寧波市集體與國有房屋拆遷政策主要差異性剖析

寧波市國土資源局 謝建定 孫玉華

寧波市集體與國有房屋拆遷政策主要差異性剖析

寧波市國土資源局 謝建定 孫玉華

一直以來，寧波市房屋拆遷存在著集體與國有兩套政策體系，其兩套政策的差異性主要在補償安置的標準上，考慮到補償安置標準問題對拆遷當事人利益影響最大，為更好地平衡集體與國有土地拆遷補償安置政策，以市三區(qū)為例，就寧波市集體與國有土地房屋拆遷補償安置政策差異性問題作一探討。

一、住宅用房拆遷補償安置情況

（一）集體與國有土地住宅用房拆遷安置方式差異

住宅用房拆遷的補償安置核心問題是安置方式。寧波市集體與國有土地住宅用房拆遷安置方式有一定的區(qū)別。集體土地住宅用房拆遷的安置方式有調產、貨幣和遷建安置三種，而國有土地住宅用房拆遷實行調產和貨幣安置。國有土地住宅用房拆遷相比集體土地少了遷建安置方式。經對集體與國有土地拆遷政策的理解，在調產安置方式上集體與國有土地拆遷的差異性不是太大，而遷建安置又缺乏可比性，故下面著重對兩種土地性質住宅用房拆遷的貨幣安置方式進行對比分析。

（二）兩種土地性質住宅用房拆遷貨幣安置區(qū)別

1、選擇貨幣安置再增加補償資金。選擇貨幣安置再增加補償資金是指在拆遷安置方式選擇中，如選擇貨幣安置方式的可以再增加一定的補償金。一是集體土地房屋拆遷，依據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》（以下簡稱《條例》）第三十一條第三項及《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第三十條的規(guī)定，在市三區(qū)的住宅用房拆遷時如選擇貨幣安置的可以再增加5%的拆遷補償資金。二是國有土地房屋拆遷，依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)被拆遷人選擇按市場價格實行貨幣補償的，可按評估金額再增加10%的拆遷補償資金。如兩處住宅用房，土地性質不同，經評估貨幣補償金額均為100萬元，集體土地住宅用房可再增加5萬元補償資金，而國有土地住宅用房可增加10萬元，二者相差5萬元。故同樣的評估補償金額下，住宅用房拆遷貨幣安置再增加比例補償國有土地房屋要比集體土地房屋優(yōu)惠很多。

2、成套房增加的補償金。成套房增加的補償金是指被拆遷房屋屬于成套房屋的，應予增加成套房補償金，這在集體土地房屋拆遷法規(guī)中缺乏規(guī)定。而國有土地房屋拆遷依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)成套住宅用房的被拆遷當事人選擇按市場價格評估金額實行貨幣補償或產權調換的，還可按評估金額的10%計發(fā)成套住宅補貼費。如某被拆遷房屋按市場價格評估金額為100萬元，可另按房屋評估金額的10%增加成套住房補貼費10萬元。分析現行集體土地與國有土地房屋拆遷的情況，大多數集體土地性質房屋配套和結構設施不會差于國有土地房屋拆遷中的成套房，有的農村集體土地房屋配套設施較好，其價值不低于甚至要超過國有土地的成套房屋。到目前為止，集體土地房屋拆遷中缺乏關于成套房的相關規(guī)定，國有土地房屋拆遷政策規(guī)定成套房另增補償金，同集體土地房屋拆遷補償相比呈現了明顯差異，上述例子一戶房屋補償將近多了10萬元。

3、提前搬遷獎勵費。提前搬遷獎勵費是指在規(guī)定時間內提前搬遷支付給被拆遷人的獎勵費用。一是集體土地房屋拆遷，依據《條例》第三十七條的規(guī)定，被拆遷人應當在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。目前，根據各區(qū)提供的資料，市三區(qū)獎勵標準為：海曙區(qū)90元/平方米；江東區(qū)200元/平方米；江北區(qū)每戶5000元。三區(qū)的最高標準為江東。如按江東區(qū)標準，某被拆遷房屋合法建筑面積按100平方米算，則提前搬遷獎勵費為2萬元。二是國有土地房屋拆遷，依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)住宅用房按房屋評估金額的10%計發(fā)提前搬遷獎勵費，每戶低于2萬元的按2萬元計發(fā)。如某戶屬于江東區(qū)的房屋，被拆遷房屋合法面積為100平方米，按15000元/平方米計算，房屋總價值為150萬元，則該戶的提前拆遷獎勵費為15萬元，二者相差13萬元。

綜上所述，同樣類型的集體與國有土地房屋拆遷，以100平方米合法面積為例，從上述三項內容進行比較來看，二者的補償金相差至少在20-30萬之間。

另外，不同土地性質住宅用房的拆遷補償，還有過渡補貼標準的差異，如市三區(qū)國有土地房屋拆遷過渡補貼標準政策規(guī)定為每月20元/平方米，實際操作中為每月25元/平方米，而集體土地房屋拆遷的過渡補貼標準為每月10元/平方米。如某戶拆遷舊房面積按100平方米計算，則集體與國有土地拆遷過渡補貼二者相差1500元/月。

二、非住宅拆遷補償安置情況

（一）集體與國有土地非住宅拆遷安置模式的區(qū)別

非住宅用房拆遷的補償安置核心問題也是安置方式。寧波市集體與國有土地非住宅拆遷安置方式有所區(qū)別。集體土地非住宅拆遷，應當實行貨幣安置，在符合規(guī)劃以及市、縣市區(qū)人民政府規(guī)定的情況下也可以實行遷建安置。而國有土地非住宅拆遷實行調產或貨幣安置。由于集體土地非住宅拆遷少了調產安置，而國有土地少了遷建安置，二者均缺乏可比性。為此，下面著重就集體與國有土地非住宅拆遷的貨幣安置模式進行分析比較。

（二）兩種土地性質非住宅拆遷貨幣安置的區(qū)別

1、選擇貨幣安置的再增加補償資金。選擇貨幣安置再增加補償資金是指在拆遷安置方式選擇中，如選擇貨幣安置方式的可以再增加一定的補償金，與住宅拆遷相類同。集體土地房屋拆遷中的非住宅拆遷，對于選擇貨幣安置的再增加補償資金沒有相應的規(guī)定。而國有土地非住宅拆遷，依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)非住宅拆遷被拆遷人選擇貨幣安置的，可以按被拆遷房屋的評估金額再增加一定比例的補償資金，商業(yè)用房增加比例為10%-50%，辦公、工業(yè)及倉儲用房增加比例為10%，如被拆遷房屋的評估金額按100萬元計算，10%相當于增加10萬元補償金，二者差異很大。

2、設施、設備補償費。拆遷非住宅會涉及設施設備的補償問題?！稐l例》規(guī)定，對于被拆遷房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通風設備等重大設施設備，在評估機構按照重置價結合成新后予以補償，假設設施、設備的重置價為100萬，結合成新系數為0.8，則其補償金為80萬。而國有土地非住宅房屋拆遷，依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），對于非住宅的設施、設備補償費，由被拆遷人自行處置生產設備的，按重置價結合成新的40%予以補償，即可以理解為除了按重置價結合成新的40%予以補償外，還可以將設施、設備自行處理。假設設施、設備的重置價為100萬，結合成新系數為0.8，再按40%折算后還可獲得32萬補償，此外，還可以對原設施、設備進行處置，該處置權可以理解為相當于另增加80萬元的補償，這樣二者合計的總補償費為112萬元。由上述集體與國有土地非住宅的設施、設備補償費分析對比，國有要比集體土地的非住宅拆遷多出32萬元。

3、提前搬遷獎勵費。集體土地非住宅拆遷，依據《條例》第三十七條的規(guī)定，被拆遷人應當在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。但目前市三區(qū)對非住宅提前搬遷獎勵尚沒有具體標準。而國有土地非住宅拆遷，依據《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），非住宅用房按房屋評估金額的3%計發(fā)提前搬遷獎勵費。如非住宅用房按房屋評估金額100萬，則另行可增加3萬元的提前獎勵費。

綜上所述，寧波市集體與國有土地房屋拆遷，在同樣適用貨幣安置的條件下，二者具有較大差異性。雖然二者的土地性質不相同，但作為使用者來說，具有類同的房屋使用價值。為此，我們對于集體與國有土地房屋拆遷實際操作上，應從結合多方的因素考慮充分當地二者土地性質房屋拆遷補償安置標準的平衡，這樣將有利于地區(qū)性拆遷工作的有力推進。