量“財(cái)”而“貸”

湘潭大學(xué) 李巧榕

量“財(cái)”而“貸”

湘潭大學(xué) 李巧榕

有句成語叫“量體裁衣”，比喻按照實(shí)際情況辦事，量力而行。當(dāng)前，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，達(dá)到家庭年收入的10倍甚至更高，這給很多年輕人尤其是進(jìn)入職場(chǎng)不久準(zhǔn)備購房但家底又薄的年輕人帶來了巨大的壓力，有些人不顧自身財(cái)力勉強(qiáng)購房，背負(fù)大量債務(wù)，成了不折不扣的“房奴”；有些人雖有薄財(cái)，但對(duì)銀行房貸政策不甚了解，在貸款時(shí)不能做到財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。本文從評(píng)估個(gè)人財(cái)產(chǎn)狀況出發(fā)，結(jié)合銀行房貸政策，力求使個(gè)人有限的財(cái)產(chǎn)達(dá)到價(jià)值最大化。

一、量自有之“財(cái)”，做好財(cái)務(wù)計(jì)劃

對(duì)自有總資產(chǎn)、負(fù)債及凈資產(chǎn)等做出比較準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，分析以下財(cái)務(wù)比率，確定已累計(jì)的財(cái)產(chǎn)金額；首付額度，日常保障金，自備款不足的大致數(shù)目，未來可承擔(dān)的貸款額度等。

（一）資產(chǎn)負(fù)債比率反映自身債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況和還債能力 其一，總資產(chǎn)負(fù)債比率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。這一比率的數(shù)值范圍為0~1，如果大于1，從理論上講，那就是一個(gè)破產(chǎn)者了。一般情況下應(yīng)將其控制在0.5以下，以減少由于資產(chǎn)流動(dòng)性不足而出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能。其二，凈資產(chǎn)比率，也稱凈資產(chǎn)償付比率，用來反映家庭自有資產(chǎn)對(duì)總資產(chǎn)的支撐程度。凈資產(chǎn)比率=凈資產(chǎn)／總資產(chǎn)。這一比率的數(shù)值范圍也是0~1，接近0，意味著目前的生活主要是靠借債來維持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入財(cái)務(wù)窘境。接近1，則表明可以負(fù)債。一般情況下，該比率應(yīng)高于0.5。

（二）收入負(fù)債比率反映本身的償債能力 收入負(fù)債比率=到期應(yīng)償債本息／收入這一比率如果收入和預(yù)期債務(wù)支出都相對(duì)穩(wěn)定，可以年度為計(jì)算周期，不穩(wěn)定的，以月度為計(jì)算周期。習(xí)慣上認(rèn)為，收入負(fù)債比值在0.4以下表明財(cái)務(wù)狀況正常，有學(xué)者認(rèn)為，為保持財(cái)務(wù)的流動(dòng)性，收入負(fù)債比值保持在0.36左右較為合適。

（三）支出保障比率，反映在發(fā)生意外情況時(shí)以個(gè)人現(xiàn)有資產(chǎn)變現(xiàn)來滿足支出需要的能力 其一，流動(dòng)資產(chǎn)保障率=流動(dòng)性資產(chǎn)／月固定支出。該比率反映資產(chǎn)在不發(fā)生價(jià)值損失的條件下迅速變現(xiàn)，以應(yīng)付基本支出需要的能力。流動(dòng)性資產(chǎn)包括現(xiàn)金、活期存款及可以及時(shí)變現(xiàn)的短期債券等。這一比率的經(jīng)驗(yàn)值為3，即流動(dòng)性資產(chǎn)可以滿足3個(gè)月基本支出需要。其二，變現(xiàn)資產(chǎn)保障率=可變現(xiàn)資產(chǎn)／月固定支出?？勺儸F(xiàn)資產(chǎn)包括流動(dòng)性資產(chǎn)、基金、股票、定期存款等。當(dāng)流動(dòng)性資產(chǎn)不能滿足基本支出需求時(shí)，就要?jiǎng)佑闷渌枰冻鲆欢ǔ杀镜目勺儸F(xiàn)資產(chǎn)。這一比率的經(jīng)驗(yàn)值為6。其三，凈資產(chǎn)保障率=凈資產(chǎn)／月固定支出。凈資產(chǎn)是扣除負(fù)債后家庭自有資產(chǎn)，包括自用資產(chǎn)。當(dāng)可變現(xiàn)資產(chǎn)仍不能滿足家庭發(fā)生變故后的基本支出需要，有可能需要變賣部分自用資產(chǎn)，所以，這一保障月數(shù)更長，經(jīng)驗(yàn)值為12。對(duì)年輕人來說，就不必要多購買非必需物件，因?yàn)樽儸F(xiàn)肯定要付出變現(xiàn)費(fèi)用，使有限的資產(chǎn)變得更少，達(dá)不到有效使用的目的。

以上數(shù)據(jù)，作為首付及貸款計(jì)劃的參考，對(duì)于年輕人來說，以上比值應(yīng)該更大些，因?yàn)槿绻J款買房，多數(shù)人首付還需要父母的資助，這可能掏空父母全部積蓄甚至負(fù)債，所以在考慮變現(xiàn)資產(chǎn)保障比率時(shí)，除需要考慮自身出現(xiàn)大量現(xiàn)金支出或短暫失業(yè)無收入的可能，還要計(jì)劃父母的保障支出。如果自身有余錢，但又不能付全款，有人可能會(huì)將余款存到銀行積累，以便日后一次性付款，但這里要考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，即名義利率和實(shí)際利率。名義利率是用貨幣的利息所得與本金之比來表示的比率，即某一時(shí)刻金融市場(chǎng)上實(shí)際通行的利率。實(shí)際利率是扣除貨幣幣值變動(dòng)影響后的利率，它才是存款收益的真實(shí)表現(xiàn)。實(shí)際利率=名義利率—通貨膨脹率〔全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平指數(shù)（CPI）通常是被用作衡量通貨膨脹率的核心指標(biāo)〕。如2007年12月CPI指數(shù)同比上漲6.5%，這意味著如果人民幣存款利率不超過6.5%，那么銀行存款實(shí)際上是“負(fù)利率”，存在銀行的錢的實(shí)際價(jià)值會(huì)越來越低。所以，如果有一定資產(chǎn)積累，首付后家庭支出也有合理保障，可以貸款買房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，資產(chǎn)還可以保值或增值，一舉多得。

二、量銀行之“財(cái)”，了解銀行的貸款政策，籌劃低息足額貸款

（一）公積金貸款 住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利，均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。公積金貸款作為國家政策性貸款，貸款利率低，利息支出少，很優(yōu)惠。而且隨著房貸利率的調(diào)整，住房公積金與商業(yè)貸款的利差進(jìn)一步拉大。缺點(diǎn)就是貸款對(duì)象比較狹窄，審核較嚴(yán)格，貸款額度有限制，還要支付一定的評(píng)估費(fèi)用。

（二）商業(yè)性個(gè)人住房貸款 是以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款。商業(yè)貸款的貸款對(duì)象比公積金寬泛：只要達(dá)到各銀行的貸款要求，則任何人都可以申請(qǐng)，一般沒有額度限制，但是商業(yè)貸款利率較高。目前，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率五年期以上為5.94%，以最優(yōu)惠的7折算為4.158%，比公積金3.87%高出0.288個(gè)百分點(diǎn)，何況現(xiàn)在銀行新政策一般是八五折優(yōu)惠，最多八折優(yōu)惠，相比較而言，公積金貸款還是更劃算。但對(duì)于沒有繳存住房公積金的人來說，選擇最優(yōu)惠折扣期貸款也是不錯(cuò)的。

這里值得提出的是“固定利率”房貸，它是銀行為購房人提供的在一定期間內(nèi)貸款利率保持固定不變的人民幣貸款業(yè)務(wù)，在貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好固定的利率，無論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率怎樣變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各銀行的貸款業(yè)務(wù)多為浮動(dòng)利率）。以一個(gè)30萬元20年期的貸款者為例，如果利率依照每年兩次、每次0.27個(gè)百分點(diǎn)的速度上調(diào)，那么兩年后就會(huì)達(dá)到7.92%，其每月的貸款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就選擇固定利率房貸，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房貸的周期一般比較長，多達(dá)一二十年，雖然央行最近加息了一次，但在今后10年連續(xù)加息的可能性不大。假如今后又碰上減息周期，采用固定利率房貸反而會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，除非借款人打算在5年內(nèi)還清貸款，且預(yù)期利率會(huì)上調(diào)。這里較好的方法是采用固定、浮動(dòng)利率貸款組合以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（三）個(gè)人住房組合貸款 指符合個(gè)人住房按揭貸款條件的借款人同時(shí)繳存了住房公積金，用住房公積金與銀行信貸資金向借款人共同發(fā)放的貸款，兩種貸款貸期一致，分別按各自利率計(jì)息。這種方式集中了商業(yè)貸款和公積金貸款兩者的優(yōu)勢(shì)——利率較低，沒有最高額度的限制。如果借款人因申請(qǐng)住房公積金貸款不能滿足其購房所需資金時(shí)，可選擇住房組合貸款，并直接向貸款銀行提出組合貸款申請(qǐng)，這樣既達(dá)到了貸款額度的目標(biāo)，又充分節(jié)約了貸款利息。但同樣借款人也要符合兩者的貸款條件，這也是一大限制。

量“財(cái)”后，覺得有申請(qǐng)貸款的可能性和必要性，而且確定了貸款額度和貸款方式，那么就可以去銀行或住房公積金中心申請(qǐng)貸款。此時(shí)，對(duì)于還款方式和貸款期限就要仔細(xì)斟酌了——既要付出最少利息，又可以承受還貸壓力。

目前，銀行還貸方式主要是兩種，其他多為其變體。

其一，等額本息還貸法，這是目前大部分銀行推薦的一種還貸方式，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。每月還款額相等，在貸款初期每月的還款中，利息較多，所還本金較少；而在貸款后期因本金不斷減少，利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款總期數(shù)]÷[（1+月利率）^還款總期數(shù)-1]^表示乘方。

例：王先生貸款買了一套房子，共貸25萬元，15年，享受八五折貸款優(yōu)惠，那么王先生每月還款額為

[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（萬元）=1983.70（元）

共負(fù)擔(dān)利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（萬元）

這種還款方式實(shí)際占用銀行貸款的數(shù)量多、占用的時(shí)間長，利息隨年限的增加而增加，月供隨貸款期限增加而減少，如果收入不多或不穩(wěn)定，可以選擇較長期限；但如果預(yù)期收入保持穩(wěn)定或增加，那么可以縮短貸款年限至10年，共負(fù)擔(dān)利息12.62萬元，每月還款為2657.63元，雖然前期還款負(fù)擔(dān)較重，但可以少付利息6萬多。但如果在短期內(nèi)負(fù)擔(dān)不起高額月供，且沒有其他低息借貸途徑，那就只能多付利息，少承擔(dān)還貸壓力。

其二，等額本金還款法即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數(shù)）償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。

計(jì)算公式：每月應(yīng)還本金=a/n每月應(yīng)還利息=月還款本金=an×i/30×dn

注：a：貸款本金，i：貸款月利率，n：貸款月數(shù)，an第n個(gè)月貸款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次類推，dn第n個(gè)月的實(shí)際天數(shù)，如平年2月為28，3月為31，以此類推。

由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減（月遞減額＝月還本金×月利率）。例如同樣是借10萬元、15年期的公積金貸款，等額本息還款法的月還款額為760.40元，而等額本金還款法的首月還款額為923.06元（以后每月遞減2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前歸還了部分貸款本金，較前者實(shí)際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢，當(dāng)然貸款利息總的計(jì)算下來就少一些（10年下來共計(jì)為3613.55元），而并不是借款人得到了額外實(shí)惠。此種還款方式，適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重（養(yǎng)老、孩子讀書等）或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。如果貸款人打算提前還貸，也可以選擇這種還貸方式。但真正要節(jié)省利息，還應(yīng)理智消費(fèi)，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，量體裁衣，盡量少貸款、貸短款。

三、總結(jié)

（一）一個(gè)總原則：月供要與收支節(jié)余保障等相適應(yīng) 總體來說，選擇房貸期限要根據(jù)借款者的經(jīng)濟(jì)收入和生活開支情況確定，每月的還款金額要與可支配收入相適應(yīng)。例如，某人月收入7000元，月生活開支2000元，每月最多節(jié)余5000元，按揭貸款30萬元買房，若選擇5年期的貸款，每月還款額為5700元，還要留出風(fēng)險(xiǎn)保障金，這樣的貸款期限是不相宜的，因此，至少應(yīng)選擇6年期以上的貸款。

（二）一個(gè)出發(fā)點(diǎn)：節(jié)約利息支出 節(jié)約利息支出，選擇貸款期限應(yīng)在對(duì)未來合理預(yù)見的基礎(chǔ)上“就短不就長”，提前還貸不如制定一個(gè)合理的貸款計(jì)劃，但“就短”要注意不要設(shè)定在自身支付極限情況下的最短期限。

（三）一種準(zhǔn)備：積極獲取房貸優(yōu)惠 銀行的優(yōu)惠貸款利率是有條件限制的，想要獲取優(yōu)惠利率的購房者，在購房前期籌劃時(shí)，應(yīng)該積極收集各銀行的貸款政策資料，并對(duì)比自身情況，提前做好準(zhǔn)備，使自己成為優(yōu)質(zhì)客戶，享受最優(yōu)惠政策。

（四）一種逆向思維：變相獲得低息資金 如果借款者善于投資且投資收益比銀行同期貸款利率更高，那么，在選擇貸款期限上就可適當(dāng)偏長些。這樣做的目的，就是變相獲得低息利率。如某人貸款30萬元，不選擇5年期貸款，選擇15年期，雖然多付了15萬元利息，但是將余下的錢去投資，且獲得了比貸款利率更高的收益，一樣劃算。

高房價(jià)導(dǎo)致貸款購房已是一種必然趨勢(shì)，對(duì)貸款的有效籌劃能使自身有限的資產(chǎn)達(dá)到價(jià)值最大化，所以在貸款時(shí)應(yīng)從容計(jì)劃，合理貸款，謹(jǐn)慎購房。

［1］王光、韓婧：《讓銀行幫你理財(cái)——個(gè)人金融投資全攻略》，人民郵電出版社。

（編輯 李寒珺）