淺談房地產(chǎn)工程項目的進(jìn)度管理

厲慧

浙江省溫州房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司 325000

淺談房地產(chǎn)工程項目的進(jìn)度管理

厲慧

浙江省溫州房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司 325000

結(jié)合實際工作經(jīng)驗，在簡要概述房地產(chǎn)工程項目的進(jìn)度計劃管理含義和存在的問題的基礎(chǔ)上，給出實施進(jìn)度管理的思路和計劃編制的原則。

房地產(chǎn)工程；計劃管理

任何工程項目，都不可能規(guī)避進(jìn)度問題。對于房地產(chǎn)項目，進(jìn)度管理的重要性更是不言而喻。出于資金安排和銷售的需要，房地產(chǎn)企業(yè)事前擬定的開盤時間和入伙時間是不會輕易變更的，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在入伙前完成竣工驗收。實際操作中，工程往往是前松后緊，出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，即前階段超期，后階段趕工。房地產(chǎn)企業(yè)為了能趕上上述兩個時間點，往往犧牲工程質(zhì)量，最終問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，增加了企業(yè)物業(yè)管理成本，降低了企業(yè)美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)工程項目進(jìn)度管理水平呢？

1 進(jìn)度管理含義

進(jìn)度管理也稱計劃管理或進(jìn)度計劃管理。計劃，是指對一個工程項目按特定的要求進(jìn)行分解，并對分解后的工作規(guī)定工序間的邏輯關(guān)系，以及各項工作的工期，通過進(jìn)度計算在時間上對作業(yè)進(jìn)行排列，規(guī)定哪些作業(yè)何時開始何時結(jié)束的一種過程。將這個過程加以表現(xiàn)的文件稱之為計劃或進(jìn)度計劃。房地產(chǎn)工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2 從日常工作看進(jìn)度管理存在的問題

進(jìn)度計劃管理工作作為一個工作環(huán)節(jié)普遍存在于各類項目管理中，但能夠落到實處的并不多。計劃管理工作本身是非常重要并且能夠科學(xué)的保證項目順利進(jìn)行的，但在實際工作中，它很多時候是紙上談兵，流于形式。詳細(xì)的計劃確實制定了，但永遠(yuǎn)不能得到落實。

首先，計劃制定的不合理，趕工是開發(fā)過程的常態(tài)。計劃制定之初，沒有充分考慮項目的實際情況、季節(jié)及特點照搬照抄其它項目計劃，造成計劃不適于本項目，無法作為項目的指導(dǎo)性文件。

其次，管理體制不合理，計劃的編制各自為政。計劃部門負(fù)責(zé)項目計劃的編制、報送工作，開發(fā)經(jīng)營部門負(fù)責(zé)營銷計劃、成本測算，主管施工的部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工計劃，各方配合不到位，造成進(jìn)度計劃管理工作只落在文件上。

第三，總是忽略或遺漏工作內(nèi)容，編制計劃時考慮的不細(xì)致全面，一旦受到外界因素的干擾就不知所措，問題解決不及時，勢必會影響進(jìn)度計劃的實施。

第四，將施工企業(yè)的計劃，作為總控制計劃。施工僅僅是項目建設(shè)的一部分，項目的進(jìn)度管理要強(qiáng)調(diào)的是整個作業(yè)過程以及對作業(yè)中各分解工作間的協(xié)調(diào)和控制，就是對項目全過程的統(tǒng)籌和控制。

3 進(jìn)度管理的思路

3.1 系統(tǒng)控制

項目進(jìn)度管理是一個系統(tǒng)工程，是對項目進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制，應(yīng)該具備管理的全部職能，所以要做好進(jìn)度控制工作，需要有系統(tǒng)的進(jìn)度控制規(guī)劃，包括項目總進(jìn)度控制、年進(jìn)度控制、季(月)進(jìn)度控制等內(nèi)容。這些控制由粗到細(xì)、由整體到局部，在執(zhí)行時應(yīng)以局部規(guī)劃?？傮w規(guī)劃，最終目標(biāo)是達(dá)到項目總進(jìn)度控制。

3.2 動態(tài)循環(huán)

項目進(jìn)度管理過程就是隨著項目的推進(jìn)，根據(jù)各方的變化情況，對進(jìn)度計劃不斷調(diào)整的過程。它從項目開始就進(jìn)入執(zhí)行的動態(tài)。實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度一致時，兩者相吻合；實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度不一致時，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影響到后續(xù)的工作和工期，采取相應(yīng)的措施，調(diào)整原有計劃，使二者重新吻合，繼續(xù)按計劃進(jìn)行。

3.3 彈性控制

項目進(jìn)度管理涉及的因素多、變化大和持續(xù)時間長，不可能十分準(zhǔn)確地預(yù)測未來或做出絕對準(zhǔn)確的項目進(jìn)度安排，也不能期望項目進(jìn)度會完全按既定日程進(jìn)行，因此彈性控制是必要的。就是在確定項目進(jìn)度時有合理的間歇，目標(biāo)留有余地，以使項目進(jìn)度控制具有應(yīng)變能力。

3.4 信息反饋控制

為做好項目進(jìn)度控制的協(xié)作工作，必須加強(qiáng)項目進(jìn)度的信息反饋。當(dāng)項目進(jìn)度出現(xiàn)偏差時，相應(yīng)的信息就會及時反饋，由計劃部門做出偏差糾正，使項目進(jìn)度朝著預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期效果。

4 進(jìn)度計劃編制中遵循的原則

4.1 計劃的內(nèi)容要完整

“科學(xué)的計劃、可行的措施”是保證計劃執(zhí)行的前提。一份完整的、可執(zhí)行的計劃需要有確定的目標(biāo)；確定實現(xiàn)目標(biāo)的途徑、方法和步驟。即計劃里要有目標(biāo)是什么？為什么要做？目標(biāo)的時限？在哪里完成？目標(biāo)責(zé)任人是誰？措施是什么？需要做到什么程度，需要什么資源支持，會有什么風(fēng)險或障礙？

4.2 計劃要各部門充分參與

許多人片面的認(rèn)為計劃只是計劃部門的事，與自己無關(guān)，對中間涉及本部門職責(zé)的計劃從編制開始就抱著應(yīng)付的態(tài)度，在計劃執(zhí)行過程中，又發(fā)現(xiàn)本部門計劃部分不可行，又片面地認(rèn)為是計劃編制的不科學(xué)合理，將責(zé)任推至計劃部門。

計劃實際上是一個由計劃部門牽頭，各部門共同參與的一項工作。首先需要了解企業(yè)的所處的內(nèi)外部環(huán)境，確定計劃編制的原則和計劃期內(nèi)面臨的機(jī)會和風(fēng)險，這需要各部門進(jìn)行翔實的分析，會涉及公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實等方方面面的問題，需要進(jìn)行橫向的溝通。其次要制定總體目標(biāo)及各部門目標(biāo)，即企業(yè)總目標(biāo)和子目標(biāo)，也就是從戰(zhàn)略層面逐步落實到戰(zhàn)術(shù)層面和作業(yè)層面的過程。這個過程需要自上而下、自下而上反復(fù)溝通，決策層、管理層、經(jīng)營層要對目標(biāo)予以認(rèn)同，最終子目標(biāo)要保證總目標(biāo)的實現(xiàn)。第三要調(diào)查分析，制定各種解決方案，因為各部門之間許多工作存在著邏輯關(guān)系，企業(yè)整體計劃的完成需要各部門的協(xié)同，因此，需要制定許多方案，并與各部門多次討論選擇最合適的方案，以實現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出，提高效率。最后要有評價方案，這個過程更需要各部門進(jìn)行有效溝通，一個科學(xué)的計劃加上一個合理的評價方案，可以有效地保證計劃的執(zhí)行。

從計劃的管理來看，可以看出計劃是各部門共同參與的過程，而不應(yīng)該是計劃部門“一個人戰(zhàn)斗”的過程。

4.3 計劃的重點是落實

“與其坐而論道，不如起而行之”一個計劃再好，工作目標(biāo)再遠(yuǎn)大，如不付諸行動都將是一紙空文。各部門應(yīng)該根據(jù)總目標(biāo)和子目標(biāo)，制訂出詳細(xì)的落實措施，明確職責(zé)，有步驟地扎實推進(jìn)工作，將計劃落到實處，才能不斷提升企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

4.4 計劃是可調(diào)整的

永恒不變的計劃，是不現(xiàn)實的。計劃管理中的一個重要環(huán)節(jié)是計劃調(diào)整，在執(zhí)行過程中，由于市場環(huán)境、客戶需求、資金人員保障、政策法規(guī)等發(fā)生重大改變，導(dǎo)致計劃執(zhí)行的基礎(chǔ)發(fā)生變化，就會導(dǎo)致許多事情不是按照我們預(yù)期的方向發(fā)展，此時以坦然的心態(tài)來修正計劃。當(dāng)然，計劃是允許一定的偏差的，小于該偏差的就不用調(diào)整，但是要加強(qiáng)監(jiān)控，大于該偏差值的，就要及時調(diào)整，否則計劃將無法實施。

4.5 計劃要有激勵性

計劃的內(nèi)容是尚未實現(xiàn)的，但又是通過努力可以實現(xiàn)的，這就要求計劃的制訂具有一定的科學(xué)性。這個科學(xué)性不單單表現(xiàn)在計劃的目標(biāo)上，更應(yīng)該表現(xiàn)在計劃的措施、資源的保障上。計劃目標(biāo)過高，會使人望而生畏，感到遙不可及，從而喪失了信心；計劃目標(biāo)過低，唾手可得，又使人不求進(jìn)取，不利于調(diào)動人員的積極性。只有計劃科學(xué)可行，才能充分調(diào)動計劃執(zhí)行人員的積極性，激發(fā)人的內(nèi)在潛能。因此，科學(xué)有效的計劃應(yīng)該是通過努力能夠?qū)崿F(xiàn)的。當(dāng)然，這要通過科學(xué)的計劃編制過程來實現(xiàn)的。

5 結(jié)語

進(jìn)度計劃管理是工程項目管理的重要組成部分，它的切實執(zhí)行對房地產(chǎn)工程項目的順利進(jìn)行具有至關(guān)重要的意義。本文僅結(jié)合自己實際工作經(jīng)驗，談下進(jìn)度管理工作中可能涉及的一些問題，希望能在房地產(chǎn)項目管理中真正發(fā)揮計劃管理重大作用。

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.12.038