關(guān)于帶租約的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的評(píng)估方法探討

閆麗華

在房地產(chǎn)抵押和轉(zhuǎn)讓工作中，經(jīng)常有帶租約的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓的情況，估價(jià)的情況比較混亂，有些估價(jià)報(bào)告質(zhì)量堪憂。為此，我在此談一點(diǎn)淺陋的意見(jiàn)，與廣大估價(jià)工作者探討。

例如，有一處房地產(chǎn)，位于商業(yè)繁華路段，相類似房地產(chǎn)出租者甚多，土地使用期限尚有30年，房屋壽命尚有60年，現(xiàn)在權(quán)利人要向銀行抵押貸款，可房地產(chǎn)已出租，租期10年，還有8年才能到期。而房地產(chǎn)租金只有目前市場(chǎng)價(jià)的50%，受銀行委托，某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而房地產(chǎn)所有權(quán)人又向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出希望通過(guò)評(píng)估多貸些款的要求。

那么房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)考慮哪些因素進(jìn)行估價(jià)，

采用哪種估價(jià)方法比較適宜？租約對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值有何影響，如何修正呢？

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定： “有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法”.該評(píng)估對(duì)象所處繁華商業(yè)區(qū)、周邊出租案例較多，明顯符合這一條件，而市場(chǎng)比較法又是最貼近市場(chǎng)的最準(zhǔn)確的評(píng)估方法，因此，市場(chǎng)比較法是必須采用的。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》還規(guī)定：收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。該評(píng)估對(duì)象顯然也應(yīng)該采用。但又有非常需要注意的地方。那就是：估價(jià)對(duì)象權(quán)利中帶有租約，而且租約跟市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的客觀租金有相當(dāng)大的差距 ，這又該怎么修正呢？一類估價(jià)報(bào)告認(rèn)為，不應(yīng)考慮租約，評(píng)估房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值。一類估價(jià)報(bào)告認(rèn)為，將房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值減去了租金價(jià)款。還有一類估價(jià)報(bào)告認(rèn)為，將市場(chǎng)租金減去合同租金的盈余部分得到承租人的權(quán)益租金，然后對(duì)承租人權(quán)益租金進(jìn)行資本化得到承租人權(quán)益價(jià)值。再將承租人權(quán)益價(jià)值從市場(chǎng)比較法或收益還原法求得的價(jià)值中予以扣除，得到附有承租權(quán)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。換言之，評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是以正常房地產(chǎn)租約價(jià)值的變現(xiàn)價(jià)值加上房地產(chǎn)租期界滿后的可變現(xiàn)價(jià)值的現(xiàn)值和。

我們房地產(chǎn)界從業(yè)的人員應(yīng)該懂得，折現(xiàn)是以權(quán)利人可以隨時(shí)按這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格變現(xiàn)為前提的!由此可見(jiàn)，對(duì)于非正常租約的房地產(chǎn)價(jià)值與同期正常租約的房地產(chǎn)價(jià)值的差異就應(yīng)該是非正常租約與正常租約之間所造成的差異的現(xiàn)值和。至于其折現(xiàn)率則應(yīng)該是正常的市場(chǎng)租約的折現(xiàn)率，這個(gè)折現(xiàn)率是可以通過(guò)市場(chǎng)提取法來(lái)取得的。

因此，我認(rèn)為第三類估價(jià)方法比較科學(xué)。因?yàn)樗浞挚紤]了承租人取得房地產(chǎn)的非市價(jià)以及因此而取得的高于正常租價(jià)收益的高收益，也就是說(shuō)承租人因租價(jià)低取得了超過(guò)市場(chǎng)平均收益的收益。我們同時(shí)應(yīng)考慮到，相對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值來(lái)說(shuō)，承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大一些，所以其要求的報(bào)酬率就應(yīng)該相對(duì)高一些。總之，租約的存在，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值直接造成了減價(jià)修正的影響，而且不僅僅是租金的實(shí)際數(shù)額那么大的影響，而是估價(jià)時(shí)點(diǎn)8年正常出租房地產(chǎn)客觀價(jià)值的現(xiàn)值。而前兩種房屋估價(jià)方法，都是有問(wèn)題的。不論是房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)房屋所有權(quán)人的要求，違反職業(yè)道德，刻意為之，還是業(yè)務(wù)不精，出具了有問(wèn)題的估價(jià)報(bào)告。我們姑且不論何種原因，單單就事論事。

先說(shuō)第一種估價(jià)方法，第一，第一類報(bào)告評(píng)估的是房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，而帶租約的房地產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)不完全掌握在所有權(quán)人手中了，承租人在租期內(nèi)享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，出租人，也就是房地產(chǎn)所有人已經(jīng)將其10年的（估價(jià)時(shí)還剩8年）的權(quán)益通過(guò)出租轉(zhuǎn)讓給了承租人。第二，因?yàn)樽饧s的存在，對(duì)抵押權(quán)人銀行主張權(quán)利造成了妨礙。如果抵押人還不了貸款，銀行可能起訴到法院，要求以抵押房屋拍賣款項(xiàng)受償。而根據(jù)“買賣不破租賃”的法理，（ “買賣不破租賃”是《合同法》里規(guī)定的內(nèi)容。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，而且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百一十九條的規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。）所以，承租人的合法權(quán)益理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。帶租約的房地產(chǎn)通過(guò)影響使用影響了該房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。第三，銀行可能因?yàn)楣纼r(jià)報(bào)告的誤導(dǎo)貸給房地產(chǎn)所有人超過(guò)抵押房地產(chǎn)價(jià)值的款項(xiàng)，造成銀行的損失，當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽字估價(jià)師難辭其咎，得吃不了兜著走了。

再說(shuō)第二種估價(jià)方法，這種方法將房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值減去了租金價(jià)款，考慮了評(píng)估房地產(chǎn)帶租的因素，可它仍然是不周全的。第一，它沒(méi)有考慮到資金的時(shí)間價(jià)值（不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值），承租人是兩年前一次性支付了10年的租金。資金的現(xiàn)值與終值是兩個(gè)完全不同的概念。在本案例中，資金現(xiàn)值得以增值，承租人的增值收益是冒了市場(chǎng)不確定性可能導(dǎo)致投資失敗、資金損失的風(fēng)險(xiǎn)的。第二，兩年中，市場(chǎng)可能已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，因此對(duì)于幾年前的租約可能與現(xiàn)時(shí)租約的租金存在差距，非正常租約的房地產(chǎn)價(jià)值與同期正常租約的房地產(chǎn)價(jià)值之間也會(huì)產(chǎn)生差異，其差異就應(yīng)該是非正常租約與正常租約之間所造成的差異的現(xiàn)值和。至于其折現(xiàn)率應(yīng)該是正常的市場(chǎng)租約的折現(xiàn)率，這個(gè)折現(xiàn)率是可以通過(guò)市場(chǎng)提取法來(lái)取得的。我們只能說(shuō)由于承租人眼光獨(dú)到，勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)，因此他兩年前付出的資金（租金）得到了超值利潤(rùn)，他為此得到了超額回報(bào)。怎么還能以他取得這宗房地產(chǎn)租約的原始值來(lái)認(rèn)定其租約的現(xiàn)值而不考慮其增值的現(xiàn)實(shí)呢？脫離了現(xiàn)實(shí)、脫離了市場(chǎng)的估價(jià)報(bào)告又怎么會(huì)得到認(rèn)同呢？

至于帶租約對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，思路與抵押是差不多的，區(qū)別在于抵押用途的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)以保守為原則，以確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而轉(zhuǎn)讓用途下的房地產(chǎn)，更貼近市場(chǎng)，體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，其估價(jià)額應(yīng)高于抵押評(píng)估的估價(jià)額。