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    地產(chǎn)業(yè)謀劃新格局

    2011-09-19 02:22:10陳桂龍
    中國建設(shè)信息化 2011年3期
    關(guān)鍵詞:房價(jià)住房調(diào)控

    ◎ 本刊記者 陳桂龍

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議于2010年12月12日在京閉幕,其中節(jié)能減排、綠色經(jīng)濟(jì)、低碳技術(shù)、城鎮(zhèn)化、住房保障體系建設(shè)等與住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)有關(guān)的內(nèi)容備受關(guān)注。在此背景下,為百姓所關(guān)注的住房保障體系建設(shè)、房價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控等百姓關(guān)心的熱點(diǎn),房地產(chǎn)商和行業(yè)專家是如何解讀的?

    茅于軾:多開投資渠道房價(jià)就會降

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾

    在中央經(jīng)濟(jì)工作會議背景下,我談三個(gè)問題:一是政府在解決老百姓住房問題上有什么樣的責(zé)任;二是政府的住房政策針對哪些人群;三是當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫應(yīng)如何解決。

    第一,政府對百姓的住房有什么樣的責(zé)任和義務(wù)?住房是人權(quán)的一部分,包括五個(gè)權(quán)利,其中有住房權(quán),這個(gè)權(quán)利由誰來提供呢?要由政府來提供,所以政府有義務(wù)給老百姓有房子住。但是政府沒有什么義務(wù)呢?沒有義務(wù)讓你去買房,也就是說沒有義務(wù)滿足人不但要住,而且還想占有這個(gè)房子,對房子有占有欲望,這個(gè)占有欲,政府沒有義務(wù)滿足他。我們想占有好多東西,錢多了想買這個(gè)買那個(gè),都不是壞事,但是你沒有錢就沒有辦法到市場買房子,你沒有錢買房就租房,政府沒有義務(wù)滿足每個(gè)人對房產(chǎn)的占有欲。政府現(xiàn)在這個(gè)界限搞錯(cuò)了,讓大家都買套房,那是不可能的事兒,住房的不公平,是人類社會不公平的集中表現(xiàn),他永遠(yuǎn)存在,從奴隸社會到現(xiàn)在,不管是資本主義社會,還是社會主義社會,無論是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是市場經(jīng)濟(jì),要讓每個(gè)人都買一套房是天方夜譚。

    第二,住房政策針對什么人?針對收入最低的人,住房最困難的人,不是針對中等收入的普通人。普通人買房只能靠自己,政府那點(diǎn)資源都是百姓的資源,我們交的稅都是國有制土地和國有制企業(yè),政府沒有財(cái)富去創(chuàng)造,我們想讓政府幫我們買房,剝奪你的公交稅,剝奪你共有資產(chǎn)的一部分權(quán)利。我們往往搞錯(cuò)了,認(rèn)為政府有辦法,我要買房,你幫我想個(gè)辦法,我不需要出什么代價(jià),就可以白得一些房,這怎么可能呢?天上能掉下來一個(gè)房嗎?房子是有成本的,對于我們來說政府是沒有錢的,所以普通人怎么認(rèn)為政府把你的資源給了政府。這個(gè)資源有收益的問題,是有成本的,收完了稅再拿來買房,這不是多此一舉嗎?以前政府稿的經(jīng)濟(jì)適用房,就是一個(gè)典型的錯(cuò)誤,一個(gè)不必要的經(jīng)濟(jì)適用房把它樹起來,建立了一個(gè)貪污腐敗的機(jī)會,這是很叫人痛心的。

    第三,房地產(chǎn)泡沫怎么解決?首先要認(rèn)清泡沫怎么來的,我覺得是由于有一部分人手里頭錢特別多造成的。為什么?因?yàn)槲覀儑褿DP增長很高,每年10 %左右,財(cái)富的總產(chǎn)量每年10%增長,錢多而且分配得不均勻,富人得的多,窮人得的少,因此富人的增加不是10%是20%,他們手里的錢很多,而且他們手里的錢沒有什么用處,你買了股票還能干什么?還要擔(dān)心通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn),他買房不是為了住,就是為了保值,或者為了升值將來可以賣掉,這些原因造成房地產(chǎn)變成一個(gè)泡沫,好多好房子賣掉了,好幾年沒有人住,這個(gè)泡沫最后要把它消化掉,不消化掉它就高了,最后消化掉了,泡沫就破裂了,你消化不掉泡沫就膨脹了,泡沫破裂的后果非常大,臺灣就是一個(gè)鮮明的例子。因此,如何解決這個(gè)問題呢?我們不希望GDP掉下來,改善收入分配不是一天兩天可以解決的事兒,開辟投資渠道這是可以立竿見影的。我們有很多的投資機(jī)會,由于政府的各種限制,老百姓沒有投資的選擇,就去買房了。比如我們把金融業(yè)開放,讓老百姓能辦銀行,大量的錢就不會去買房了,這沒有什么奇怪的,美國的銀行百分之百都是老百姓辦的,我們國家的銀行都是國家辦的,老百姓是不可以辦銀行的。如果我們把這個(gè)口子打開,房價(jià)馬上就可以降下來。

    總之,當(dāng)前房地產(chǎn)的問題,一個(gè)是政策問題,一個(gè)是泡沫問題。

    苗樂如:健全中國保障房建設(shè)機(jī)制

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如

    目前,我國的房地產(chǎn)業(yè)面臨著工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化層面的發(fā)展,同時(shí),又面臨著部分城市房價(jià)過高,增長過快,供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,以及融入性資金通脹預(yù)期等壓力。在這種情況下,房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展,需要業(yè)界共同探討和深思。

    一、房地產(chǎn)市場的定位。這關(guān)系到我們對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的認(rèn)識和執(zhí)行情況。2010年政府的調(diào)控充分表明,國家對調(diào)控形勢的研判更加透徹,調(diào)控時(shí)機(jī)的把握更加?jì)故欤ㄟ^應(yīng)用經(jīng)濟(jì)行政各種措施,加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)調(diào)整的效果持續(xù)顯現(xiàn)。部分城市地區(qū)過快增長的房價(jià)態(tài)勢受到一定的控制。調(diào)控的著力點(diǎn)——抑制投資投機(jī),不僅是針對當(dāng)前市場供求緊張的地區(qū),不僅是針對應(yīng)對金融危機(jī)以來,流動(dòng)性資金寬裕的情況,更突破投資性的需求,來保障居民的基本要求。增加住房的供給,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)住房回歸消費(fèi)性市場,定位消費(fèi)品屬性是保持住房市場發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ),是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)政策制定的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。住房定位于消費(fèi)品并不是完全排除投資品屬性的發(fā)生,住房投資品屬性過強(qiáng)不僅影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展,還會帶來嚴(yán)重的問題,比如導(dǎo)致資源配置的無效,市場波動(dòng)加大,住房的擁有和缺房的矛盾的加劇,乃至影響房地產(chǎn)市場的調(diào)控。因此房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行,有利于房地產(chǎn)價(jià)格在合理空間內(nèi)運(yùn)行,有利于保障性住房的實(shí)現(xiàn)。

    二、建立保障性住房體系和商品房體系。中央會議提出要加大保障性安居工程力度,逐步建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系,這是對近年來房地產(chǎn)調(diào)控的高控制,又是調(diào)控的深化,對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,具有綱領(lǐng)性的指導(dǎo)意義。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)了四個(gè)特點(diǎn):一是總體調(diào)控和差別化調(diào)控;二是總量調(diào)控和結(jié)構(gòu)性調(diào)控;三是近期調(diào)控和長期建設(shè)制度相結(jié)合;四是出臺政策與強(qiáng)化執(zhí)行力相結(jié)合。在這方面我們應(yīng)該支持國家,推動(dòng)兩個(gè)體系的建設(shè),建設(shè)符合我國國情的供應(yīng)、消費(fèi)品質(zhì)和運(yùn)行的綱領(lǐng)。實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo),是全社會的任務(wù),更是房地產(chǎn)業(yè)義不容辭的職責(zé)。有的人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)只局限于房地產(chǎn)市場的范圍,我覺得,這樣的想法是否可以實(shí)現(xiàn),或者是應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)?在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中,產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中按照社會分工原則,為滿足社會某種需要而劃分的城市、產(chǎn)品和勞動(dòng)生活,可描述為介于微觀的企業(yè)和家庭、宏觀的國民經(jīng)濟(jì)之間的若干問題。相對于企業(yè)來說,它是同類企業(yè)的集合;相對于國民經(jīng)濟(jì)來說,它是國民經(jīng)濟(jì)的輔助。因此建立兩個(gè)體系是房地產(chǎn)開發(fā)商的職責(zé)。在這方面,萬科、首開等領(lǐng)軍企業(yè),都加大了保障性住房的投入,加強(qiáng)了對于二三線城市城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的建設(shè)。

    三、加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,是十二五期間的首要任務(wù)。今年是十二五的開局之年,房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的要求,眾多領(lǐng)軍企業(yè)積極推進(jìn)開發(fā)精英模式的理念,提高了持有物業(yè)的份額和各類公共租賃住房,包括商品房公共住房等持有的份額。唱響了“首創(chuàng)模式”、“綠色萬通”等品牌,開創(chuàng)了房地產(chǎn)發(fā)展的新領(lǐng)域,首開、萬科等領(lǐng)軍企業(yè),加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的探索,努力提供建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的社會所要求的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品。

    展望2011年,由于貨幣政策由適度寬松到穩(wěn)健,投資性需求會繼續(xù)受到抑制,房地產(chǎn)調(diào)控政策會持續(xù),政策效果疊加顯現(xiàn),因此房地產(chǎn)市場有望保持健康發(fā)展。

    秦虹:2011年需加強(qiáng)制度建設(shè)

    住房和城鄉(xiāng)建部政策研究中心副主任秦虹

    回顧2010年的房地產(chǎn)市場,有三個(gè)特點(diǎn):一是開發(fā)量高。2010年1月至11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到4.3萬億,投資增速達(dá)到36.5%,土地供應(yīng)面積增長速度達(dá)到33%,預(yù)計(jì)2010年全年,在建商品房施工面積總量超過30億平方米,新開工商品房的住宅面積能夠達(dá)到12億平方米,這樣一個(gè)數(shù)字可以說是這些年來房地產(chǎn)發(fā)展的高位;二是成交量多。我們看到,2010年1至11月份全國商品房的銷售面積已經(jīng)達(dá)到8.2億平方米,預(yù)計(jì)2010年仍然是一個(gè)商品房銷售的高峰年;三是房價(jià)漲幅不均。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),全國70個(gè)大中城市同比上升7.7%,環(huán)比上升7.3%。各個(gè)城市房價(jià)漲幅不一樣,有些城市在2010年的房價(jià)漲幅還是明顯偏高。對2010年的房地產(chǎn)形勢,我們關(guān)注到老百姓對這個(gè)市場的狀況仍然是不滿意,這與房地產(chǎn)的調(diào)控政策在實(shí)際的執(zhí)行效果有一定關(guān)系。

    為什么不滿意?可以概括為幾個(gè)方面的原因:第一,今天中國房地產(chǎn)市場上存在的一些不健康的問題,比如說房價(jià)漲得過快,比如說投資性需求增長速度過快,以及我們在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保障性住房建設(shè)總量比較低等等,這些問題并不是一年形成的。中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡,從2005年開始,連續(xù)多年的房地產(chǎn)市場積累形成這些問題,不可能要求我們房地產(chǎn)調(diào)控政策在出臺幾個(gè)月之后,就能把幾年積累的問題徹底解決。

    第二,這些問題的外部因素是非常強(qiáng)大的,比如說貨幣因素、流動(dòng)性過剩因素、投資渠道有限的因素、收入差距大與收入分配不公因素,以及地方政府的“土地財(cái)政”依賴機(jī)制等因素,都對今天房地產(chǎn)市場的問題產(chǎn)生了直接的影響。這些外圍的大的宏觀因素沒有得到徹底解決的情況下,僅僅依靠房地產(chǎn)政策就想徹底解決房地產(chǎn)市場問題,難度是比較大的。

    第三,改革開放三十年以來,我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展得很快,客觀上市場主體各方的利益分化已經(jīng)非常嚴(yán)重,所以對國務(wù)院的調(diào)控政策的理解和執(zhí)行層面,我們看到不同的地方政府,不同的商業(yè)銀行,在政策的理解和執(zhí)行上顯然有差距,所以我們調(diào)控的政策,能夠取得今天這樣一個(gè)成果,已經(jīng)是實(shí)屬不易了。

    第四,房地產(chǎn)市場在最近十年發(fā)展速度特別快,市場擴(kuò)張的速度特別快。但是和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)顯然有所缺失?,F(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的一些政策的調(diào)整,主要靠調(diào)控政策。我們長期制度建設(shè)仍然滿足不了一些市場的發(fā)展。比如讓開發(fā)企業(yè)自己承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度;反映土地供求關(guān)系的土地制度;一個(gè)能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等等。在這些都還沒有建立或者是還不夠完善的情況下,僅靠一些我們的調(diào)控政策,來進(jìn)行調(diào)整市場是顯然不夠的,所以,以上這幾方面的原因,導(dǎo)致了今天的調(diào)控政策效果和局面。

    未來我國政府對房地產(chǎn)采取什么樣的政策呢?我想有三個(gè)建議:第一,繼續(xù)貫徹國務(wù)院的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。累積多年的房地產(chǎn)問題,不可能靠短短幾個(gè)月的政策能夠解決,所以調(diào)控政策還要持續(xù),還要控制投資性需求,切實(shí)有效地增加住房有效供給;第二,各級政府確實(shí)要履行好保障性住房的托底作用,穩(wěn)定好中低收入家庭住房需求,避免中低收入家庭隨著市場的變化而使其利益受到傷害;第三,地方政府在密切觀察市場異動(dòng),維護(hù)市場發(fā)展秩序的同時(shí),切實(shí)做好長期制度的建設(shè),使房地產(chǎn)市場的發(fā)展,能夠有一個(gè)遵循市場規(guī)律和市場規(guī)律相匹配的長期穩(wěn)定的制度建設(shè),支撐房地產(chǎn)市場的基本面。

    童悅仲:2011年房地產(chǎn)向更加穩(wěn)定的方向發(fā)展

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長童悅仲

    從前不久中央召開的十二五全國建設(shè)工作會議來看,2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控還會繼續(xù),調(diào)控不能說是結(jié)束,可能還剛剛開始。2011年有些城市要出臺房產(chǎn)稅,從稅收方面來影響房地產(chǎn)市場。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,政府的職責(zé)是四句話,16個(gè)字,叫做“經(jīng)濟(jì)調(diào)控,市場監(jiān)管,社會管理,公共服務(wù)”,經(jīng)濟(jì)調(diào)控是第一個(gè)職責(zé)。

    房地產(chǎn)市場已經(jīng)被全國居民關(guān)心好幾年了,在一定程度上影響社會穩(wěn)定。它不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,也牽扯到我們的社會生活,甚至政治生活。在這種情況下,政府肯定要出臺一些調(diào)控政策,讓它能夠保持一種健康穩(wěn)定的發(fā)展。2011年的調(diào)控將會對樓市產(chǎn)生很大的影響,而且政府將不斷觀察調(diào)控效果,根據(jù)效果會繼續(xù)再出臺政策。有人說好像政府沒有辦法了,好像就是越調(diào)越高了,其實(shí)政府有很多政策儲備,只是說在權(quán)衡利弊。

    我覺得過高的房價(jià)是會回落的。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)區(qū)域性的市場,永遠(yuǎn)不是一個(gè)整體市場,房屋作為一個(gè)產(chǎn)品來說,它最大的特點(diǎn)就是位置是固定不可移動(dòng)的。就同樣的完全一模一樣的一個(gè)建筑,一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,它在不同的城市,在不同的省份,甚至在同一個(gè)城市不同的區(qū)位,它的價(jià)格可能會有很大的差異?,F(xiàn)在通過調(diào)控讓一些過高、不符合規(guī)律的局部地區(qū)的房價(jià),讓它回歸到理性。像房產(chǎn)稅就對不合理的需求有很大的抑制作用,炒房子的人持有成本要增加,他可能會減持,這樣供應(yīng)量就會增加,會使房價(jià)有一個(gè)回落,產(chǎn)生一些幫助。

    孟曉蘇:調(diào)控有效控制了房價(jià)上漲幅度

    中房集團(tuán)董事長孟曉蘇

    一提到價(jià)格,去年我們最擔(dān)心的是房價(jià)過高,現(xiàn)在我們擔(dān)心的是物價(jià)上漲過快。去年房地產(chǎn)抑制部分城市房價(jià)過快上漲的調(diào)控取得了很好的效果,房價(jià)上漲的幅度從之前的12.8%降到了調(diào)控后的11月份的7.7%,這是一個(gè)很大的成功。另一方面供應(yīng)量的大幅度增長,特別是保障房建設(shè)的大幅度的提供,使新的一年房價(jià)上漲幅度能夠因?yàn)楣┣箨P(guān)系的改善得到抑制。

    在2007年的全國兩會上,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說過,打壓房價(jià)會使物價(jià)上漲,這句話一講,這個(gè)被稱最有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家第二天被網(wǎng)民罵成最沒良心的人,兩年后這句話成真了,實(shí)體價(jià)格上漲了12.3%。去年四月份以來的調(diào)控,很多專家建議把資金擠出樓市,進(jìn)入到新的增長點(diǎn)去,這些資金非常聽話,所以很多人炒黃金、炒翡翠、炒郵票、炒名表。這還沒有涉及到老百姓的利益,他們拿出錢去炒綠豆,炒大蒜,造成了去年的黑色幽默——“蒜你狠”、“姜你軍”、“豆你玩”等等。盡管這里面可能會有一些回歸,但是這里面有熱錢的炒作是確定的,為什么一打壓它就下去了呢,可見有熱錢的炒作。

    李貴斌:市場發(fā)展需要住房品質(zhì)提高

    光耀東方董事長李貴斌

    我對中國地產(chǎn)業(yè)有這樣一個(gè)看法:中國的地產(chǎn)需求是不是無限的?其實(shí)現(xiàn)在這個(gè)階段,經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到今天,是不可逾越的這樣一個(gè)時(shí)期,涉及到房價(jià)問題,政府出臺了一系列的政策,這些政策的疊加效應(yīng),對房價(jià)起到一些穩(wěn)定的作用,它促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)前些年炒作的比較熱一些,現(xiàn)在我的看法是,商業(yè)地產(chǎn)需要品質(zhì),住宅地產(chǎn)也要品質(zhì),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展了,人應(yīng)該提高生活品質(zhì)。作為房地產(chǎn)來說,住宅地產(chǎn),品質(zhì)好了,那就能安居樂業(yè),就能住的舒服,商業(yè)地產(chǎn)也是如此,品質(zhì)好了房地產(chǎn)市場就好了。

    張衛(wèi)克:開發(fā)商是夾縫中求生存

    北京新基礎(chǔ)控股有限公司董事長張衛(wèi)克

    開發(fā)商活得挺難的,我做了10幾年的房地產(chǎn)開發(fā),給我的感覺是,開發(fā)商像批發(fā)市場的小販,這個(gè)市場是誰開的呢?是政府開的,這個(gè)攤位費(fèi)不斷的上漲,還讓你的售價(jià)降低,限制你,最后逼得開發(fā)商做不下去,市場也出現(xiàn)問題了。

    從開發(fā)角度來說,涉及到方方面面的問題,一個(gè)項(xiàng)目正常的一個(gè)月就審批下來,現(xiàn)在審批了四個(gè)月還沒有下來,審批中間不斷的有新政策出臺,政府傳達(dá)的更多的是一些政策方面。作為開發(fā)企業(yè),是在夾縫中求生存,開發(fā)商從老大的位置上退到了小三的位置。

    房超:國內(nèi)很多建筑水平已經(jīng)達(dá)到國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

    國華置業(yè)董事長房超

    房地產(chǎn)行業(yè)這幾年一個(gè)比較大的變化,就是在創(chuàng)新方面,房地產(chǎn)和其它行業(yè)一樣,最近三五年新開發(fā)的一些建筑,無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì),基本上是處在一個(gè)換代的時(shí)刻。目前,大部分的住宅的品質(zhì)和商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)都提高了,這和整個(gè)行業(yè),包括整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,是與時(shí)俱進(jìn)的?,F(xiàn)在的住宅,無論從建筑規(guī)劃理念,還是景觀的設(shè)計(jì)和精裝修的比例都有了很大的變化。

    近兩年的節(jié)能建筑,節(jié)能減排的建筑,環(huán)保的建筑,一些新技術(shù)的引用,都發(fā)生了很大的變化。應(yīng)該說,無論房地產(chǎn)其它方面還存在多大問題,在創(chuàng)新方面沒有落后,這是很可喜的一個(gè)現(xiàn)象。我們經(jīng)常考察國外一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目,比較而言,國內(nèi)很多的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到或接近國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的建筑水平,這是中國房地產(chǎn)下一步能夠健康發(fā)展的重要的支點(diǎn)。不論是地價(jià)、房價(jià)、政策怎么變化,最后留給歷史的是建筑產(chǎn)品。所以當(dāng)我們面對歷史的時(shí)候,現(xiàn)在應(yīng)該把產(chǎn)品做好。

    田治華:房地產(chǎn)發(fā)展決定一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

    亞洲房地產(chǎn)聯(lián)盟主席田治華

    中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?地產(chǎn)商都很清楚,問題是,一塊磚頭,從三毛錢,經(jīng)過地產(chǎn)商變成了一塊金磚,這樣的房地產(chǎn)能維持下去嗎?300年的工業(yè)發(fā)展史證明,這樣的房地產(chǎn)只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。全人類今天之所以不能發(fā)展,是因?yàn)槿说纳鼊?chuàng)造力,在以資本為中心的生產(chǎn)方式下,僅能釋放10%,有90%尚處于沉睡狀態(tài),也就是說,今天整個(gè)人類的財(cái)富,我們僅僅掌握了十分之一,還有十分之九沒有挖掘出來,這樣,歷史擺在我們面前,就是如何將人類的生命創(chuàng)造力,以及它所決定的財(cái)富增長力實(shí)現(xiàn)一倍,這樣才能解決整個(gè)人類不可持續(xù)發(fā)展所面臨的種種困惑和挑戰(zhàn)。

    在解決全人類經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展這個(gè)主題當(dāng)中,為什么要切入房地產(chǎn)?因?yàn)?,房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)力的第一集合者,它聚集著人類的知識、科學(xué)、資源、需求等等。因此一國的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何,將決定一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如說在高速公路上我們奔馳設(shè)計(jì)的是300邁,卻跑出了400邁、500邁,測試的結(jié)果上卻說提前到達(dá)目標(biāo),可結(jié)果車拋錨了,車毀人亡,高速度是不是有高效果呢?因此,亞洲房地產(chǎn)的發(fā)展走勢必須提高,亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行質(zhì)量的提升,關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變中國及亞洲的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展道路和方式。如何解決亞洲的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展方式,包括亞洲房地產(chǎn)的核心要解決什么呢?比如說我們地價(jià)泡沫價(jià)達(dá)到幾萬元一平方米,現(xiàn)在用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)方法調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)是不行的,必須解決政府財(cái)政取財(cái)之道,把30%到50%的地產(chǎn)價(jià)格降下來。第二必須把地產(chǎn)價(jià)格的利益?zhèn)鹘y(tǒng)生產(chǎn)方式降下來,比如說一個(gè)集團(tuán)管理,一個(gè)建筑項(xiàng)目,原材料供應(yīng),我們要把一個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向管理一個(gè)層次的原材料,進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組。

    房產(chǎn)稅穩(wěn)定預(yù)期

    樓市調(diào)空屢屢受挫,很多人開始把房產(chǎn)稅看成是打擊房價(jià)的核武器。隨著重慶市試點(diǎn)自主制訂方案,房產(chǎn)稅的腳步越來越近。早在去年的9月29日,有關(guān)部門出臺新一輪調(diào)控政策時(shí)明確提出,“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并推廣到全國?!?0月底,中央制定關(guān)于“十二五”規(guī)劃的建議中提出,“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

    房產(chǎn)稅真能如約平抑住房的投機(jī)需求,平抑房價(jià)嗎?

    李曉林:房產(chǎn)稅征收準(zhǔn)備工作還沒做好

    林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林

    我贊同經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的觀點(diǎn),國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房做得不是很成功,但是我反對蝸居,蝸居是對改革開放一種諷刺,保障性住房是需要的,但是建什么類型要注意,完全從市場方面解決住房問題也是不現(xiàn)實(shí)的。

    過去的一年,我們用金融手段解決房價(jià)不太理想,今年可能會用稅收手段來解決,因?yàn)橹貞c已經(jīng)實(shí)行房產(chǎn)稅。但我覺得,國內(nèi)開征房產(chǎn)稅還沒準(zhǔn)備好。比如怎么收?是按建筑面積收還是使用面積收,什么人收,什么人不收,而且稅收主要是為了解決二次分配,我們現(xiàn)在最大的問題是供求關(guān)系沒有得到扭轉(zhuǎn),所以2011年房地產(chǎn)的走向究竟如何?保障性住房是一個(gè)方向,房價(jià)可能不會讓大家滿意。

    王軍:房產(chǎn)稅的成本會轉(zhuǎn)移到房價(jià)上

    沿海集團(tuán)總裁王軍

    關(guān)于稅收問題,在全世界范圍里面看,你要看征收物業(yè)稅的國家,美國的次貸危機(jī)是怎么來的?短期內(nèi)物業(yè)稅的出臺對大家的心理是有影響,會使房價(jià)有一定程度的回落。但如果稅收模式不改變,房產(chǎn)稅就會增大房子的成本,最后還是要轉(zhuǎn)移到房價(jià)上來。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的規(guī)律,價(jià)格是由價(jià)值決定,價(jià)值是要看成本。最近我們做了一個(gè)測算,通過一個(gè)模擬,模擬之后的結(jié)果是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用不出臺比出臺效果更大,也就是說你一直把它吊在空中,它對房價(jià)的控制,可能比你出臺之后的作用更大。

    陳順:房產(chǎn)稅開征對市場影響顯著

    中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順

    2010年是一個(gè)政策年,國家和地方政府都出臺了很多的調(diào)控房地產(chǎn)的政策。2011年我們遇到一些什么樣新的問題,我想保障性住房是一個(gè)問題。2010年大概是580萬套,財(cái)政投入8千億,2011年是一千萬套,可能比八千億還要多,兩年一共是1580萬套。如果按一套房解決三戶人的話,四千多萬人住房問題就解決了。作為開發(fā)商,2011年會遇到很多很多的問題,保障房對開發(fā)商建設(shè)商品房的影響問題,房產(chǎn)稅的推出問題。

    作為開發(fā)商,首先要研究的是,今后開發(fā)商建的商品房和房產(chǎn)稅之間有什么樣的關(guān)系,比如商品房的供應(yīng)及需求和今后的房產(chǎn)稅征收究竟如何計(jì)算,房產(chǎn)稅的征收肯定對房價(jià)有影響,影響多大根據(jù)各地政府征收的程度決定。半年前傳的是0.8%,最后又有領(lǐng)導(dǎo)說是1%。今后會不會對不同的面積,征收不一樣的稅都很難說。

    前些日子傳說上海市將按新增的這部分商品房來征收房產(chǎn)稅,所以出現(xiàn)了很多人大批的購買商品房。如果說對存量房已經(jīng)持有的房子你要采取一種什么樣的方式征,征的時(shí)候要不要打折,或者采取什么樣的方式,這些都會對房價(jià)產(chǎn)生非常大的影響。我認(rèn)為,可能采取新增商品房來征稅,相對來說技術(shù)上處理比較簡單。

    房產(chǎn)稅是一個(gè)很敏感的問題,2011年不會大范圍開征,可能會在幾個(gè)試點(diǎn)城市試征。對樓市會有一定的影響,主要是影響到投機(jī)和投資需求,將加大其持有成本,但是影響不會很大。

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