梁律師認(rèn)為，國(guó)家仍需持續(xù)的調(diào)控，直到房?jī)r(jià)回歸相對(duì)理性的價(jià)格，然后可能會(huì)有平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)間。而房?jī)r(jià)租售比當(dāng)前并沒(méi)有在合理范圍內(nèi)，所以房?jī)r(jià)從理論上來(lái)說(shuō)仍有很大下行空間。

作為地產(chǎn)銷售代理公司，紀(jì)尚晨的公司目前代理樓盤均價(jià)為每平米一萬(wàn)八千元，而紀(jì)尚晨用了很肯定的語(yǔ)氣稱：一萬(wàn)兩千多的房子現(xiàn)在也能買到，甚至更低的房子隨時(shí)都可以買到。

從北京市場(chǎng)出奔海南市場(chǎng)的紀(jì)尚晨稱，相較而言，北京住宅房產(chǎn)剛性需求大，海南則大部分都是旅游地產(chǎn)。海南被宣布建設(shè)為國(guó)際旅游島后，房?jī)r(jià)飆升至此前的三倍左右。

面對(duì)宏觀政策層面限購(gòu)令與銀行貸款的夾擊，紀(jì)尚晨認(rèn)為“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)打壓的確是重拳出擊，有點(diǎn)狠”。 以海南區(qū)域銀行貸款來(lái)說(shuō)，海南島95%人口都是島外人士，現(xiàn)在銀行放款要求為：客戶需提供在當(dāng)?shù)劂y行的存款流水以及在當(dāng)?shù)匕l(fā)生的納稅證明，這就直接屏蔽了相當(dāng)一部分島外人士的購(gòu)房消費(fèi)。

但紀(jì)尚晨亦認(rèn)為，政府應(yīng)慢慢引導(dǎo)居民消費(fèi)習(xí)慣，重視商業(yè)市場(chǎng)，并以房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng)補(bǔ)充元素，這才是國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展模式。

紀(jì)尚晨也觀察到，當(dāng)初海南地產(chǎn)炒家希望以低價(jià)入市、高價(jià)拋售來(lái)賺取巨額利潤(rùn)，故房?jī)r(jià)抬高后，炒家也擔(dān)心海南房地產(chǎn)崩盤，于是紛紛撤退。當(dāng)然，在地產(chǎn)價(jià)格上升期間，炒家得到的利潤(rùn)則非?？捎^。

當(dāng)年，國(guó)際旅游島獲批后的5天內(nèi)，游資、開發(fā)商攜巨款涌向海南，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳躍式上漲。

調(diào)控政策緊隨而至，房?jī)r(jià)迅速陷入“滯漲”。

前景觀察需理性

但是，很多人對(duì)海南的樓市前景表示樂(lè)觀，他們堅(jiān)信，海南樓市不會(huì)再次崩盤。相比此前的游資行為，現(xiàn)今進(jìn)入海南地產(chǎn)大品牌開發(fā)商資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力以及經(jīng)營(yíng)步伐相較而言更讓人放心。此外，島內(nèi)外剛需起了重要的市場(chǎng)支撐作用，況且，涌入島內(nèi)的資金被開發(fā)商、建筑商、投資者分擔(dān)，同時(shí)也就分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，如今海南國(guó)際旅游島建設(shè)有清晰的時(shí)間表和路線圖，除了房地產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)政策及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都在大力推進(jìn)，這讓市場(chǎng)充滿了強(qiáng)勁的支撐。

梁愛(ài)民所在公司在海南的項(xiàng)目于2010年12月30日開盤，如今已售出10%，開盤半年后漲了一次價(jià)，每平米漲了三千塊錢，不久前，該公司將旗下地產(chǎn)房?jī)r(jià)做了下調(diào)。

在梁愛(ài)民看來(lái)，政府調(diào)控政策對(duì)他們的影響不小，而購(gòu)房者的觀望態(tài)度使得“銷售量基本上停滯了?！?/p>

梁愛(ài)民認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)在2006、2007年以前還相對(duì)好一些，2007年以后增速顯得過(guò)快。主要原因是投資客炒房導(dǎo)致消費(fèi)過(guò)熱。目前中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量剛性需求，故梁律師認(rèn)為，要把考評(píng)房?jī)r(jià)的時(shí)間放得足夠長(zhǎng)，但一定要回歸理性。

梁愛(ài)民稱，現(xiàn)在社會(huì)投資熱情已然開始從房地產(chǎn)撤離，一般來(lái)講，地產(chǎn)商若能保證購(gòu)房款首付到賬，在拍賣房產(chǎn)后，收回成本還是可以預(yù)期的。

梁愛(ài)民稱，面對(duì)當(dāng)?shù)馗邼q的人工成本，建材原來(lái)成本亦高企不下。不過(guò)在通脹環(huán)境下，如果相關(guān)政策調(diào)整，加之貨幣政策放寬，房?jī)r(jià)或仍會(huì)很快上漲。

中國(guó)早有案例：實(shí)施調(diào)控房子成交量未減，但房?jī)r(jià)基本不動(dòng)，調(diào)控一放開，馬上就報(bào)復(fù)性發(fā)展。梁愛(ài)民亦不否認(rèn)將來(lái)這種可能性的存在，

此外，紀(jì)尚晨預(yù)期，考慮到國(guó)際旅游島的開發(fā)前景，國(guó)家對(duì)海南有政策傾斜，地方也需要一定的配套設(shè)施，經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展后房?jī)r(jià)肯定要逐步提高。況且有了保障房做支撐，其余房地產(chǎn)就可以作為商品進(jìn)入市場(chǎng)。

故“房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，是總的趨勢(shì)?！?/p>