閑置土地問(wèn)題的博弈分析

周子英

(1.湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410128; 2.辰溪縣教師進(jìn)修學(xué)校,湖南辰溪 419500)

閑置土地問(wèn)題的博弈分析

周子英1,2

(1.湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙 410128; 2.辰溪縣教師進(jìn)修學(xué)校,湖南辰溪 419500)

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快,土地資源稀缺性的特點(diǎn)得到了進(jìn)一步體現(xiàn).閑置土地問(wèn)題受到了越來(lái)越多的關(guān)注,近年來(lái),國(guó)家雖然采取了嚴(yán)格的建設(shè)用地審批措施,對(duì)閑置土地進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)管,但在閑置土地利用管理過(guò)程中,難以取得很好的效果,大量土地資源繼續(xù)閑置.利用博弈論對(duì)閑置土地的博弈主體進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和政府這兩個(gè)閑置土地的博弈主體的目標(biāo)不一致,難以達(dá)到博弈的最優(yōu)解,因此,只能在政府采取對(duì)閑置土地處置的行動(dòng)下,達(dá)到博弈的次優(yōu)策略,從而使得閑置土地現(xiàn)象有效緩解.

博弈分析; 資源配置; 閑置土地

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地.閑置土地是當(dāng)前土地資源利用和管理中一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題,很多地方由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治等方面的原因,造成了大量的土地資源未能得到充分的利用,致使大面積的土地資源閑置,浪費(fèi)了寶貴的土地資源、加劇了人地矛盾和土地供需矛盾、加劇了土地市場(chǎng)混亂無(wú)序,威脅了社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展,給構(gòu)建和諧社會(huì)帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)1

據(jù)國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù),截止到2005年6月,全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地71 953.26 hm2,空閑土地56 159194 hm2,批而未供土地135 626.53 hm2,三類土地總量為263 739.74 hm2,相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%1而目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬(wàn)hm2,約占中國(guó)年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的1/71存在如此多的閑置土地不僅造成土地資源的巨大浪費(fèi),而且嚴(yán)重影響了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展,引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫.

由于閑置土地問(wèn)題產(chǎn)生于一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),解決閑置土地問(wèn)題必須與中國(guó)特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相聯(lián)系,其關(guān)鍵是政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈問(wèn)題,一方面是開(kāi)發(fā)商從自身利益最大化目標(biāo)出發(fā),蓄意囤積土地以獲取土地自然增值的收益,或者是開(kāi)發(fā)商根本無(wú)后續(xù)資金對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā);另一方面是地方政府的原因,由于閑置土地的相關(guān)法律法規(guī)不健全,政府對(duì)閑置土地管理、處置不到位,城市規(guī)劃的更改,從而產(chǎn)生大量土地閑置.閑置土地的存在與建設(shè)“兩型社會(huì)”不協(xié)調(diào),對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、資源的有效利用造成了很大的負(fù)面影響.研究閑置土地問(wèn)題,需要更深入地研究開(kāi)發(fā)商與政府之間的利益博弈問(wèn)題.

1 閑置土地博弈的一般模型

1.1 假設(shè)前提

假設(shè)1:研究中所涉及的閑置土地是開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后,滿.年未開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地;

假設(shè)2:在閑置土地博弈模型中,參與的博弈主體有兩個(gè):政府和開(kāi)發(fā)商[1]1假設(shè)土地市場(chǎng)上擁有閑置土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)卡特爾聯(lián)盟,利益共享,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān).地方政府與開(kāi)發(fā)商都可抽象為一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)人,嚴(yán)格追求自身利益最大化;

假設(shè)3:信息是完美的[2],即博弈雙方對(duì)對(duì)方的特征、行動(dòng)規(guī)則及效用函數(shù)有準(zhǔn)確的了解1

1.2 模型要素

1.2.1 模型的參與主體

博弈的參與主體指博弈中的幾個(gè)獨(dú)立決策、獨(dú)立承擔(dān)結(jié)果的個(gè)人或組織[3].本研究中,政府、開(kāi)發(fā)商形成主體間的利益博弈.在閑置土地博弈過(guò)程中,政府與開(kāi)發(fā)商都是基于理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè),試圖憑借自身力量實(shí)現(xiàn)利益最大化.然而,由于政府的權(quán)利優(yōu)勢(shì),使得開(kāi)發(fā)商處于弱勢(shì)地位,只能夠在政府做出決策后再做出相應(yīng)的決策,無(wú)法依靠自身力量在利益分配中與政府公平抗衡或協(xié)商談判.但政府由于行動(dòng)的慣性作用,如果不是在國(guó)家的相關(guān)政策的嚴(yán)格要求下,進(jìn)行閑置土地處置需要投入大量的人力、物力等,使得政府在閑置土地管理過(guò)程中易于安于現(xiàn)狀.

1.2.2 信息集

令hi表示參與人i的信息集,Hi={hi}為信息集的集合.由于本文建立的是完美信息博弈模型,因而信息集都是單結(jié)的,政府只有一個(gè)信息集即H1={h1},有兩種策略:維持現(xiàn)狀與進(jìn)行處置;開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)信息集,H2={h2},在每個(gè)信息集中,又有三種選擇,分別對(duì)應(yīng)于對(duì)閑置土地進(jìn)行持有、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓三種策略,見(jiàn)圖1.

圖1 開(kāi)發(fā)商與政府的博弈樹(shù)

在博弈樹(shù)中,A代表政府,B開(kāi)發(fā)商1當(dāng)政府做出處置的決策之后,開(kāi)發(fā)商才能做出相應(yīng)的決策.

1.2.3 行動(dòng)空間

Di(hi)表示信息集hi中參與人i的行動(dòng)集合, Di(hi)={di(hi)},di(hi)表示參與人i在信息集hi上的一個(gè)特定行動(dòng).

面對(duì)潛在的獲利機(jī)會(huì),政府的行動(dòng)就是利用閑置土地的一些法律法規(guī)為依據(jù),提供強(qiáng)制性的管理措施以規(guī)范開(kāi)發(fā)商的選擇空間,它只有一個(gè)信息集h1,該信息集上可選擇的行動(dòng)d1(h1)有兩種,其一為維持現(xiàn)狀;其二為對(duì)閑置土地進(jìn)行處置,其行動(dòng)集合D1=D1(h1)= {維持現(xiàn)狀;進(jìn)行處置}.

開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)就是根據(jù)政府決策來(lái)相應(yīng)地做出自己的行動(dòng)選擇,它有兩個(gè)信息集,其中,每個(gè)信息集上可選擇的行動(dòng)d2(h2)有三種,因而其行動(dòng)集合可以表示為D2=D2(h2)={持有;開(kāi)發(fā);轉(zhuǎn)讓}1

1.2.4 戰(zhàn)略空間

Si表示參與人i的戰(zhàn)略集合,si表示參與人i的某一特定戰(zhàn)略,Si={si},Si=(S1,S2)為政府與開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略組合.在閑置土地博弈過(guò)程中,政府只有一個(gè)信息集,因而其行動(dòng)和戰(zhàn)略是等同的,即S1=D1.而對(duì)于開(kāi)發(fā)商,行動(dòng)規(guī)則可表示為S2=D2,由于它有兩個(gè)信息集,每個(gè)信息集上有三種行動(dòng)選擇,因而具有6種戰(zhàn)略,可簡(jiǎn)寫(xiě)為:{維持現(xiàn)狀,持有}、{維持現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)}、{維持現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)讓}、{進(jìn)行處置,持有}、{進(jìn)行處置,開(kāi)發(fā)}、{進(jìn)行處置,轉(zhuǎn)讓}.

1.3 博弈效用函數(shù)

在博弈過(guò)程中,參與人的效用不僅取決于自身的行為選擇,還依賴于對(duì)手的行動(dòng)[4]1

(1)政府的效用函數(shù)為Y1=X1-C1,其中:X1為收益因素,C1為成本因素1在閑置土地博弈過(guò)程中,政府的收益構(gòu)成分為:①閑置土地的潛在收益X11,隨著時(shí)間的推移,由于土地具有增值特性,如開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)閑置了一段時(shí)間的閑置土地進(jìn)行公開(kāi)交易,政府會(huì)從中獲得補(bǔ)地價(jià)或者土地增值稅;②土地資源配置效率X12,如果閑置土地能夠進(jìn)入市場(chǎng)流動(dòng),重新被開(kāi)發(fā),則土地資源得到了有效配置,同時(shí)政府會(huì)從中獲得一定的收益;③土地稅費(fèi)X13,是開(kāi)發(fā)商占用土地所繳納的稅費(fèi).政府的成本構(gòu)成分為:①社會(huì)成本C11,即閑置土地的繼續(xù)閑置或者存在非公開(kāi)交易等情況,使政府失去從開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)所應(yīng)獲得的收益,當(dāng)閑置土地繼續(xù)閑置或進(jìn)行非公開(kāi)交易時(shí),會(huì)對(duì)社會(huì)引起負(fù)面影響,擾亂土地一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng),使政府形象受損;②進(jìn)行處置成本C12,代表政府部門對(duì)閑置土地進(jìn)行處置時(shí)所需耗費(fèi)的人力、物力以及完善有關(guān)法律法規(guī)等引起的成本1即政府的效用函數(shù)可以完整地表達(dá)為Y1=X11+ X12+X13-C11-C121

(2)開(kāi)發(fā)商的效用函數(shù)Y2=X2-C21開(kāi)發(fā)商的收益因素X2包括兩方面:①閑置土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的潛在收益X21;②開(kāi)發(fā)商所持有的土地因?yàn)楣┣箨P(guān)系、基礎(chǔ)設(shè)施等因素影響,導(dǎo)致的土地自然增值給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的預(yù)期收益X22;成本因素C2包括五個(gè)方面:①通過(guò)非公開(kāi)交易的法律成本C21,即違反法律受到懲罰的風(fēng)險(xiǎn);②為了滿足目前法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件,開(kāi)發(fā)商對(duì)閑置土地再開(kāi)發(fā)的成本C22;③占用土地的成本C23,主要指土地稅費(fèi);④開(kāi)發(fā)商繼續(xù)持有土地的風(fēng)險(xiǎn)C24;⑤開(kāi)發(fā)商因?yàn)槌钟型恋?前期繳納的土地出讓金不能馬上變現(xiàn)從而所失去的資金利潤(rùn)C(jī)251因而,開(kāi)發(fā)商的效用函數(shù)可完整地表達(dá)為Y2=X21+X22+X23-C21-C22-C23-C24-C25.

2 政府與開(kāi)發(fā)商的博弈策略

(1)策略一:組合策略為{維持現(xiàn)狀;持有},即政府的收益函數(shù)為Y1=X13-C11;開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2=X22-C23-C24-C25,總收益函數(shù)為Y=X13+X22-C23-C24-C25-C111

(2)策略二:組合策略為{維持現(xiàn)狀;開(kāi)發(fā)},政府收益函數(shù)為Y1=X11+X12;開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2=X21-C22,總收益函數(shù)為Y=X11+X12+X21-C221

(3)策略三:組合策略為{維持現(xiàn)狀;轉(zhuǎn)讓},政府收益為X12,成本為C11,政府的收益函數(shù)為Y1=X12-C11;開(kāi)發(fā)商收益為X22,成本為C21,開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2=X22-C21,總收益函數(shù)Y=X12+X22-C11-C211

(4)策略四:組合策略為{進(jìn)行處置;持有},政府收益函數(shù)為Y1=X13-C11-C12,開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2= X22-C23-C24,總收益函數(shù)Y=X13+X22-C11-C12-C23-C24-C251

(5)策略五:組合策略為{進(jìn)行處置;開(kāi)發(fā)},政府收益為Y1=X11+X12-C12;開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2=X21-C22,總收益函數(shù)Y=X11+X12+X21-C12-C221

(6)策略六:組合策略為{進(jìn)行處置;轉(zhuǎn)讓},政府收益函數(shù)為Y1=X12-C11-C12;開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2=X21-C22-C23-C24,總收益函數(shù)Y=X12+X21-C11-C12-C22-C23-C241

3 基于博弈模型的思考

3.1 閑置土地的成因思考

(1)選擇策略一時(shí),開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2=X22-C23-C24-C25,其獲得土地自然增值收益X22,由于閑置土地存在認(rèn)定難,處置難的問(wèn)題,如果政府不采取對(duì)閑置土地強(qiáng)力的處置措施,開(kāi)發(fā)商付出的成本C23、C24為零,C25相對(duì)于土地自然增值收益X22是微不足道的,此時(shí),開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人,不用冒任何風(fēng)險(xiǎn)就能擁有最大的收益,其自然會(huì)選擇繼續(xù)持有土地1不僅如此,開(kāi)發(fā)商還會(huì)伺機(jī)持有更多的土地,以謀取更大的收益;政府收益函數(shù)為Y1=X13-C11,由于政府對(duì)閑置土地維持現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)商是不會(huì)繳交土地稅費(fèi)X13,即X13為零,因此,政府得不到任何收益只能付出成本C11,使得土地市場(chǎng)混亂,政府形象受損,有限的土地資源得不到有效利用,大片的城鎮(zhèn)土地閑置,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下,引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生.

(2)選擇策略二時(shí),政府的收益函數(shù)Y1=X11+ X12,在這種情況下,政府不須付出任何成本,只會(huì)從中得到受益,這是政府在與開(kāi)發(fā)商博弈過(guò)程中的最優(yōu)結(jié)果1開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2=X21-C22,開(kāi)發(fā)商將閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),閑置土地進(jìn)入市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商獲得閑置土地進(jìn)入市場(chǎng)的潛在收益X21,同時(shí),開(kāi)發(fā)商付出再開(kāi)發(fā)的成本C221開(kāi)發(fā)商自覺(jué)地將獲得的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),他們不追逐土地自然升值而得來(lái)的收益.策略二是政府與開(kāi)發(fā)商博弈的最理想的結(jié)果,總收益函數(shù)Y=X11+ X12+X21-C22達(dá)到最大.但由于在現(xiàn)階段,開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人,其畢生目標(biāo)就是追求自身利益的最大化,很少有開(kāi)發(fā)商具有很高的社會(huì)憂患意識(shí)與很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感,能夠從全全社會(huì)的角度出發(fā),積極地對(duì)手中的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā).相反,開(kāi)發(fā)商熱衷于對(duì)土地投機(jī),他們多征少用、早征遲用、征而不用,以蒙取土地自然增值收益,從而導(dǎo)致土地閑置的現(xiàn)象相當(dāng)普通,影響了土地資源的最優(yōu)配置1

(3)選擇策略三時(shí),政府的收益函數(shù)為Y1=X11+ X12-C111此時(shí),開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地有兩種方式:其一為公開(kāi)轉(zhuǎn)讓,政府得到潛在收益X11和土地資源配置效率X12;其二為不公開(kāi)轉(zhuǎn)讓,即閑置土地在不同的開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行非公開(kāi)流動(dòng),土地繼續(xù)處于閑置狀態(tài),當(dāng)然政府得不到潛在收益X11和土地資源配置效率X121不管是公開(kāi)或不公開(kāi)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓后的土地都不會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā),會(huì)引起土地在不同的開(kāi)發(fā)商手中閑置,繼續(xù)擾亂土地市場(chǎng),使政府形象繼續(xù)受損.開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2= X22-C21,即閑置土地雖然由一個(gè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給了另一個(gè)開(kāi)發(fā)商,土地的自然增值收益還是落在開(kāi)發(fā)商的手中,所不同的是由一個(gè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移給了另一個(gè)開(kāi)發(fā)商,由于政府的策略是維持現(xiàn)狀,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行閑置土地非公開(kāi)交易的成本為零,使得其收益僅次于繼續(xù)持有閑置土地.

(4)由于土地具有自然增值的特性,在當(dāng)前城市化進(jìn)程加快發(fā)展的階段,土地的升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于一般商品的升值速度,因而,誰(shuí)掌握了土地,誰(shuí)就擁有對(duì)土地增值的收益權(quán).當(dāng)政府選擇維持現(xiàn)狀的策略時(shí),開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)分別為Y2=X22-C23-C24-C25、Y2=X21-C22、Y2=X22-C21.由于土地自然增值X22的速度十分迅速,開(kāi)發(fā)商的成本C23、C24和C25相對(duì)于X22是微不足道的.現(xiàn)階段,市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置領(lǐng)域的作用未能得到有效發(fā)揮,加之在地方政府推動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式作用下,土地的自身價(jià)值和價(jià)格杠桿作用被人為扭曲,政府的土地供應(yīng)價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)之間存在著較大的價(jià)差,成為了開(kāi)發(fā)商尋租行為的利益驅(qū)動(dòng)[5],直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商用地意識(shí)低下1當(dāng)政府不及時(shí)對(duì)閑置土地進(jìn)行處置時(shí),開(kāi)發(fā)商因?yàn)楂@得土地比較容易,繼續(xù)持有土地的成本幾乎為零,從側(cè)面激發(fā)了開(kāi)發(fā)商囤地行為的產(chǎn)生1按照開(kāi)發(fā)商收益的大小進(jìn)行排序,分別為:策略一、策略三、策略二、策略五、策略四、策略六.由于土地具有增值特性,X22比X21的增值速度要快,C23、C24和C25相對(duì)來(lái)說(shuō)小于C21與C22,在現(xiàn)有的法律法規(guī)的情況下,開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人,自然就要選擇收益相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)較小的策略,從而策略一,即選擇繼續(xù)持有土地,讓土地繼續(xù)閑置成為開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)策略.開(kāi)發(fā)商為了以最小的成本獲得最大的收益,在政府選擇維持現(xiàn)狀時(shí),會(huì)想盡辦法持有更多的土地,從而導(dǎo)致閑置土地越來(lái)越多.

3.2 閑置土地的處置思考

(1)選擇策略四時(shí),開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2=X22-C23-C24-C25,獲得土地自然增值收益X22,付出成本為占用土地成本C23、繼續(xù)持有土地的風(fēng)險(xiǎn)C24和不能馬上變現(xiàn)的資金利潤(rùn)C(jī)25,由于政府的策略為對(duì)閑置土地進(jìn)行處置,開(kāi)發(fā)商的占用土地成本C23會(huì)大增,同時(shí)當(dāng)土地閑置時(shí)間超過(guò)一定的期限時(shí),開(kāi)發(fā)商就要繳納一定的土地閑置費(fèi)或手中的閑置土地有被政府無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn);政府的收益函數(shù)為Y1=X13-C11-C12,政府獲得開(kāi)發(fā)商占用土地所繳納的稅費(fèi)X13,由于政府對(duì)開(kāi)發(fā)商手中蹬閑置土地進(jìn)行嚴(yán)厲處置,開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地繼續(xù)閑置的情形會(huì)大大減少,即政府付出的社會(huì)成本C11會(huì)越來(lái)越小;進(jìn)行處置成本C12相對(duì)于土地稅費(fèi)X13是比較小的,因此,政府選擇策略四的收益要大于選擇策略一的收益,從而打擊了開(kāi)發(fā)商囤地的積極性1

(2)選擇策略五時(shí),開(kāi)發(fā)商的收益函數(shù)為Y2=X21-C22,即開(kāi)發(fā)商將手中的閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),從而獲得閑置土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的潛在收益X21,付出開(kāi)發(fā)成本C22,由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍,整個(gè)市場(chǎng)呈供大于求的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)價(jià)格高漲1因此,X21要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于C22,開(kāi)發(fā)商選擇策略五也是有利可圖的.政府的收益函數(shù)為Y1=X11+X12-C12,政府收益為閑置土地的潛在收益X11和土地資源配置效率X12,成本為對(duì)閑置土地進(jìn)行處置成本C121在政府選擇對(duì)閑置土地進(jìn)行嚴(yán)厲處置時(shí),開(kāi)發(fā)商因?yàn)槔^續(xù)持有閑置土地、將閑置土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的成本大大增加,策略五就成為了其最優(yōu)策略,開(kāi)發(fā)商會(huì)將其所持有的閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),從而達(dá)到自身利益最大化.此時(shí),政府與開(kāi)發(fā)商總收益僅次于策略二,達(dá)到次優(yōu),達(dá)到了博弈過(guò)程中的納什均衡,從而從根本上減少了閑置土地1

(3)選擇策略六時(shí),開(kāi)發(fā)商收益函數(shù)為Y2=X21-C22-C23-C24,由于政府采取措施,對(duì)閑置土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范、整頓,開(kāi)發(fā)商不能將手中的閑置土地進(jìn)行非公開(kāi)轉(zhuǎn)讓,只能獲得閑置土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的潛在收益X21,付出的成本為對(duì)閑置土地再開(kāi)發(fā)的成本C22、占用土地的成本C231同時(shí),開(kāi)發(fā)商將手中的閑置土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,會(huì)引起土地在不同的開(kāi)發(fā)商手中閑置,因此,開(kāi)發(fā)商同樣會(huì)付出繼續(xù)持有土地的風(fēng)險(xiǎn)C24,由于開(kāi)發(fā)商不對(duì)閑置土地進(jìn)行完整的開(kāi)發(fā),因此,其收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于策略五1政府收益函數(shù)為Y1=X12-C11-C12,獲得資源配置效率X12,付出社會(huì)成本C11和進(jìn)行處置成本C12,由于政府的策略是對(duì)閑置土地進(jìn)行處置,付出的社會(huì)成本C11和進(jìn)行處置成本C12會(huì)越來(lái)越小,而資源配置效率X12會(huì)越來(lái)越大1由此可見(jiàn),只要政府對(duì)閑置土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格整頓,堅(jiān)決對(duì)閑置土地現(xiàn)象進(jìn)行打擊,使開(kāi)發(fā)商持有閑置土地成本增大、進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓的收益減小,就可以打擊開(kāi)發(fā)商囤地的積極性,從而從源頭上杜絕閑置土地現(xiàn)象.

(4)在現(xiàn)階段,開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人,以嚴(yán)格追求自身利益最大化來(lái)選擇其最優(yōu)策略1但是將閑置土地參與主體作為一個(gè)整體來(lái)看,要達(dá)到整體的效益最大,則必須選擇策略二,即政府在選擇維持現(xiàn)狀的情況下,開(kāi)發(fā)商能夠自覺(jué)地將手中閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)1但由于開(kāi)發(fā)商的理性,在政府選擇維持現(xiàn)狀時(shí),他會(huì)追逐更大的利益而選擇繼續(xù)持有閑置土地,由于在閑置土地博弈過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商與政府之間的目標(biāo)不一致,所以無(wú)論如何都達(dá)不到策略二的這種理想的情況1在達(dá)不到博弈最優(yōu)的情況下,那就只能追求收益次優(yōu)的結(jié)果,從而選擇策略五,即在政府進(jìn)行閑置土地處置時(shí),開(kāi)發(fā)商因?yàn)槔^續(xù)持有閑置土地、將閑置土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的成本增加,從而將其持有的閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),來(lái)達(dá)到自身利益最大化,從而減少開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的閑置行為1

(5)針對(duì)我國(guó)閑置土地的現(xiàn)狀,盡管國(guó)家對(duì)閑置土地十分重視,對(duì)閑置土地進(jìn)行了一系列的查處,但是效果不很理想,沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果.成因主要在于國(guó)家對(duì)閑置土地的處置不力,打擊力度不夠.因此,國(guó)家在處置閑置土地的過(guò)程中,必須加大開(kāi)發(fā)商的持地、轉(zhuǎn)讓閑置土地的成本,對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督、管理,對(duì)開(kāi)發(fā)商之間將閑置土地進(jìn)行隱性轉(zhuǎn)讓的行為進(jìn)行限制,在閑置土地處置過(guò)程中,加強(qiáng)公眾參與,對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行教育,提高開(kāi)發(fā)商的素質(zhì),這樣,開(kāi)發(fā)商才會(huì)將手中的閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),從而使政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈達(dá)到最優(yōu)解.

4 結(jié)論與討論

土地閑置是資源的極大浪費(fèi),盡管造成閑置土地的原因很復(fù)雜.但政府與開(kāi)發(fā)商是其中主要因素.在開(kāi)發(fā)商與政府的博弈過(guò)程中,按照總收益由大到小排序:為策略二、策略五、策略三、策略六、策略一、策略四.其中政府沒(méi)有對(duì)閑置土地采取措施,開(kāi)發(fā)商自動(dòng)將土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)是博弈的最優(yōu)結(jié)果;而其他策略,都會(huì)在很大程度上減少總收益.但在現(xiàn)實(shí)中,開(kāi)發(fā)商作為理性經(jīng)濟(jì)人的一個(gè)閑置土地的博弈主體,關(guān)心自身利益的最大化,因此,政府要加強(qiáng)對(duì)閑置土地的管理,對(duì)閑置土地采取處置措施,從源頭抓好管好閑置土地,從而引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商選擇的最優(yōu)策略趨向于總體最優(yōu)策略.

對(duì)閑置土地進(jìn)行有效管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,本文提出了一些閑置土地利用和管理的建議,而且政府在土地管理過(guò)程中要對(duì)土地全面實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”模式,完善閑置土地的相關(guān)法律法規(guī),制定出閑置土地處置的實(shí)施意見(jiàn)或操作流程,將有關(guān)閑置土地處置規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化、量化,從立法上進(jìn)一步明確閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法程序,并嚴(yán)格執(zhí)法,從而為防范、處理閑置土地,規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,做到有法可依.今后的相關(guān)研究中可以選用典型案例和數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究.

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Abstract:With the acceleration of urbanization in china,scarcity of land resources to be reflected.Idle land has got more and more attention,but in the process of the utilization and management in the idle land,we faced many difficult to obtain the effect in the processof land resource management.So we use the game theory to analysis the player in the idle land,We found that developers and the government didn't get the same goal,the game was difficult to achieve the optimal solution,so,Only under the government took the actionon the idle land,could we achieve the sub-optimal strategy,and resolve the problemof the idle land.

Key words:game analysis; resource allocation; idle land

The G ame Analysis on the Problem of Idle Land

ZHOU Zi-ying
(1.College of Resources and Environment,Hunan Agricultural University,Changsha,Hunan 410128;
2.Chenxi Teachers College of Technology,Chenxi,Hunan 419500)

F29312

A

1671-9743(2011)02-0083-04

2011-02-17

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金(09CJY055);湖南省科技廳資助項(xiàng)目(2009NK3102).

周子英(1974-),女,湖南辰溪人,講師,博士生,主要研究經(jīng)濟(jì)與管理、信息技術(shù).