房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與城市發(fā)展

　　一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的幾個(gè)問(wèn)題
　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)的規(guī)劃質(zhì)量和生命力問(wèn)題
　　1.城市與房地產(chǎn)密切相關(guān)
　　房地產(chǎn)問(wèn)題，往大了說(shuō)就是一個(gè)城市的問(wèn)題。城市和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度是很高的。城市的發(fā)展，必須通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)豐富它的內(nèi)容，城市通過(guò)房地產(chǎn)得以實(shí)體表現(xiàn)；而房地產(chǎn)又是依托城市來(lái)實(shí)現(xiàn)他本身價(jià)值的。
　　假如能把城市規(guī)劃和房地產(chǎn)發(fā)展分開(kāi)來(lái)說(shuō)的話，無(wú)非是四種方案。
　　
　　2.城市的價(jià)值和生命力在于物質(zhì)以外的東西
　　美國(guó)公認(rèn)的城市規(guī)劃專家沙里寧提出城市建設(shè)的原則有三條：表現(xiàn)原則、相互協(xié)調(diào)原則和有機(jī)秩序原則。他強(qiáng)調(diào)，城市的主要目的是為了給居民提供生活上和工作上的良好設(shè)施。人民的生活與工作，需要有令人滿意的設(shè)施與健康的環(huán)境。我們應(yīng)當(dāng)把城市建造成為適宜于生活的地方。由于這個(gè)原因，建設(shè)城市中，就要把對(duì)人的關(guān)心放在首要位置上。只有當(dāng)城市按人類建筑的基本原則發(fā)展成為人類藝術(shù)的成果時(shí)，城市才會(huì)在物質(zhì)上、精神上和文化上臻于健康。正確的城鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)照顧到城市社會(huì)的所有問(wèn)題——物質(zhì)的、社會(huì)的、文化的和美學(xué)的，并且逐步地在長(zhǎng)期內(nèi)把它們納入連貫一致的物質(zhì)秩序中。從這一點(diǎn)出發(fā)，這樣一種把城鎮(zhèn)逐漸組織起來(lái)的工作，應(yīng)當(dāng)同持續(xù)不斷、靈活機(jī)動(dòng)及活潑生動(dòng)的設(shè)計(jì)進(jìn)程，互相協(xié)調(diào)一致起來(lái)，這樣才能使城鎮(zhèn)的物質(zhì)建設(shè)，永遠(yuǎn)和居民不斷變化的生活條件，保持同等的最新水平。
　　城市不是建筑，或者說(shuō)，城市不單單是建筑。而我們現(xiàn)在是什么情況呢？第一，今天的設(shè)計(jì)師，長(zhǎng)期模仿圖紙上的各種風(fēng)格的形式，思想受到束縛，因而在很大程度上失去了空間的想象力。第二，當(dāng)今的城鎮(zhèn)都在迅速地?cái)U(kuò)大為大都市，這樣就需要預(yù)先做出方案，以便迅速進(jìn)行擴(kuò)建，而城市設(shè)計(jì)者大都致力于務(wù)實(shí)的和技術(shù)性質(zhì)的事物。這種堆砌的建筑是沒(méi)有生命力的。衡量一個(gè)建筑是否具有生命力，有兩點(diǎn)：第一，它必須反映時(shí)代的特征，反映這個(gè)地域文化的特征；第二，它必須符合以上這些原則，即生活在城市中的人對(duì)城市的美能有所感觸。而城市的衰退可能在兩種情況下發(fā)生：第一，建筑創(chuàng)作動(dòng)力萎縮成為沒(méi)有創(chuàng)作性的抄襲行為；第二，公眾對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)事務(wù)的關(guān)注，轉(zhuǎn)變成了無(wú)關(guān)痛癢的態(tài)度以及審美力的降低。
　　3.我們的城市多頭管理
　　目前，我國(guó)的很多城市都面臨多個(gè)建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。如中央精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)要建設(shè) “全國(guó)文明城市”；全國(guó)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)是“衛(wèi)生城市”、“健康城市”；環(huán)境保護(hù)部要建設(shè)“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“生態(tài)示范區(qū)”、“生態(tài)示范市”；住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部要建設(shè)“宜居城市”、“園林城市”、“生態(tài)園林城市”。當(dāng)然，一個(gè)城市的多頭管理沒(méi)有分歧，沒(méi)有矛盾，沒(méi)有偏差，這是個(gè)好現(xiàn)象。但如果管理過(guò)程中每個(gè)部門(mén)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系互斥，那么這個(gè)城市的發(fā)展就只能是一團(tuán)亂麻。有兩句話說(shuō)，“告訴我，你的朋友是誰(shuí)，我就能說(shuō)出你是什么樣的人”。“讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市居民在文化上追求的是什么”。2010年潘基文在南京大學(xué)演講談到，全球污染最嚴(yán)重的10城市中，中國(guó)占了7個(gè)，中國(guó)需要重視經(jīng)濟(jì)繁榮帶來(lái)的不利因素。中國(guó)660個(gè)城市中，400多個(gè)缺水，75%的地表水被污染。這應(yīng)該引起我們的警示。
　　4.溫家寶總理的三句話
　　在2011年9月6日上午舉行的紀(jì)念中央文史研究館成立60周年座談會(huì)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶講了三句話：第一，現(xiàn)在有些地方不顧農(nóng)民合法權(quán)益，搞強(qiáng)制拆遷，把農(nóng)民趕上樓，丟掉的不僅是古村落，連現(xiàn)代農(nóng)村的風(fēng)光都沒(méi)有了。農(nóng)民失去的是土地，這件事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)文化的保護(hù)?！薄暗诙?，在城市建設(shè)中，從建國(guó)以來(lái)，我們應(yīng)該吸取的一個(gè)很深的教訓(xùn)，就是拆了真的建了假的。大批真的物質(zhì)遺產(chǎn)被拆毀，然后又花了很多的錢(qián)建了許多假的東西?！薄暗谌?，就是城市的設(shè)計(jì)不是從這個(gè)地區(qū)文化的特點(diǎn)出發(fā)。這個(gè)問(wèn)題恐怕要引起我們高度重視?！?br/>　?。ǘ┓?jī)r(jià)高位運(yùn)行嚴(yán)重影響到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)和諧穩(wěn)定
　　房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，至少應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：第一，價(jià)位基準(zhǔn)水平，即原來(lái)高還是低；第二，價(jià)格漲幅；第三，短期趨勢(shì)，最近一兩年的趨勢(shì)；第四，長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)幾年的情況。從這幾點(diǎn)來(lái)看的話，內(nèi)蒙古的房?jī)r(jià)應(yīng)該屬于高位運(yùn)行。
　　在西方，從美國(guó)和英國(guó)將近100年的發(fā)展歷史來(lái)看，美國(guó)在1985年時(shí)面臨房地產(chǎn)發(fā)展的拐點(diǎn)，英國(guó)基本也呈現(xiàn)這種模式和道路。這就說(shuō)明，我們目前房地產(chǎn)的總體情況大約只相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)70年代的水平。縱觀各國(guó)歷史，每一個(gè)國(guó)家在發(fā)展成立中，基本只有一次這種大規(guī)模城市建設(shè)的經(jīng)歷。而我國(guó)尤其是內(nèi)蒙，正迎來(lái)寶貴的城市化快速發(fā)展時(shí)期，而房地產(chǎn)的“大開(kāi)發(fā)”正好還有15-20年的時(shí)間。20年之后，這種大規(guī)模的開(kāi)發(fā)將不復(fù)存在。為什么呢？從美國(guó)來(lái)看，它目前每年80%的市場(chǎng)供應(yīng)基本是存量法，每年新增房貸25%-20%。而我國(guó)到那個(gè)時(shí)候，城市化完成了，新興工業(yè)化完成了，城市人口穩(wěn)定了，這種情況下，房地產(chǎn)發(fā)展就需要“轉(zhuǎn)頻道”了。
　　從目前內(nèi)蒙來(lái)看，房?jī)r(jià)對(duì)于中低收入消費(fèi)者來(lái)說(shuō)相對(duì)還是高的，但房?jī)r(jià)未來(lái)10-20年的態(tài)勢(shì)還將持續(xù)上漲。為什么呢？發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的增加值大約占GDP總值的12%-14%，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加上建筑業(yè)大概只占GDP的7%-8%，也就是說(shuō)單是房地產(chǎn)還不足5%。而單位國(guó)土面積里房地產(chǎn)增加值的量和發(fā)達(dá)國(guó)家相比相差就更多了。從這些指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間和潛力還很大。
　　1.導(dǎo)致這種房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行的原因
　?。?）土地財(cái)政。正常情況下，房子的價(jià)格里，地價(jià)、稅費(fèi)、建安成本、利潤(rùn)各占1/4，而我們現(xiàn)在來(lái)看，單地價(jià)部分可能就占50%，其他部分的成本費(fèi)用都是可以計(jì)算的，所以，房?jī)r(jià)的確定自然就上調(diào)了。（2）土地定價(jià)模式。土地的招拍掛模式也必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企。（3）外部融資。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金除了預(yù)收款、自有資金外就是銀行貸款。在北京、天津之類的大城市，信托就能解決融資問(wèn)題。此外，還有別的途徑。外部融資的問(wèn)題解決，銀行的資金不能撤出，那么房?jī)r(jià)就無(wú)法控制。因?yàn)榉慨a(chǎn)的周期太長(zhǎng)，以銀行為代表的按揭貸款等才是房產(chǎn)企業(yè)資金中更重要的部分。（4）投資投機(jī)性購(gòu)房。（5）房?jī)r(jià)監(jiān)管。（6）房地產(chǎn)稅（包括土地實(shí)行增值稅預(yù)征和清算，但這個(gè)方法和標(biāo)準(zhǔn)并不科學(xué)，這對(duì)企業(yè)而言也是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)）。（7）開(kāi)發(fā)商。（8）保障房政策難產(chǎn)。
　　2.房?jī)r(jià)高企必然導(dǎo)致以下幾個(gè)結(jié)果
　?。?）買(mǎi)不起房與房屋空置（含閑置）并存；（2）社會(huì)資金大量涌入，催生房地產(chǎn)泡沫。就內(nèi)蒙來(lái)說(shuō)，是不存在房地產(chǎn)泡沫的。（3）加劇分配失衡和分化，必然導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大。（4）加快政府對(duì)中低收入階層財(cái)富的掠奪，形成了財(cái)富在富人之間的幾何級(jí)數(shù)的擴(kuò)張和流轉(zhuǎn)。
　　3.解決辦法
　?。?）住房普查。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，中國(guó)從建國(guó)初到現(xiàn)在建了大概170億立方米的住房，除以2.92的人均戶數(shù)的話，每個(gè)人平均的住房面積應(yīng)該是多少。3600萬(wàn)套保障住房，而關(guān)于保障性住房，棚戶區(qū)改造，中低收入階層多少缺房戶，缺的程度又是多少。正是通過(guò)這種緊張，來(lái)加快中國(guó)政治化、分化改革的進(jìn)程。
　　（2）分配效果。廉租房、經(jīng)適房等保障性住房的是如何分配。如果分配的機(jī)制不合理，政策的監(jiān)管不到位，多少保障房都解決不了中低收入群體的住房問(wèn)題，相反會(huì)激化政策矛盾。
　?。?）調(diào)控政策保持相當(dāng)一段時(shí)間。要兩個(gè)時(shí)間界限：第一，保證保障房的供應(yīng)規(guī)模；第二，絕對(duì)不導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，或者影響主流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有42個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)倒了，將帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。
　　
　?。?）保障房政策的落實(shí)。
　?。?）進(jìn)一步明確住房屬性。住房，既可以是消費(fèi)品，又可以是投資品。一個(gè)健康的城市、地區(qū)的發(fā)展既包括特色產(chǎn)業(yè)，又包括優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，包括制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等。房產(chǎn)業(yè)也是其中之一。這樣的經(jīng)濟(jì)體生命力才是旺盛的。
　　（三）房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型
　　《2006年中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》選擇能源消耗總量、建設(shè)用地規(guī)模等7類指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式總體上粗放，西部地區(qū)11個(gè)省區(qū)位居前列。粗放的典型特征是對(duì)資源高消耗、對(duì)環(huán)境高排放、對(duì)生活資料高消費(fèi)。喬治·索羅斯強(qiáng)調(diào)，“我們生活的世界具有反射性特質(zhì)，我們可以通過(guò)改善自己對(duì)待環(huán)境的態(tài)度，并依據(jù)這種不斷改善的理念行事，最終我們有可能締造一個(gè)更美好的現(xiàn)實(shí)世界”。
　　1.套型設(shè)計(jì)問(wèn)題。住宅首先得有功能，根據(jù)未來(lái)發(fā)展，住宅的功能應(yīng)該有全新的定義：包括居住、安全、環(huán)保、健康、便捷、生態(tài)、發(fā)展、智能化、信息化等。而目前的住房大部分都沒(méi)有注意到這些。從這方面來(lái)說(shuō)，中國(guó)未來(lái)5-10年必然迎來(lái)一個(gè)大拆遷和大改造，這是房子功能性的貶值。保障房，目前是給低收入和困難群體準(zhǔn)備的，未來(lái)這部分人收入提高以后，將會(huì)有改善性需求住房，那么這些房子將來(lái)給誰(shuí)住?如果保障性住房不加以改造的話，必然帶來(lái)一個(gè)巨大的資源浪費(fèi)。建筑的浪費(fèi)是最大的浪費(fèi)。
　　2.安全問(wèn)題。以防火為例，以前的房子是瓷磚，現(xiàn)在是保溫材料。保溫材料的要求分不燃、難燃、可燃、易燃。但房子在解決了保溫的同時(shí)普遍帶來(lái)了防火的問(wèn)題。還有就目前中國(guó)的消防能力來(lái)講，消防能力只是20層、50米以下的問(wèn)題，而50米以上的問(wèn)題還解決不了，那么，高層建筑中50米以上的消防將是個(gè)大的問(wèn)題。
　　3.地震問(wèn)題。青川縣城是站立的廢墟。目前建筑設(shè)計(jì)中，大窗、多窗、飄窗、落地窗、凸窗，護(hù)欄等的設(shè)計(jì)都完全違背了建筑防震的要求。
　　4.造型和景觀。建筑立面如何確定？根據(jù)功能確定。景觀占住宅價(jià)格12%。把住宅小區(qū)當(dāng)公園設(shè)計(jì)。到處是近百米高樓，6層無(wú)電梯。把小區(qū)當(dāng)公園來(lái)設(shè)計(jì)，這也是突出的問(wèn)題。
　　（四）房地產(chǎn)中的環(huán)境問(wèn)題
　　石棉、鉛、氡、有毒廢物、電磁場(chǎng)、地下儲(chǔ)藏罐，這些來(lái)自本身的結(jié)構(gòu)和裝修，時(shí)間長(zhǎng)了以后都是問(wèn)題。
　　二、幾點(diǎn)結(jié)論
　?。ㄒ唬┲袊?guó)住房問(wèn)題是歷史形成的，解決這些問(wèn)題要區(qū)分輕重緩急，需要一個(gè)過(guò)程
　　房子是問(wèn)題，但不是大問(wèn)題。城市的活力需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)維持和激活。從1979-2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了平均10%的增長(zhǎng)率，創(chuàng)造了西方國(guó)家稱作的“中國(guó)奇跡”。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主保羅·克魯格曼說(shuō)：“在近20年的時(shí)間里，中國(guó)10多億人口的收入提高了4倍。在人類歷史上，還從來(lái)沒(méi)有過(guò)如此多的人在物質(zhì)生活方面經(jīng)歷如此快速的改善”。根據(jù)世界銀行1991年《世界發(fā)展報(bào)告》中對(duì)從工業(yè)革命以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展成功案例的研究，人均產(chǎn)出翻一番的時(shí)間，英國(guó)從1780年開(kāi)始用了58年，美國(guó)從1839年開(kāi)始用了47年，日本從1885年開(kāi)始用了34年，巴西從1961年開(kāi)始用了18年，韓國(guó)從1966年開(kāi)始用了11年，中國(guó)從1977年開(kāi)始用了10年。因此，考量中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)，我們要有信心，有耐心。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)的消費(fèi)功能和投資功能都需要，但是需要確定合理界限
　　如果擴(kuò)大或放縱了政策的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)了投資的功能，談?wù){(diào)整結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、科技發(fā)展都是空話。其他任何附加價(jià)值高的東西都失去了意義
　?。ㄈ┲袊?guó)房地產(chǎn)發(fā)展注定是復(fù)雜的，有一般原因，有特殊原因
　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所決定。一般規(guī)律是：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期階段波動(dòng)大，達(dá)到成熟階段后波動(dòng)相對(duì)較小，或者說(shuō)波動(dòng)周期較長(zhǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史接近200年（如果從1616年算起則是394年），許多書(shū)籍和文章都生動(dòng)記載了美國(guó)土地泡沫破滅前后的繁榮和悲傷的故事?！皬倪@個(gè)國(guó)家誕生開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量參與就成為其經(jīng)濟(jì)生活的一個(gè)基本特征”。根據(jù)我的研究，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“拐點(diǎn)”是1985年。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史也就是20年。
　　2.轉(zhuǎn)型時(shí)期社會(huì)關(guān)系和社會(huì)矛盾的影響。人類社會(huì)發(fā)展至今，仍然把現(xiàn)代化作為一定時(shí)期的發(fā)展目標(biāo)?，F(xiàn)代化的過(guò)程意味著現(xiàn)代性的增加或社會(huì)的進(jìn)步，似乎能夠增加社會(huì)的穩(wěn)定性。但是，在一個(gè)變革的社會(huì)中，有利于穩(wěn)定的因素和不利于穩(wěn)定的因素同時(shí)存在。按照亨廷頓的說(shuō)法：第一，現(xiàn)代化過(guò)程把人們從傳統(tǒng)社會(huì)下的信息閉塞狀態(tài)推向變革社會(huì)中的信息暢通狀態(tài)，即使是身處窮鄉(xiāng)僻壤的人，也能夠知道大千世界里其他人是怎樣生活的。這種情況下，人們對(duì)于提高生活水平的期望就大大增加。當(dāng)這個(gè)期望得不到滿足，或者滿足的程度比較低時(shí)，人們就要產(chǎn)生不滿情緒。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的和靈活的政治制度約束和疏導(dǎo)人們的行為，社會(huì)就容易發(fā)生動(dòng)亂。第二，任何變革都會(huì)引起社會(huì)各階層、各集團(tuán)之間的利益關(guān)系大調(diào)整。在利益調(diào)整過(guò)程中，任何一個(gè)階層、集團(tuán)甚至個(gè)人，不管是其利益受到了實(shí)際損失，還是自以為受到了損失，都會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，從而也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不安或動(dòng)亂。第三，期望值的增加不只是數(shù)量上的，還包括質(zhì)量上的提高。這些社會(huì)關(guān)系和社會(huì)矛盾的調(diào)整會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各環(huán)節(jié)、各方面。
　　3.房地產(chǎn)發(fā)展本身的復(fù)雜性決定。房地產(chǎn)發(fā)展涉及城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)、房屋拆遷、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地利用和環(huán)境保護(hù)、及相應(yīng)制度政策和政府的作用。這么復(fù)雜的一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，難度是相當(dāng)大的。
　　4.理論研究和創(chuàng)新不夠。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如何從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，積極吸收和借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)根本任務(wù)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一項(xiàng)迫切要求，更是房地產(chǎn)理論界的一項(xiàng)重大課題。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，加強(qiáng)和推動(dòng)房地產(chǎn)理論研究和創(chuàng)新是必經(jīng)之路。
　　理論對(duì)于實(shí)踐的重要意義在于指導(dǎo)實(shí)踐。成長(zhǎng)于西方世界的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)對(duì)處于數(shù)千年未有的大變局中的中國(guó)是否具有重要意義？這個(gè)問(wèn)題對(duì)于實(shí)際工作者乃至經(jīng)濟(jì)學(xué)界中人似乎還是一個(gè)沒(méi)有得到完全解答的問(wèn)題。貶低現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)對(duì)于我國(guó)改革意義的主要論據(jù)，是所謂“中國(guó)有自己的實(shí)際情況，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)不符合中國(guó)國(guó)情”，或者“用西方理論剪裁中國(guó)的實(shí)際”。
　　與這種思想相呼應(yīng)，“摸著石頭過(guò)河”被人們稱作“中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的成功戰(zhàn)略”。以中國(guó)改革的實(shí)際來(lái)檢驗(yàn)，這個(gè)論斷是值得懷疑的?，F(xiàn)代市場(chǎng)制度是一種經(jīng)過(guò)幾百年演變才逐漸形成的巨大而復(fù)雜的系統(tǒng)，并且是“已被證明是目前唯一可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)體制”。要通過(guò)改革行動(dòng)在很短的歷史時(shí)期內(nèi)把這一系統(tǒng)從無(wú)到有地建立起來(lái)，沒(méi)有對(duì)于這一系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)的深切把握，沒(méi)有改革行動(dòng)的自覺(jué)性，這一艱巨的歷史任務(wù)是不可能順利完成的。從這個(gè)觀點(diǎn)看，“摸著石頭過(guò)河”只不過(guò)是在改革開(kāi)放初期的領(lǐng)導(dǎo)人和一般參與者普遍缺乏現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)情況下的一種不得已的選擇。長(zhǎng)期遵循這種戰(zhàn)略，以一種“試試碰碰”的方式進(jìn)行改革，只會(huì)大大提高改革成本，而且在彼岸目標(biāo)為何物還不太分明的情況下，實(shí)際上很難談得上如何順利過(guò)渡到彼岸?？v觀中國(guó)經(jīng)濟(jì)半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)的發(fā)展歷程，我們所遭遇的每一次重大挫折，幾乎無(wú)不與人們對(duì)經(jīng)濟(jì)科學(xué)的無(wú)知和排斥有關(guān)，而在上世紀(jì)80年代中期中國(guó)改革走上了比較自覺(jué)進(jìn)行的軌道以后的每一次重大進(jìn)展，也幾乎都與我們對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)的認(rèn)識(shí)深化有關(guān)。前中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席劉鴻儒總結(jié)中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展認(rèn)為，“中國(guó)證券市場(chǎng)前10年的成果主要是認(rèn)識(shí)上的轉(zhuǎn)化與理論上的突破，這是最艱難的，也是具有深遠(yuǎn)意義的”。在我看來(lái)近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所以被動(dòng)、調(diào)控效果有限，一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)理論研究不夠，創(chuàng)新不夠，可行的方案不夠。
　　全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)韓啟德談到科學(xué)家的主流品質(zhì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)代科學(xué)家必須懂得他的社會(huì)責(zé)任”。這對(duì)房地產(chǎn)理論工作者是一個(gè)重要啟發(fā)。吳敬璉教授在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇”上指出，“目前中國(guó)的改革和發(fā)展的確面臨著嶄新的階段，需要對(duì)過(guò)去進(jìn)行認(rèn)真的反思，對(duì)未來(lái)進(jìn)行慎重細(xì)致的規(guī)劃。在這個(gè)時(shí)刻，每個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都有責(zé)任為這種反思和規(guī)劃提供自己的專業(yè)性思考?！睆倪@個(gè)意義上說(shuō)，加強(qiáng)房地產(chǎn)理論研究，推進(jìn)房地產(chǎn)理論創(chuàng)新迫在眉睫。
　?。ㄋ模├砟詈退季S方式的改變是最重要的
　　之所以存在這些問(wèn)題，原因有：暴發(fā)戶心理；缺乏科學(xué)理念；政策引導(dǎo)和監(jiān)管。因此，要樹(shù)立科學(xué)理念，包括：可持續(xù)發(fā)展、循環(huán)理念、全壽命理念（使用壽命——全壽命）、生態(tài)理念、低碳理念、三最理念（資源利用效率最高；對(duì)環(huán)境影響最小；對(duì)生物種群影響最好）。
　?。ㄗ髡呦祪?nèi)蒙古大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任；本文根據(jù)作者錄音整理。）