太原市住房戶型的分析

嚴麗紅

(山西建筑職業(yè)技術學院，山西 太原 030006)

太原市住房戶型的分析

嚴麗紅

(山西建筑職業(yè)技術學院，山西 太原 030006)

文章主要分析了太原市住房戶型的現(xiàn)狀及趨勢，提出由于受多種因素的影響，中小戶型將成為今后太原市住宅需求的主力戶型。

太原市戶型；購房；樓盤

一、現(xiàn)狀——小戶型過渡、中戶型擺渡、大戶型高歌

1.小戶型未成規(guī)模

一般意義上的小戶型是指80平方米以下的戶型。這是太原小戶型的面積界分。由于近幾年來太原居民對小戶型的需求較大，所以小戶型一直是太原市場追捧的熱點，但由于種種因素，小戶型尚未真正進入商品化。太原開發(fā)商在設計戶型時，多以中大戶型為主，小戶型只是零星點綴，并不能主導市場。據(jù)了解，在目前的市場上，即使某一住宅項目主推中小戶型，也僅僅是某一開發(fā)商的投資行為。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊在我市2006年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90平米以下的中小戶型房的比重僅占14.7%，以中小戶型為主導的規(guī)模社區(qū)還沒有形成。小戶型發(fā)展之所以一直形不成開發(fā)規(guī)模，主要有以下幾方面因素：

首先，開發(fā)商對小戶型的定位有偏差，市場供求不平衡。曾有人做過分析，小戶型的市場需求量一般維持在總需求的10%左右。依目前的情況來看，需求定位多集中在青年白領、年輕夫婦以及單身貴族，其生活尚處于一種過渡時期，沒有很明確的購房計劃。具體到太原市，由于個人商業(yè)發(fā)展相對緩慢，許多人持可買可不買的態(tài)度，這就在一定程度上限制了小戶型市場的發(fā)展，許多有實力的開發(fā)商寧愿開發(fā)有穩(wěn)定市場需求的大戶型、公寓型住房，也不愿意開發(fā)小戶型。另外，太原仍存在很多單位集資自建房，從而使這部分消費群體短時間內(nèi)不會進入市場。

其次，資金回收緩慢。小戶型在設計上要用許多隔斷，增加配套設施，投入的成本與大戶型相差不多，可銷售上卻沒有大戶型的客觀利益，因此，許多注重經(jīng)濟效益的開發(fā)商并不十分看好小戶型市場。另一方面，太原市民可自由支配的購買能力在全國范圍來講處于中等偏下水平。因此，對住宅這種需要大投資支出的消費品，很多太原人一生只消費一次，而追求的也是最大限度滿足自身需要與最小花費相結合的產(chǎn)品，而小戶型的配套設計并不為人們看好，這也直接影響其銷售。

再次，小戶型設計較難，發(fā)展受到局限。小戶型設計困難主要體現(xiàn)在平面布局上，空間越小，戶型設計越難，既要全面、完善的配套設施，又要體現(xiàn)出年輕人自由的空間感，很難有所創(chuàng)新。雖然有專門開發(fā)小戶型的項目，可大多數(shù)開發(fā)商還是多種戶型一起開發(fā)，而此時的小戶型多是在大戶型的“邊角料”中求生存，其朝向、戶型、結構甚至生活配套設施等都存在一些問題。

最后，太原流動人口總量不大。城市人口的流動性越大，對小戶型的市場需求就越大，北京、上海就是典型。由于太原地處內(nèi)陸，外來流動人口不集中，對商品化的小戶型市場需求不大。目前，小戶型項目主要集中在以零售業(yè)、金融、商貿(mào)為主的迎澤區(qū)及杏花嶺區(qū)。應當說，小戶型市場很有潛力，但還需要一定時間發(fā)展，才能形成規(guī)模。

2.中大戶型主導市場

市場上對80平方米以上的住房，以面積劃分為中戶型和大戶型，面積在80——100平方米之間的是中戶型，它以滿足居家生活尺度與功能為需要；大戶型則在100平方米以上，其主要特點是配套完善，有很好的舒適性。中大戶型是目前住宅市場的主流。主要源于：（1）中戶型是輔助產(chǎn)品。（2）大戶型是終身需求。比如，大唐四季、華宇·綠洲、陽光地帶、佳地·園中苑等中高檔住宅，中大戶型占總套數(shù)的95%。在2006年5月下旬進行的市場調(diào)研中，大面積、大戶型住房仍屢見不鮮，甚至像天坤·水岸、百桐園、華宇·綠洲等小區(qū)近80%都是大戶型。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，越來越多的人向往舒適的戶型、優(yōu)雅的環(huán)境、完善的物業(yè)配套，而小戶型卻無法滿足人們的這一需求。因此，在目前住宅市場上，中大戶型仍占主導地位。

二、趨勢——中小戶型前景樂觀

1.太原小戶型樓盤調(diào)查

從最先開始的鴻辰·自由空間、柳南商貿(mào)中心等超小戶型的一居室，到現(xiàn)在金港“財智中心”、商住式公寓富頓中心，小戶型發(fā)生了變化，從過去單一的一居室戶型發(fā)展到目前多種類型小戶型并存。現(xiàn)在既有18平方米超小空間，又有70平方米左右的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的住宅。

從小戶型項目的物業(yè)位置來看，主要集中在柳巷、五一廣場等地處市中心的熱鬧范圍。這里的小戶型受到很多投資型客戶或者有一定經(jīng)濟實力的單身貴族的青睞。

據(jù)山西青年報記者調(diào)查，目前太原的小戶型需求較旺盛。受年輕人購房比例增大的影響，小戶型的銷售額有所增加。同一個項目中的小戶型銷售情況往往要好過其他戶型。其原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，由于太原的房價近年來一直持續(xù)上漲,小戶型的總價相對較低，對于買家來說，總的負擔要小一些?，F(xiàn)在最需要房子的是那些參加工作年限較短、購買能力有限的年輕一族，而高單價低總價、既經(jīng)濟又好住的小戶型無疑是極具吸引力的。

其次，戶型的功能比較齊全。隨著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小戶型在居住特性、健康特性、舒適特性和合理性等方面都做了更充分的研究和改進，使精巧的小戶型能更好地滿足居住需求。

再次，一般項目精裝修的比較多，再加上出租及轉(zhuǎn)讓的便捷性，這對于大部分小戶型投資客戶來講有著巨大的吸引力。當然，部分自住型的客戶也希望能省去裝修的麻煩，因此精裝修也是小戶型熱銷的一個原因。例如，位于五一路繁華地段的“財智中心”就是一種經(jīng)過精裝修的新型白領公寓，還未開盤，前來認購的人就絡繹不絕。

最后，一般的小戶型項目位置比較好，交通便利，這對短期內(nèi)不可能擁有私家車，而更多是依靠公共交通的年輕客戶很有市場。加上配套齊全、物業(yè)服務到位等因素，也是小戶型項目的賣點之一。

從太原市的住宅市場來看，小戶型的需求群體主要是單身者或丁克一族。根據(jù)區(qū)域的不同，小戶型的客戶也有所不同。比如市中心的小戶型客戶主要是單身的白領一族、丁克一族或投資型客戶，因獨特的地理位置加上周邊商業(yè)設施的發(fā)達，所以投資型客戶較多。這些小戶型的單元面積一般在四五十平方米上下，室內(nèi)采用菜單式統(tǒng)一裝修，家具齊全，有些還預先配備日常家電，可即買即住，物業(yè)管理周到完備。而邊緣地帶的小戶型項目，其客戶主要為高學歷的青年教師、年輕的科研人員和機關工作人員甚至是學生，他們多用來自住，并且屬于首次置業(yè)的較多。

總之，小戶型的需求群體，會隨著住宅市場化的深入越來越大。其一，主要集中在最需要住房的年輕人身上；其二，由于今后單位集資建房越來越少，需要解決住房問題的中低收入者只能選擇總價較低的小戶型；其三，根據(jù)太原市城調(diào)隊的調(diào)查，購房者家庭結構發(fā)生巨大變化。以前三口之家僅占28%，而現(xiàn)在單身、熱戀男女、新婚夫婦以及想單過獨居的老年夫妻，成為購房者的主要家庭結構，所占比例高達52%。一到兩口人的購房家庭同樣需要小戶型的住宅。戶型設計水平的提高使得小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，完全可以滿足居住者舒適的生活需要。小戶型這種“過渡期”看來是任重而道遠的。

2.中小戶型前景樂觀

據(jù)山西省社會科學研究院專家分析，中小戶型將是太原市房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。據(jù)了解，由于今后幾年內(nèi)全市中低收入居民仍然是商品住房的消費主體，而居民短期內(nèi)收入也不可能一下大幅度提高，因此，80平方米左右的戶型仍占商品住房需求的主流。據(jù)了解，2006年4月份舉辦的第九屆大型房展會上進行了住房需求千人問卷調(diào)查，結果顯示：中低收入家庭對中小戶型的需求高達90%以上。這一現(xiàn)象表明，隨著中低收入人群成為樓市的主要消費者，中小戶型的需求已經(jīng)出現(xiàn)了日益增大的趨勢。

與此同時，據(jù)2006年《太原市住房狀況與需求調(diào)查報告》指出：“太原市城鎮(zhèn)居民家庭的人口數(shù)在不斷下降，在本次調(diào)查的家庭中，以3口之家居多，占到被調(diào)查總量的50.1%；其次是4人戶，占20.9%；其他依次是：2人戶占15.4%，5人及5人以上戶占11.2%，1人戶占2.4%?！睆闹锌梢钥闯?，三口之家是太原市的主要家庭結構；另外，隨著拆遷任務的繼續(xù)擴大，低價位住宅市場需求仍是主流；而近年來外地人在太原打工者逐年上升，到太原投資購房者不斷增加，可謂“有需求就有發(fā)展”。以上的三個因素將對省城小戶型住宅市場起到巨大的支持作用。由此可見，今后小戶型在樓市中的比例將會不斷提高。大戶型需求市場的疲軟以及國家政策規(guī)定“各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！睘樾粜偷陌l(fā)展又提供了有利依據(jù)，同時，年輕白領購樓群體的迅速崛起，也為大力發(fā)展小戶型提供了更廣闊的消費群體。因此，受多種因素的共同影響，中小戶型將成為今后太原市住宅需求的主力戶型，其發(fā)展前景非常樂觀。

［1］張劍.太原戶型全接觸［N］.山西青年報，2003-12-25 (C2).

［2］高瑞峰.青年人成購房主力［N］.太原晚報·樓市周刊，2006-8-8(B19).

［3］許敏.小戶型發(fā)展遭遇“瓶頸”［N］.山西青年報，2003-10-30(C2).

［4］朱麗萍.從北京房展看太原戶型走向［N］.山西青年報，2004-4-14(18).

［5］朱麗萍.白領公寓太原走熱［N］.山西青年報，2004-3-18 (30).

［6］張劍.購房群體低化考驗市場［N］.山西青年報，2004-7-28(19).

［7］郎文濤.樓市“觀望風”亟待消散［N］.太原晚報，2006-10-24(B19).

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