我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題及對策

　　摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。資金需求量大、資產(chǎn)負(fù)債率高、投資回報高、風(fēng)險集中以及投資回收期長等特點使得資金問題始終是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。本文深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源和資金使用中存在的問題，追溯其原因，進(jìn)而提出解決我國房地產(chǎn)企業(yè)資金問題的若干建議，為房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展提供參考。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資 資金來源 資金使用
　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈可描述為：資金-土地-在建工程-商品-資金。從產(chǎn)業(yè)鏈可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在整個循環(huán)和周轉(zhuǎn)中，需經(jīng)歷土地、在建工程和商品三種物質(zhì)形態(tài)。但資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，是整個產(chǎn)業(yè)鏈的前提，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一個步驟都需要有巨額資金來支持。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于發(fā)展初期時，其需要融資來開發(fā)新項目，而處于發(fā)展中期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要融資來維持原有項目，已經(jīng)發(fā)展到一定階段、一定規(guī)模的公司需要融資來擴(kuò)大規(guī)模以進(jìn)一步發(fā)展。因此，資金籌措成了房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題。
　　一、房地產(chǎn)行業(yè)總體資金來源狀況
　　融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資包括直接融資和間接融資。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局。直接融資比重仍然偏小。
　?。ㄒ唬┪覈康禺a(chǎn)企業(yè)主要融資方式介紹
　　1.股權(quán)性融資
　　包括直接吸收融資（房地產(chǎn)企業(yè)既可以吸收民間資本、本行業(yè)及其它行業(yè)的資金入股，也可以吸收海外風(fēng)險投資等其它資金增加資本）和發(fā)行股票融資。直接吸收融資最終構(gòu)成了企業(yè)的自有資金，包括現(xiàn)金、其它流動資產(chǎn)（應(yīng)收的銀行票據(jù)；可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券；其它可以立即售出的建成樓宇），以及在近期可以回收的各種應(yīng)收款（已定合同的應(yīng)收售樓款，近期可以出售的各類物業(yè)的付款等）。
　　2.債務(wù)性融資
　　主要包括銀行貸款和債券融資。銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部
　　通過各種商業(yè)銀行或其它金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為。是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：抵押貸款、信用貸款、擔(dān)保貸款、貼現(xiàn)貸款。債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行債券。
　　3.介于股權(quán)和債權(quán)之間的融資方式
　?。?）房地產(chǎn)投資信托基金
　　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。
　?。?）夾層融資
　　夾層融資是一種風(fēng)險和回報方面介于股權(quán)和普通債務(wù)之間的一種融資方式。目前夾層融資業(yè)務(wù)依項目而立，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》、《有限合伙公司法》等法規(guī)的出臺，信托公司完全可以將夾層融資業(yè)務(wù)基金化，首先成立夾層投資基金，然后選擇收益與風(fēng)險與之匹配的投資項目。
　?。?）前沿貨幣合約
　　前沿貨幣合約是一種非常美國化的高效率房地產(chǎn)融資方式。它是通過貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)企業(yè)出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進(jìn)行的。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源存在的問題分析
　?。ㄒ唬┤谫Y方式單一，風(fēng)險集中，沒有形成風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制
　　國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的來源渠道均為商業(yè)銀行。而有些公司又通過種種的方式，如重復(fù)貸款、貸款的抵押物不存在，以虛假的資料鉆法律的空子等來騙取銀行的貸款，使得貸款中出現(xiàn)壞賬，進(jìn)一步加重了銀行的負(fù)擔(dān)，由此，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行?，F(xiàn)在銀行不良資產(chǎn)率已超過了20%，而國外的銀行這一比率不到10%。
　?。ǘ╉椖拷ㄔO(shè)過程中墊資現(xiàn)象嚴(yán)重
　　帶資承包是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不支付預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的某一階段，或者竣工后結(jié)算工程款，這在國際上是屬于比較普遍的現(xiàn)象，俗稱墊資。通過墊資，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了零成本的資金，但是，由工程墊資所形成的環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條，使得資金風(fēng)險從開發(fā)商到建筑商之間的傳導(dǎo)速度驟增。如2008年樓市整體低迷，房屋銷售速度緩慢，開發(fā)商資金受困，產(chǎn)生了大量的工程債務(wù)案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行墊付之后，承包單位將其層層轉(zhuǎn)嫁到分包單位、材料供應(yīng)商，風(fēng)險也由此層層傳遞。一旦某個環(huán)節(jié)出了問題，整個鏈條的風(fēng)險就凸現(xiàn)出來。
　　曾以1.8億元身價名列2007年湖南富豪榜221位、全國百位建筑功勛人物、優(yōu)秀企業(yè)家郭漢林，是湘潭雙馬建設(shè)工程有限公司董事長。2003年12月，通過招投標(biāo)承建了“融成小區(qū)”（分三期開發(fā)）的一期工程。在承建工程項目的過程中，由于資金投入的不斷加大，郭漢林開始在湘潭市向社會上的個人和公司借高利貸。2007年5月，雙馬公司與湘西某公司達(dá)成“融成”二期共同開發(fā)意向，約定：湘西公司注入現(xiàn)金3640萬元到雙馬公司，這筆錢應(yīng)先用于償還一期銀行貸款，以取出國土使用權(quán)證。可由于高利貸的逼近，郭漢林沒有還錢給銀行，而是還給了高利貸。為了不失去“融成”二、三期的開發(fā)權(quán)，2007年5月，雙馬公司又與上海某公司簽訂了7000萬的整體受讓融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭漢林償還投入的3140萬元（此前歸還過500萬元）時，郭漢林不見蹤影。2008年3月，湘西公司向公安機(jī)關(guān)報案而導(dǎo)致案發(fā)。郭漢林被指控涉嫌合同詐騙3140萬元，如今，他面臨的是牢獄之災(zāi)。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)捂盤惜售，減慢資金回籠速度
　　一般來說，房地產(chǎn)市場的捂盤是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種方式，讓其手中持有的住房推遲出售，以便能夠在價格推高后得到更高的企業(yè)利潤。房地產(chǎn)市場的捂盤行為有：房地產(chǎn)開發(fā)商將樓盤分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證，以此來推遲商品房的開盤時間；通過欺騙性方式把沒有出售的房子說已經(jīng)出售了，制造產(chǎn)品供應(yīng)稀缺程度，以此來影響消費(fèi)者購房心理；故意突然抬高銷售價格，使消費(fèi)者因房價超出心理預(yù)期而望而止步；聯(lián)手中介炒作等。對于房地產(chǎn)市場的捂盤現(xiàn)象，開發(fā)商一方面用虛假的信息來欺騙購房者，另一方面還減慢了自身資金回籠的速度。
　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金問題的若干建議
　?。ㄒ唬┙鉀Q資金管理問題的建議
　　大力推動房地產(chǎn)證券化。有關(guān)證券監(jiān)管部門盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。
　?。ǘ┩晟聘黜椆芾砉ぷ?，防范墊資風(fēng)險
　　
　　制定相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格限制墊資。既然墊資已成為必然，那么只有把墊資的風(fēng)險降到最低，才是必由之路。從政策層面上來說，國家應(yīng)該制定相關(guān)法規(guī)來規(guī)范市場，比如，明確墊資的適用范圍，考查項目的合法性，規(guī)定墊資的最高比例以及墊資期限，加大處罰力度等，通過法律規(guī)范來嚴(yán)格限制墊資。
　　按照國際慣例，深化中間結(jié)算，不放松竣工結(jié)算。建筑產(chǎn)品的結(jié)算周期很長，造價的爭議常導(dǎo)致拖欠款債權(quán)不落實，使施工企業(yè)訴訟無據(jù)。因此，按照國際慣例，加強(qiáng)工程進(jìn)度款的中間結(jié)算就顯得尤為重要。強(qiáng)調(diào)工程進(jìn)度款的中間結(jié)算，并不意味著可以放松竣工結(jié)算?？⒐すこ痰耐锨房铒L(fēng)險性是很大的，必須在竣工后按照合同約定及時辦理竣工結(jié)算。
　?。ㄈ┙鉀Q資金管理問題的建議
　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理“被動反應(yīng)型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強(qiáng)化企業(yè)的成本管理、資金管理及財務(wù)分析，引進(jìn)財務(wù)管理中先進(jìn)的、適合行業(yè)特點的操作方法，制定房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行年度預(yù)算，才能建設(shè)適合自身行業(yè)特點的現(xiàn)代管理型的財務(wù)管理體系。
　?。ㄋ模┙鉀Q銷售問題——產(chǎn)品設(shè)計是銷售之本，資金回籠之源
　　在實物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，集團(tuán)購買力逐漸退出房地產(chǎn)市場的今天，如果單純地從建筑設(shè)計的角度出發(fā)，不結(jié)合市場需求，即使這個設(shè)計方案搞得再漂亮，它也很可能不是一個成功的設(shè)計方案。一個不良的設(shè)計方案將造成物業(yè)的滯銷，甚至是整個開發(fā)的失敗。隨著住宅商品化進(jìn)程的推進(jìn)，設(shè)計也被迅速推向市場。與以往任何時期相比，設(shè)計對住宅市場的影響力越來越大，開發(fā)商不像計劃經(jīng)濟(jì)時代把設(shè)計看作是“制圖的過程”，而是把設(shè)計看成是策劃的一部分。確切地說，設(shè)計實際是住宅銷售策劃之本，是資金回籠之源，住宅的價值首先取之于設(shè)計，它的含金量是最高的，不僅能給開發(fā)商帶來“超值”的利潤，也能給購房者帶來超值的享受。這也使得產(chǎn)品設(shè)計成為資金鏈管理中的一個重要步驟。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況.國家