利率政策對房市的影響

李昀 趙永東

目前我國房住房價格的大幅度上漲已引起各方關(guān)注，造成整個房地產(chǎn)市場表面上購銷兩旺的原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超出了正常的規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)容易發(fā)生危機(jī)進(jìn)而波及到金融業(yè)。國家已針對可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場泡沫，出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，以求穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，但平抑房價的效果不甚顯著，其原因在于現(xiàn)行的調(diào)控政策沒有恰當(dāng)?shù)匕l(fā)揮利率對經(jīng)濟(jì)對房市的調(diào)節(jié)作用。

一、利率對經(jīng)濟(jì)的影響

利率是資金的價格，是調(diào)節(jié)社會資源分配的工具。利率政策主要通過調(diào)節(jié)市場商品供求關(guān)系來穩(wěn)定物價。利率對經(jīng)濟(jì)的影響是通過調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益來實現(xiàn)的。利率是影響投資的重要因素，但投資不僅受利率的影響，還受企業(yè)的預(yù)期利潤率、儲蓄、經(jīng)濟(jì)周期等許多因素的影響。盡管無論何時利率與投資都呈反方向變化，但現(xiàn)實中利率與投資的表現(xiàn)形式很不穩(wěn)定。有時利率和投資變化方向相同，這只是表明投資影響因素的合力與利率的作用力相反，也就是說預(yù)期利潤率增加的幅度大于或等于融資成本增加的幅度。

利率也是影響儲蓄的重要因素。儲蓄的變動不僅受利率的影響，還受收入、非銀行金融資產(chǎn)的收益率以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。盡管無論何時利率與儲蓄都呈同方向變化，但現(xiàn)實中利率與儲蓄的表現(xiàn)形式也很不穩(wěn)定。從理論上講，利率的上升的確能增加人們的收益，在趨利動機(jī)下人們是愿意增加儲蓄的。但利率政策能否有效的調(diào)控儲蓄，要看儲蓄影響因素合力的方向是否與利率影響方向一致。利率政策的對資金流向的影響取決于利率調(diào)整的力度能否與其他影響供求的因素抗衡。

二、利率對房地產(chǎn)市場的影響

1.利率對供給方的影響

房地產(chǎn)的價值量大、建設(shè)周期長使得大多開發(fā)商必須借助銀行的支持。多數(shù)開發(fā)商的主要資金來源于銀行，利率的高低影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本和企業(yè)利潤。貸款利率的變化，一方面會左右開發(fā)商增加或減少供應(yīng)量，另一方面利率的變化會對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮著調(diào)節(jié)作用。貸款利率上升會限制開發(fā)商的生產(chǎn)能力，減少供給，在需求不變或增加的情況下，將推動房地產(chǎn)價格上漲；如果需求降低幅度與供給減少的幅度相同，則房地產(chǎn)價格將維持平衡；如果需求降低幅度大于供給減少的幅度，則房地產(chǎn)價格將下降。目前房價繼續(xù)上漲，這并不表明高利率政策不能抑制投資，只是其他因素引起的房價上漲幅度對開發(fā)商利潤率的影響遠(yuǎn)大于利率上調(diào)幅度對開發(fā)商利潤率的影響，表明開發(fā)收益率增加幅度大于借貸資金使用成本的增加幅度，提高利率帶來的風(fēng)險被開發(fā)商忽視，如果沒有加息，房價上漲幅度可能會更大。只有利率的變動幅度足以影響開發(fā)收益率的大小，利率政策才能影響房地產(chǎn)供給資金的流向。利率上調(diào)會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。利率上調(diào)，房價不變的情況下，通常企業(yè)利潤會降低。等量資本追逐等量報酬,資金總是從利潤率低的行業(yè)流向利潤率高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金流向也遵循這一規(guī)律。從開發(fā)企業(yè)的角度講，通常其行業(yè)利潤率一定大于社會基準(zhǔn)利潤率，才會有資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。投資投機(jī)的本質(zhì)是為了獲利，是為了以最小的投資獲取最大的利潤?，F(xiàn)實中每個人對風(fēng)險的認(rèn)識和接受程度不同，所能接受的風(fēng)險收益比也是不同的，在相同的市場環(huán)境中各自的資金流向和資金流量也未必相同。因此利率政策導(dǎo)向會引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

2.利率對消費性需求的影響

一般居民家庭收入有限，購房時不得不借助住房抵押貸款。個人住房貸款利率的變化，會直接影響購房者的支付能力，從而影響其需求水平。通常個人購房貸款利率上升，導(dǎo)致個人住房貸款能力下降，從而降低需求。在供給不變或增加的情況下，將促使房地產(chǎn)價格下降；如果供給減少的幅度與需求減少的幅度相同，則房地產(chǎn)價格會維持現(xiàn)狀；如果供給減少的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)價格還會上漲。

3.利率對投機(jī)性需求的影響

投機(jī)的本質(zhì)是為獲利，是為了以最小的投資獲取最大的利潤。從居民個人等散戶角度講只要有利可圖且有機(jī)可乘就會注入資金。住房具有消費和投資的雙重屬性。住房投資既具有雙重獲利的可能性(買賣收益和租金收入)，又具有抵抗通貨膨脹保值的功能。通貨膨脹時期，房地產(chǎn)的重建成本不斷上升，房地產(chǎn)的價值也不斷上升，從而使房地產(chǎn)投資能夠規(guī)避通脹及貨幣貶值帶來的財產(chǎn)損失風(fēng)險。

從表面上看提高投機(jī)者的融資成本，可以抑制投機(jī)，但只要增加的融資成本不能影響房地產(chǎn)投機(jī)者的預(yù)期收益率，簡單的提高融資成本不會使投機(jī)者望而卻步。如果實際利率貨幣資本的實際價格高于預(yù)期投資回報，誰也不會積極投資。

利率政策的效果取決于調(diào)整的力度，但過分利用利率打壓房地產(chǎn)投機(jī)，則有可能先打壓了其他產(chǎn)業(yè)，結(jié)果是不該調(diào)控的調(diào)控了，該調(diào)控的沒有調(diào)控。我國房地產(chǎn)市場過熱，房價上漲失控，需要抑制房地產(chǎn)投機(jī)，控制房價非理性上漲，而不是全面打擊房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的正常發(fā)展。現(xiàn)行的利率政策不能與影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的其他因素抗衡，無法平衡市場供求、穩(wěn)定房價，相反現(xiàn)行利率政策的受害者主要是政府倡導(dǎo)保護(hù)的有真實消費需求的普通購房者，真正的消費者是為住而買，不是為賣而買，不但不能得到房價上漲的利差，還要多支付貸款成本。

三、利率政策的改革建議

實際利率肯定會影響住宅市場的供求關(guān)系，因為他們決定了不能付現(xiàn)金的買家需要支付的房地產(chǎn)價格[1]。我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房價、打擊投機(jī)。利用利率政策實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵在于增加投機(jī)成本降低買賣收益率，縮小套利投機(jī)資本的生存空間，維護(hù)房地產(chǎn)的正常供求關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和重要的銀行家普遍認(rèn)為金融政策不應(yīng)直接針對資產(chǎn)價格，而應(yīng)借助其對實際經(jīng)濟(jì)活動和一般物價水平的影響調(diào)節(jié)資產(chǎn)價格[2]。因此建議對房地產(chǎn)抵押貸款實行全面的屬地管理政策、差別遞增利率政策和房地產(chǎn)開發(fā)專項貸款利率政策，從而引導(dǎo)和限制房地產(chǎn)業(yè)的資金流動方向。

1.房地產(chǎn)抵押貸款實行全面的屬地管理政策。房地產(chǎn)抵押貸款實行全面的屬地管理政策是指貸款登記和貸款銀行必須與所抵押房地產(chǎn)的歸屬地相同，便于相關(guān)部門監(jiān)管抵押房地產(chǎn)的合法性。

2.差別遞增利率政策。差別遞增利率政策是針對不同的購房者實行差別遞增貸款利率，宗旨是鼓勵居民基本消費需求，限制奢侈性需求，打擊投機(jī)性需求。對購買第一套住房的購房者實行優(yōu)惠利率，對購買第二套、第三套住房的購房者實行高利率或超高利率政策。

3.房地產(chǎn)開發(fā)專項貸款利率政策。房地產(chǎn)開發(fā)專項貸款利率政策是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采用專項差別遞增利率利率政策。如房地產(chǎn)開發(fā)商1-2年期貸款利率與其他行業(yè)貸款利率相同，3-4年期開發(fā)貸款實行高于其他行業(yè)利貸款率政策，5-6年期開發(fā)貸款實行超高利率政策。實行房地產(chǎn)開發(fā)專項貸款利率政策能夠有效的打擊開發(fā)商的投機(jī)心理，抑制開發(fā)商囤房待售、伺機(jī)抬價的投機(jī)行為，有助于平衡供求關(guān)系，穩(wěn)定房價。

房地產(chǎn)價格是多種影響因素共同作用的結(jié)果，穩(wěn)定房價，需要制定配套的政策改變消費者和投資者的預(yù)期，僅僅依靠利率政策解決所有的問題是不可能也不現(xiàn)實的。美聯(lián)儲的高利率政策觸動了住房抵押貸款危機(jī)就是一個活生生的例子。因此應(yīng)慎用利率政策調(diào)控房市，配合其他政策綜合治理房市危機(jī)。

參考文獻(xiàn):

[1] 紀(jì)敏，常黎.房地產(chǎn)市場利率風(fēng)險分析[J]中國金融,2010(21):72-73

[2]張莉.我國利率政策對房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)效應(yīng)研究統(tǒng)計與決策[J]2010(19):122-124