上海:“被保障”擴(kuò)大化

吳凡

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過，面對(duì)2011年全年1500萬平方米的開工目標(biāo)，動(dòng)遷安置房在上海與全國(guó)其他城市類似，也當(dāng)仁不讓地成為保障房的主力

坐落在上海市楊浦區(qū)國(guó)權(quán)北路和國(guó)秀路的交口處的“新江灣尚景園”，擁有 16棟棕褐色為主色調(diào)的15層住宅，從外觀上看，這16棟住宅與周圍的在售的商品房并沒有區(qū)別。

這個(gè)外觀上看不出區(qū)別的尚景園，是上海市公積金中心收購(gòu)的公共租賃住房項(xiàng)目。公共租賃住房是繼經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房之后的一種保障房新品種，主要面向“夾心層”，惠及的是一些大學(xué)畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來人口。去年6月，上海正式推出公共租房住房政策，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶籍人口擴(kuò)大至有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。上海市公積金中心使用公積金增值資金收購(gòu)該項(xiàng)目，總投資14.98億元。

靠近地鐵三號(hào)線的尚景園，不但緊鄰復(fù)旦大學(xué)新江灣校區(qū)，而且周圍的樓盤均價(jià)大約1.8萬元每平方米，兩房一廳的租金則在3000元/月左右。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍的估計(jì)，“同樣面積的房子，尚景園的租金應(yīng)該不會(huì)超過2500元/月，略低于市場(chǎng)價(jià)格。”

白領(lǐng)也能“被保障”

像尚景園這樣的公租房，符合一定條件的、有基本穩(wěn)定工作，不管有沒有上海戶籍的上海常住人口都可以申請(qǐng)。這就意味著除了中低收入、住房困難家庭外，白領(lǐng)階層有機(jī)會(huì)享受到保障性住房。

2011年7月26日，上海市市長(zhǎng)韓正在上海市十三屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議（擴(kuò)大）上作關(guān)于2011年上半年工作情況的報(bào)告時(shí)表示，“明年1月開始，我們將再次放寬（保障房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使一部分青年人，特別是年輕白領(lǐng)能夠納入這一保障體系?！?/p>

另外，按照計(jì)劃，2011年下半年，上海市將按照“雙定、雙限”的原則啟動(dòng)建設(shè)一批限價(jià)商品房。所謂“雙定”，是指“定區(qū)域、定項(xiàng)目”，在臨港新城滴水湖周邊選擇2個(gè)區(qū)域，針對(duì)相關(guān)符合條件的單位沒有首套房的員工；“雙限”則是“限交易、限房?jī)r(jià)”，相關(guān)房源10年內(nèi)不得上市交易。

“將白領(lǐng)納入到保障房體系，是上海市嘗試從吸引人才方面來進(jìn)行住房保障。鼓勵(lì)一些年輕人才到上海的一些新城、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，在住房方面給他們一些便利。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)新聞周刊》，“針對(duì)白領(lǐng)的保障房政策會(huì)在區(qū)域上、人群上，都有特殊之處，實(shí)際上將是全是保障房體系里額外多出的一塊，并不是和全市范圍的公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房相接軌?！?/p>

金融創(chuàng)新解決融資難

在整個(gè)保障房建設(shè)中，資金問題是最引人關(guān)注的，也是關(guān)系保障房是否能順利按計(jì)劃完成的關(guān)鍵。在8月4日的外灘金融法律論壇上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東表示，上海市正積極探索保障性住房建設(shè)的金融創(chuàng)新。

“根據(jù)公租房租金略低于市場(chǎng)水平的要求，即使按照低于市場(chǎng)水平10%來測(cè)算，公租房租金凈收益率僅為3.5%，和目前的貸款利率有著較大差距。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找到新的合適的途徑，更成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。從實(shí)際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道是保險(xiǎn)資金。

今年1500萬平方米保障性住房建設(shè)和籌措中，上海市區(qū)兩級(jí)政府投入不少于100億元，同時(shí)優(yōu)先吸收保險(xiǎn)資金在內(nèi)的低成本資金進(jìn)入?！跋啾容^來說，政府的投入有限?！崩顤|說。

保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動(dòng)力，截至2011年一季度末，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用余額達(dá)到5.02萬億元，理論上可有5000億元保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)。

“保障性住房的投資期限一般比較長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金（尤其是壽險(xiǎn)資金）期限長(zhǎng)的資金特點(diǎn)，可以和保險(xiǎn)資金的周期相匹配，有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債管理?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉告訴《中國(guó)新聞周刊》，“同時(shí)，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點(diǎn)不同，有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性?！?/p>

于是，以保險(xiǎn)資金注入保障房建設(shè)的金融創(chuàng)新率先在上?！霸囁?。2011年3月，由太平洋保險(xiǎn)旗下負(fù)責(zé)保險(xiǎn)資金運(yùn)作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋——上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過保監(jiān)會(huì)的備案。

這是國(guó)內(nèi)首單保險(xiǎn)資金海泉投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

主體仍是動(dòng)遷安置房

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過，面對(duì)2011年全年1500萬平方米的開工目標(biāo)，動(dòng)遷安置房在“創(chuàng)新”的上海與全國(guó)其他城市類似，也是保障房的主力。

根據(jù)上海市2011年保障房建設(shè)計(jì)劃，像尚景園這樣白領(lǐng)們可以租住的公共租賃住房，開工建設(shè)和籌措的面積將達(dá)到200萬平方米，約4萬套，面積只占到全年總體計(jì)劃的13.3%；而主要組成上海市今年的保障性住房開工計(jì)劃的，是800萬平方米、約10萬套的動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品住房）和約500萬平方米、約8萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房。

自2006年以來，上海舊城改造規(guī)模每年都在百萬平米上下，盧灣、靜安、黃浦等中心城區(qū)歷來是舊城改造的重點(diǎn)，但拆遷安置房往往建在閔行、寶山、嘉定等郊區(qū)。過去十年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海舊城改造總面積接近5000萬平方米。

在今年9月份，位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)西部的泗涇基地的首批3042套動(dòng)遷安置房項(xiàng)目將交付使用，這個(gè)小區(qū)名為“新凱家園三期”，臨近地鐵9號(hào)線，總建筑面積達(dá)到28萬平方米；而該項(xiàng)目的第二批B地塊也已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，3942套動(dòng)遷安置房源預(yù)計(jì)明年上半年也可交付使用，總建筑面面積接近35萬平方米。

雖然與尚景園相比，新凱家園三期距離市中心較遠(yuǎn)，在項(xiàng)目的完善程度上，配套設(shè)施也不如尚景園齊備，但是根據(jù)在場(chǎng)的工程負(fù)責(zé)人向《中國(guó)新聞周刊》介紹，整個(gè)泗涇基地有四大地塊，全部建成后建筑面積超過120萬平方米。“到時(shí)候幾萬戶住進(jìn)來，配套設(shè)施自然就會(huì)逐漸跟上的?！边@位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》。

盡管由于房地產(chǎn)新政、貨幣政策等的影響，各銀行對(duì)各家房地產(chǎn)企業(yè)承諾的貸款均被以如利率的調(diào)整、融資規(guī)模、資金頭寸、平臺(tái)問題等各種原因出現(xiàn)了不放、緩放或者少放，但是動(dòng)遷安置房還是得到了較多的資金傾斜。

“經(jīng)過爭(zhēng)取，銀行已承諾將為保障房建設(shè)提供資金支持，向上海地產(chǎn)集團(tuán)提供了幾十億元貸款?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總監(jiān)金鑒中此前在接受媒體采訪時(shí)表示，“這些貸款將會(huì)首先被用來支持經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)遷安置房項(xiàng)目，原因是，還遷安置房的成本收回周期比較短，銀行的貸款進(jìn)入這一領(lǐng)域，在流動(dòng)性方面不會(huì)受到影響?！?/p>

進(jìn)度不快，完成不難？

按照既定目標(biāo)，今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米、約22萬套，供應(yīng)1150萬平方米、約17萬套。

截至今年7月底，上海保障性住房新開工和籌措面積為866萬平方米，完成全年計(jì)劃的57.73%；供應(yīng)面積為697.1萬平方米，完成全年計(jì)劃的60.62。

這一組數(shù)字在全國(guó)的排名并不靠前，甚至在全國(guó)處于墊底位置。根據(jù)住建部公布的今年前7個(gè)月全國(guó)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，截至7月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工建設(shè)721.8萬套，開工率達(dá)到72%。在各省市區(qū)中，遼寧和陜西已經(jīng)超額完成了今年的開工建設(shè)任務(wù)，而上海、廣東、天津等地的開工率不到60%。

也許可以用上海市對(duì)保障房建設(shè)較高的質(zhì)量要求來解釋較低的開工率。根據(jù)上海建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站8月14日公布的信息，上海保障房安全質(zhì)量監(jiān)管將執(zhí)行“黑名單”制度，即將監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)等不良行為或存在質(zhì)量問題的建設(shè)工程企業(yè)、建材企業(yè)和建設(shè)單位，列入“黑名單”。上了“黑名單”的企業(yè)，1年內(nèi)限制企業(yè)承接任務(wù)和資質(zhì)升級(jí)、增項(xiàng)，建設(shè)單位3年內(nèi)限制或禁止承擔(dān)保障性住房開發(fā)建設(shè)。

另外，在工程竣工驗(yàn)收前，要在建筑物明顯部位設(shè)置永久性標(biāo)牌，載明各方責(zé)任主體和主要責(zé)任人，長(zhǎng)期接受社會(huì)監(jiān)督，落實(shí)終身責(zé)任制。目前已經(jīng)基本完工的新凱家園三期項(xiàng)目更是采取“一戶一驗(yàn)”的驗(yàn)收方式確保住房質(zhì)量。

無論出于什么原因?qū)е略陂_工進(jìn)度上落后于全國(guó)水平，上海能否在今年完成“必須在11月末以前全面開工”的任務(wù)？

“難度應(yīng)該不大。上海今年的計(jì)劃里，動(dòng)遷安置房占比很大，1500萬平方米里占了800萬平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副總裁告訴《中國(guó)新聞周刊》，“根據(jù)歷年的保障房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)遷配套房項(xiàng)目的開發(fā)速度會(huì)相對(duì)較快，在計(jì)劃中的占比多少，會(huì)對(duì)計(jì)劃完成的難易程度造成影響?！?/p>