論物業(yè)管理的主體

王 茜

（山西大學(xué)法學(xué)院，山西 太原 030006）

論物業(yè)管理的主體

王 茜

（山西大學(xué)法學(xué)院，山西 太原 030006）

物業(yè)管理的主體涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，文章意在明確各個主體的概念界定和法律地位等基本問題，對實踐中的爭議和糾紛提供一些建議。

物業(yè)管理；業(yè)主；業(yè)主大會；業(yè)主委員會

一、業(yè)主和物業(yè)使用人

（一）業(yè)主

業(yè)主，顧名思義，即為“物業(yè)的主人”。業(yè)主和物業(yè)的概念都是從香港傳入，長期以來在我國內(nèi)地都沒有明確的法律定義。在2003年《物業(yè)管理條例》頒布前，一些地方立法對業(yè)主的概念進行了界定。有的稱業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人；有的稱業(yè)主是住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人；有的稱業(yè)主是房地產(chǎn)所有權(quán)人。而在理論界，有的學(xué)者認為業(yè)主就是物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人；有的專家則認為，業(yè)主不僅是建筑物的所有權(quán)人，產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)人也可叫做業(yè)主。由此可以看出，對業(yè)主的概念界定比較模糊和混亂，這個問題看似不大，但卻極易引起實踐中的糾紛。例如，一對夫妻，房屋產(chǎn)權(quán)上只登記了夫或妻一方的名字，那么，他們同為業(yè)主還是只有登記一方才是業(yè)主，爭議很大。2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》后，試圖明確地界定業(yè)主這一概念。該條例第6條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！钡P者認為，物業(yè)和房屋的概念是有區(qū)別的，物業(yè)并不僅僅局限于房屋，還包括與房屋相關(guān)的一系列相關(guān)設(shè)施等，所以把業(yè)主僅僅定義為“房屋的所有權(quán)人”是不合適的。隨后出版的《物業(yè)管理條例釋義》對《物業(yè)管理條例》中的“業(yè)主”定義進行了解釋，他們認為，擁有了房屋所有權(quán)事實上就擁有了與房屋相配套的一系列相關(guān)設(shè)備設(shè)施和場所的相關(guān)權(quán)利。這一解釋難以讓人信服，既無法掩飾條例本身的不足，也無法給業(yè)主更明確的定義。之后的一些地方立法仍將業(yè)主定義為物業(yè)所有權(quán)人，有的規(guī)范進而補充說明業(yè)主就是房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。雖然這一定義比以前較有進步，但實踐中的問題依然不能解決。如前所述，房屋的權(quán)利登記人為夫或妻一方，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人只有一方，但這并不能否認夫妻雙方共有房屋的法律權(quán)利。

2007年頒布的《物權(quán)法》則從另一個角度來定義業(yè)主，即建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度。《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！币簿褪钦f，《物權(quán)法》對業(yè)主的界定限于建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

筆者認為，業(yè)主的概念無法明確詳盡地予以界定，但在學(xué)理上大概可以分為狹義的業(yè)主和廣義的業(yè)主。廣義的業(yè)主指各類物權(quán)的所有權(quán)人，而狹義的業(yè)主則如同《物權(quán)法》所規(guī)定的，僅限于對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利并依法承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人。由于現(xiàn)代的物業(yè)多以建筑物區(qū)分所有為表現(xiàn)形式，所以，論文所論述的業(yè)主多為狹義的業(yè)主，且大部分為住宅區(qū)業(yè)主。

業(yè)主依法享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》對此進行了詳盡的規(guī)定。業(yè)主的權(quán)利主要有十項，包括按照合同約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，就有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同等，這些權(quán)利是業(yè)主的最基本的共有權(quán)和成員權(quán)。除此之外，業(yè)主還依照《物權(quán)法》和《民法通則》，享有其他基本的民事權(quán)利，比如對物業(yè)專有部分的占有、使用、收益、處分權(quán)及對共有部分收益的權(quán)利等。同時，業(yè)主在物業(yè)管理活動中也需履行如下義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授予業(yè)主委員會做出的決定；繳納專項維修資金；交納物業(yè)服務(wù)費等。這些義務(wù)概括起來可以分為物權(quán)法義務(wù)和合同法義務(wù)，還包括一些物權(quán)行使上的限制性義務(wù)，比如，業(yè)主對其建筑物的占有、使用、收益和處分不得危及建筑物的安全和物業(yè)的正常使用等。

（二）物業(yè)使用人

物業(yè)使用人也是物業(yè)管理中的一個重要主體，指的是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。當(dāng)然，這里的“使用人”已經(jīng)把業(yè)主排除在外。臺灣地區(qū)多把物業(yè)使用人概括為物業(yè)承租人或其他經(jīng)所有權(quán)人同意而使用專有部分的人，并把其與區(qū)分所有權(quán)人統(tǒng)稱為住戶。與此類似，我國內(nèi)地的一些文件政策也經(jīng)常使用住戶這個稱謂。在香港地區(qū)，物業(yè)使用人還被稱為“占用人”，指的是合法占用建筑物的租客、分租客或其他人，但不包括該單位的業(yè)主。由此可以看出，雖然對物業(yè)使用人的稱謂有所不同，但我國對物業(yè)使用人的范圍界定大致還是一致的。物業(yè)使用人包括很多類，但日常生活最常見的應(yīng)該是承租人和與業(yè)主共同居住的人，比如子女、父母等。

較之業(yè)主，物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)要顯得束縛得多。其權(quán)利是不完整的，相應(yīng)地，履行的義務(wù)也沒有業(yè)主多。比如，物業(yè)使用人不享有物業(yè)的所有權(quán)，所以不能擅自處分物業(yè)財產(chǎn)，同時依照我國現(xiàn)行法律，其也不能以自己的名義參加業(yè)主大會，不能以自己的名義對物業(yè)管理事項進行投票表決。相應(yīng)地，物業(yè)使用人也就沒有交納物業(yè)專項維修資金的義務(wù)。一般而言，物業(yè)使用人只能按照業(yè)主的授權(quán)委托或合同的約定享有相關(guān)權(quán)利，承擔(dān)相關(guān)義務(wù)。但隨著實踐的進一步發(fā)展，物業(yè)使用人所占的比例越來越大，如何加強對其的管理，如何保障他們權(quán)利的同時又能督促他們更好地去履行自己的義務(wù)，已經(jīng)成為目前物業(yè)管理的一個重要問題。

二、業(yè)主大會

2003年國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的頒布，也正式確立了我國的業(yè)主大會制度，這是物業(yè)管理中的一項基本制度，同時也得到了《物權(quán)法》的肯定?！段飿I(yè)管理條例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！钡?條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。”《物權(quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主大會是全體業(yè)主組成的依法定程序和方式成立并依法定規(guī)則議事和決議，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全局性、重大性事項，代表全體業(yè)主意愿的最高決定機關(guān)和權(quán)力機關(guān)。從定義來看，業(yè)主大會類似于公司里的股東大會，它為業(yè)主表達意愿、實現(xiàn)利益均衡、解決內(nèi)部矛盾糾紛、形成共同意志和采取統(tǒng)一行動提供了一個制度性交流平臺。

業(yè)主大會的法律性質(zhì)是理論界爭議的焦點。爭議首先在于，業(yè)主大會是議事機構(gòu)還是團體機關(guān)或團體組織？或者兩種特征都兼具？其次在于業(yè)主大會屬于法人還是其他組織？在物業(yè)管理法律事務(wù)中，對此常有不同的認識和爭論。有的認為，業(yè)主大會只是在一定條件下才可以組織召開的以解決物業(yè)管理重大事項的會議形式，是非常設(shè)性的臨時會議型機構(gòu)；而有的則認為，業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域不可或缺的管理機構(gòu)和團體機關(guān)。筆者認為，這二者是不可完全隔離的，是不能絕對區(qū)分的，業(yè)主大會應(yīng)該是兼具兩種特征，即其既是一個議事形式也是一個團體機關(guān)。它的雙重性質(zhì)在相關(guān)法律中均有所體現(xiàn)，比如《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議”，這里的業(yè)主大會指的就是前者，即議事形式；而《物權(quán)法》中規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會”，《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會”，這里指的就是后者，即團體機關(guān)。由于法律規(guī)定以及制度設(shè)計的原因，業(yè)主大會的團體性質(zhì)不是很明顯，不是很符合法人和其他組織的法律特征，主要還是體現(xiàn)為一種會議形式，爭議和分歧便由此產(chǎn)生。期待法律對其進一步明確也顯得頗為急迫。

三、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會的稱謂是從以前的“管理委員會”中演變而來的。2003年《物業(yè)管理條例》的頒布，取消了“管理”二字，改稱為業(yè)主委員會，抹去了行政化色彩。隨后《物權(quán)法》的頒布，也正式確立了業(yè)主委員會作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團體的名稱。它是全體委員組成的會議機關(guān)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是物業(yè)管理中常設(shè)的管理機關(guān)之一。業(yè)主委員會和業(yè)主大會均為業(yè)主管理團體的管理機關(guān)，二者并存，決策機構(gòu)與執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)。業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會會議，并根據(jù)決議和委托來執(zhí)行相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會不是一個以營利為目的的機關(guān)，是非營利性機構(gòu)，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

對于業(yè)主委員會能否成為獨立的法律主體，理論界也存在爭議。爭議主要在于業(yè)主委員會是否屬于法律規(guī)定的非法人團體以及業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格。我國的現(xiàn)行法律法規(guī)也對業(yè)主委員會的規(guī)定不甚明確。國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》僅對業(yè)主委員會的名稱、組織方式和職責(zé)作了一般性規(guī)定，并未涉及到它的法律地位和法律性質(zhì)?！段餀?quán)法》草案中，立法者曾對業(yè)主委員會的訴訟主體資格作了規(guī)定，明確了其具有訴訟主體資格，但正式頒布的《物權(quán)法》又刪掉了這項規(guī)定，回避了這個問題。

筆者認為，業(yè)主委員會屬于非法人團體，因為非法人團體和法人的最大區(qū)別在于，前者可以沒有自己獨立享有所有權(quán)的財產(chǎn)或經(jīng)費，不具備完全的責(zé)任能力，其對外享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)由其創(chuàng)辦人承擔(dān)法律后果。但通常認為，非法人團體雖然沒有獨立的財產(chǎn)或經(jīng)費，至少要有相對獨立的財產(chǎn)或經(jīng)費，即雖然不享有所有權(quán)，但應(yīng)該享有相對獨立的經(jīng)營管理的權(quán)利。業(yè)主委員會就符合這一特征。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，有自己的代表人和管理者，有特定的目的和職責(zé)，它對業(yè)主大會交付代管的專項維修資金等公共財產(chǎn)有一定的監(jiān)督管理權(quán)和支配權(quán)，它還可以以自己的名義從事一定的法律行為，比如簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。由此，筆者認為業(yè)主委員會屬于非法人團體。

關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格，《物權(quán)法》的回避不失為一個遺憾。但基于實踐中由此產(chǎn)生的糾紛，筆者認為應(yīng)該對業(yè)主委員會的法律地位予以明確規(guī)定。當(dāng)然，這不是一個簡單的問題，確定法律地位之后，如何設(shè)計相關(guān)配套設(shè)施來加以落實更是個難點。因為賦予了業(yè)主委員會當(dāng)事人資格，不僅僅是程序問題，還有實體問題，即業(yè)主委員會是否具有實體上享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的能力。比如，在一個案子中業(yè)主委員會敗訴，它將如何承擔(dān)法律責(zé)任？它是否可以以其管理的業(yè)主公共財產(chǎn)予以支配？如果公共財產(chǎn)不足以支配，能否要求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任？這一系列都是實踐中操作上的難點。要解決這些問題，就要結(jié)合業(yè)主委員會的議事和決議等是否違反了法定議事規(guī)則等方面具體分析，具體著手解決。但盡管這樣，筆者仍然認為應(yīng)該賦予業(yè)主委員會參加訴訟的主體人資格。

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1673-0046（2011）03-0075-02