樓市下行中的獲利之策

朱悅心

有“危”必有“機(jī)”。如果認(rèn)定中國樓市泡沫破滅的進(jìn)程已經(jīng)開啟，那么您不僅不必驚慌，反而應(yīng)著手準(zhǔn)備迎接一個(gè)更大的盈利機(jī)會。

中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)，來自瘋狂了長達(dá)10年之久的房地產(chǎn)市場。2008年金融危機(jī)后，全球樓市都在下跌，唯獨(dú)中國樓市一枝獨(dú)秀，這是非常奇怪的現(xiàn)象。不過從今年9月開始，“房價(jià)永不下跌”的神話終于走到了盡頭。

有人認(rèn)為樓市價(jià)格松動，是因政府“限購令”在發(fā)揮作用。他們相信：在中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)“綁架”的狀況下，一旦房價(jià)暴跌殃及到GDP增速、就業(yè)率與地方政府利益時(shí)，政府調(diào)控力度勢必會減弱，貨幣政策也可能再度放寬，這樣樓市繁榮便會卷土重來。目前，許多專家也認(rèn)為，這一輪降價(jià)潮只是牛市中的調(diào)整，而非“拐點(diǎn)”。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)暴，其實(shí)可以說是中國經(jīng)濟(jì)放緩的必然結(jié)果。即便沒有出臺限購令，已幾乎趕超美英等發(fā)達(dá)國家國內(nèi)一線城市的房價(jià)也很難獲得長期支撐。每一輪脫離基本面的暴漲，都在為日后的下跌積聚動能。僅靠上漲預(yù)期拉動的樓市繁榮，其本質(zhì)是一場“金融傳銷”游戲，而金融傳銷對經(jīng)濟(jì)的危害，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)體傳銷。對于這樣的市場，停漲便意味著暴跌，“穩(wěn)定房價(jià)”是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。資本的天性就是追逐利潤，只要無利可圖，一定會選擇撤退。下跌預(yù)期一旦形成，政府無論做什么也難以阻止。

泡沫對一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)、倫理和社會秩序的摧殘是巨大的。泡沫開始發(fā)酵，沒有破裂的時(shí)候，會對整個(gè)社會資源分配體制造成扭曲。如果擁有一套住房所帶來的泡沫升值收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人的誠實(shí)勞動所得，那么整個(gè)社會都會陷入浮躁。大家不再誠實(shí)勞動，同時(shí)變得貪婪；企業(yè)家也不再從事制造業(yè)，紛紛投入到房地產(chǎn)大軍來。

應(yīng)該說，樓市回歸到正常、合理的價(jià)格和秩序，不僅有利于重建誠實(shí)、健康的發(fā)展模式，而且是大勢所趨。雖然中國經(jīng)濟(jì)可能在短期內(nèi)會經(jīng)受一次陣痛，但卻能使今后的步履更加堅(jiān)實(shí)。

在目前的價(jià)位，樓市主要靠投機(jī)需求支撐，其特征是“買漲不買跌”。開發(fā)商降價(jià)，不僅無法獲得更多投機(jī)資金的青睞，反而會引來更大的拋盤——二手存量房與新盤市場形成惡性競爭的局面。一般而言，房企股票的價(jià)格跌幅會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)跌幅，尤其是在泡沫破滅之初、政府尚未注資“救市”的時(shí)期。

相對股票，認(rèn)沽權(quán)證可以把杠桿進(jìn)一步放大。房價(jià)下跌趨勢一旦確立，股票每下跌1%，認(rèn)沽權(quán)證的價(jià)格便可能上漲10%甚至更高。因此，相對樓市跌幅，認(rèn)沽權(quán)證的獲利空間可高達(dá)幾十倍。

權(quán)證相對股票，唯一的風(fēng)險(xiǎn)在于到期日。投資股票，只要做對趨勢即可。但涉及到權(quán)證，趨勢與時(shí)機(jī)必須同時(shí)正確；這當(dāng)然增加了難度。例如，若投資者購買了2012年6月30日到期的認(rèn)沽權(quán)證，但截至該日樓市仍未明顯下跌，那么就有可能損失全部本金。不過考慮到樓市下跌幾為定局，不確定的只是時(shí)間，而一旦認(rèn)沽權(quán)證擊中，即可獲得幾十倍利潤，投資者不妨將本金分為多份，分期購入權(quán)證，以逸待勞。

此外，如果房價(jià)下跌，所有地產(chǎn)鏈條上的“成本環(huán)節(jié)”都會降價(jià)。地價(jià)、鋼材水泥價(jià)格、建筑工人和房產(chǎn)中介的工資，甚至裝修、家電、汽車等行業(yè)也會波及。國內(nèi)期貨市場，給了我們投資這些“成本環(huán)節(jié)”的機(jī)會。其中上海期貨交易所的工業(yè)品是布空的最好對象。從9月開始，螺紋鋼價(jià)格已經(jīng)下跌23%，滬銅下跌31%，滬膠下跌33%，而此時(shí)中國經(jīng)濟(jì)才剛剛顯現(xiàn)放緩跡象。

同樣，最好也購入黃金期貨進(jìn)行對沖。這種進(jìn)行工業(yè)品和黃金的雙向操作，其實(shí)等同于利用了“工業(yè)品與黃金的比價(jià)”。例如，上海期貨交易所的螺紋鋼品種于2009年3月開始交易，直到今年2月，價(jià)格一直維持上漲態(tài)勢，之后便風(fēng)光不再。10月下旬，國內(nèi)鋼材價(jià)格甚至一周內(nèi)暴跌500元/噸，跌幅高達(dá)10%。由此可見，螺紋鋼本身的價(jià)格時(shí)漲時(shí)跌，不易把握。

但如果換個(gè)角度，考察“螺紋鋼黃金比”，那么這個(gè)比值的下跌趨勢其實(shí)早在2009年8月就已確立，因此可以安心地進(jìn)行順勢操作。這一比值可看作“扣除通脹因素的螺紋鋼實(shí)際價(jià)格”，相對螺紋鋼本身的價(jià)格，具有超前效應(yīng)?！奥菁y鋼黃金比”長線下跌，說明鋼材市場處于熊市，即使螺紋鋼的名義價(jià)格創(chuàng)出新高也無法改變這個(gè)事實(shí)。