房地產(chǎn)行業(yè)常見的違規(guī)問題分析

戚紅字

一、囤積土地和倒賣國有土地使用權(quán)非法牟利

由于土地資源的稀缺性，土地價(jià)格的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商通過種種方式融資囤積土地問題比較普遍。在三線城市招商引資的大環(huán)境下，有的開發(fā)商拖欠土地出讓金問題得到了政府及有關(guān)方面的默許，致使部分開發(fā)商只需交納部分資金便可控制大量土地。有的開發(fā)商為加快資金周轉(zhuǎn)速度或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常常通過倒賣國有土地使用權(quán)非法牟利。

二、套取銀行信用騙取銀行信貸資金或票據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要金融機(jī)構(gòu)的大力支持——銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式。在信貸資金收緊、開發(fā)商無法滿足銀行借款準(zhǔn)入資格的情況下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取違規(guī)方式套取銀行信用，騙取貸款及銀票?；痉绞接袃煞N：一是開發(fā)商讓本單位職工及其他關(guān)系人冒充購房人與開發(fā)商簽訂虛假售房合同，由開發(fā)商墊付首付款后代有關(guān)人員到銀行辦理貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款供開發(fā)商使用。

三、改變開發(fā)項(xiàng)目土地、房產(chǎn)用途，漏繳土地出讓金

現(xiàn)階段國家對(duì)學(xué)生公寓、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)有特殊政策，但這也為部分開發(fā)商尋租提供了空間。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得劃拔土地后未按規(guī)定使用，而是開發(fā)成商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變劃撥用地用途后一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國家土地出讓金流失。

四、漏繳規(guī)費(fèi)和地方性政府基金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用和政府性基金，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料基金、水利和價(jià)調(diào)基金等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)存在的上述違紀(jì)違規(guī)問題。危害巨大。其形成原因有體制和機(jī)制方面的，也有監(jiān)管方面的。建議審計(jì)等有關(guān)方面采取針對(duì)措施，綜合治理這種狀況。

(作者單位：安徽省蚌埠市審計(jì)局)