打造中小城市特色商業(yè)街的策略分析

劉東升/文

本文在闡述了我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了商業(yè)街開發(fā)和改造的形式以及其在城市中的功能優(yōu)勢(shì)并提出了打造中小城市特色商業(yè)街的發(fā)展策略。

我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展概述

1.商業(yè)街的定義

所謂商業(yè)街就是指一般采用東西方向或規(guī)則形式排列，以入口為中軸兩邊對(duì)稱布局，并集合了大量多種功能形式和業(yè)態(tài)形式商鋪的商業(yè)街道，其是城市特色商業(yè)的縮影和精華。商業(yè)街的分類方式眾多，但一般按商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的專業(yè)特性，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如：北京的三里屯酒吧街、馬連道茶葉市場(chǎng)等；復(fù)合商業(yè)街集合了大量的綜合性較強(qiáng)的商鋪，如：北京的王府井、上海的南京路等。

2.我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)民的生活水平和質(zhì)量較改革開放前有了顯著的改善和提高，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的迅速崛起，消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)自然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，從而國(guó)內(nèi)各個(gè)城市掀起了商業(yè)街的開發(fā)和改造浪潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前，全國(guó)各個(gè)城市有特色商業(yè)街3000條至5000條。其大都以購(gòu)物為主，并配套旅游、休閑、餐飲等多功能商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，并漸漸體現(xiàn)并確定了其城市社會(huì)活動(dòng)的中心功能。所以從某種程度上講，商業(yè)街是城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)中一個(gè)重要的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，也是城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)部分。

然而我國(guó)商業(yè)街開發(fā)和改造大多千篇一律，并且普遍存在一味追求規(guī)模大、西方化，與城市定位和整體規(guī)劃不相協(xié)調(diào)等等弊端，尤其是針對(duì)中小城市的商業(yè)街建設(shè)，因其本身的城市定位和整體發(fā)展規(guī)劃就不完善，在此情況下如何打造中小城市的特色商業(yè)街更顯得尤為重要。商業(yè)步行街對(duì)于城市建設(shè)也有著重大的提升作用，商業(yè)步行街以其環(huán)境優(yōu)美，生活方便，同時(shí)滿足人們的生活、旅游、觀光、購(gòu)物等多種需求成為城市的商業(yè)圈和會(huì)客中心。進(jìn)而有效促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮以及消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大和有序發(fā)展，同時(shí)有利于提高市民居住環(huán)境和生活檔次，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

城市特色商業(yè)街的打造形式和功能優(yōu)勢(shì)

1.我國(guó)城市特色商業(yè)街的打造形式

我國(guó)有著悠久的歷史文化積累，對(duì)于商業(yè)街也有著古老的商業(yè)原型，同時(shí)又受到現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶，故而我國(guó)城市特色商業(yè)街的打造主要集中在以下三種形式：

（1）保留并修繕歷史悠久、原生態(tài)保存完好的特色古街。近年來(lái)，由于地方特色旅游業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了一些地方特色古街的復(fù)蘇，我國(guó)有著悠久的歷史文化積淀，其中老街文化也算是經(jīng)典文化之一，我國(guó)各地都有著一些歷史悠久、原生態(tài)保存完好同時(shí)又具備地方特色的古街。

（2）改造并擴(kuò)建老商業(yè)街，根據(jù)其特性打造特色商業(yè)街。商業(yè)街的產(chǎn)生源于人的聚集，各個(gè)城市在其發(fā)展過(guò)程中都存在有影響力的老街，這類老街保留了一些城市特色的元素和文化，而這些元素大多是可以喚起人們回憶的一些街的商魂所在，也恰恰是打造特色商業(yè)街所必需的元素。就像上海新天地融合了體現(xiàn)上海人文底蘊(yùn)的石庫(kù)門建筑文化，并將其與現(xiàn)代建筑完美結(jié)合，打造出集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、文化為一體的特色商業(yè)街，使其成為了一個(gè)具有鮮明上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。

（3）在充分發(fā)掘并利用優(yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，打造全新的特色商業(yè)街。城市特色商業(yè)街可以說(shuō)是一個(gè)城市的縮影和名片，所以要突顯城市的特色，也就要突顯城市的優(yōu)勢(shì)資源。相比以上兩種方式，這種方式難度更大，但是更有利于城市全新形象的樹立，有利于增強(qiáng)城市影響力。

2.我國(guó)城市特色商業(yè)街的功能優(yōu)勢(shì)

（1）提供了良好的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和平臺(tái)，有利于提升城市的綜合服務(wù)能力和水平。

首先商業(yè)街聚集了多種業(yè)態(tài)形式，極大地促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和平臺(tái)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有有利于提升城市的綜合服務(wù)能力和水平，進(jìn)而又有利于促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，形成了一個(gè)促進(jìn)城市發(fā)展的良性循環(huán)。

（2）凝聚了區(qū)域商業(yè)的人氣、商氣、財(cái)氣，有利于提升區(qū)域商業(yè)的整體商貿(mào)能力。

特色商業(yè)街有利于更好地凝聚區(qū)域商業(yè)所需的人氣、商氣和財(cái)氣，從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展，有利于提高特色商業(yè)街商家的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而激活并帶動(dòng)整個(gè)城市的商業(yè)氣氛，進(jìn)而提升城市商業(yè)的整體商貿(mào)能力和服務(wù)水平。

（3）吸納了多層次、多業(yè)態(tài)的商業(yè)聚集，有利于優(yōu)化城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。

特色商業(yè)街是多層次、多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的商家聚集地，其可能形成綜合性地特色商業(yè)街也可能形成專業(yè)性的商業(yè)街，但無(wú)論何種形式，其都有效改變了傳統(tǒng)商業(yè)街業(yè)態(tài)和布局規(guī)劃不合理的現(xiàn)象，變革了區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，更有利于優(yōu)化城市整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)和布局。

（4）有效刺激并擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，有利于以點(diǎn)帶面推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

特色商業(yè)街的打造為城市帶來(lái)了旅游經(jīng)濟(jì)，同時(shí)其還為假日經(jīng)濟(jì)提供了有效的載體，在一定程度上刺激并擴(kuò)大了消費(fèi)規(guī)模，促進(jìn)了消費(fèi)升級(jí)，從而促進(jìn)、引導(dǎo)生產(chǎn)。同時(shí)特色商業(yè)街的繁榮還有利于解決城市的就業(yè)問(wèn)題并且推高了城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，從而有利于充分發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而以點(diǎn)帶面推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（5）有利于形成品牌效應(yīng)，進(jìn)而提升城市的品牌形象和綜合影響力。

特色商業(yè)街的特色元素來(lái)源于城市的文化根源，其的成功打造有利于加強(qiáng)人們的區(qū)域文化認(rèn)同感，從而形成鮮明的品牌效應(yīng)，吸引眾多市民和游客前往購(gòu)物和散心、旅游，進(jìn)而有利于宣傳城市特色文化，使其演變?yōu)槌鞘械囊粋€(gè)縮影和名片，有利于提升城市的品牌形象、綜合影響力和知名度。

（6）促進(jìn)了城市特色文化的發(fā)展，有利于城市特色文化的繼承和延伸。

特色商業(yè)街的成功，也就是對(duì)融合在特色商業(yè)街中的城市特色文化的認(rèn)同，通過(guò)這個(gè)有效途徑促進(jìn)了城市特色文化的發(fā)展，并使其得到了應(yīng)有的繼承和延伸，保留了城市遺留的歷史文化，增強(qiáng)了城市的文化積淀和文化底蘊(yùn)。

城市特色商業(yè)街的發(fā)展策略

既然城市特色商業(yè)街的打造對(duì)于城市文化、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，那么我們就應(yīng)該積極采取策略，促進(jìn)其快速、健康、有序發(fā)展。

1.發(fā)掘并利用有效資源，突出資源優(yōu)勢(shì)，形成特色差異點(diǎn)。

隨著我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，眾多商業(yè)形式蜂擁而至，全國(guó)各地的商業(yè)街不計(jì)其數(shù)，然而真正做到有特色的也就3000—5000條，并不是所有的商業(yè)街都可以做到有特色的，首先要具備的就是特色資源，比如：建筑風(fēng)格、區(qū)域文化等。只有這樣才能發(fā)掘并利用這個(gè)資源優(yōu)勢(shì)，形成特色差異點(diǎn)，才能吸引消費(fèi)者。

2.充分調(diào)研和規(guī)劃，以確定合理的功能定位和業(yè)態(tài)分布。

特色文化的運(yùn)用也是要建立在充分調(diào)研和合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上的，首先我們要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和確定特色商業(yè)街的市場(chǎng)及功能定位，防止出現(xiàn)定位重合導(dǎo)致的潛在消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者購(gòu)買欲不強(qiáng)，難以形成規(guī)模效應(yīng)；同時(shí)合理的業(yè)態(tài)分布對(duì)于特色商業(yè)街的打造同樣重要，要注重豐富和完善商業(yè)功能的多樣性，一般而言，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)中具備購(gòu)物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè)功能的占30%。

3.根據(jù)功能定位和業(yè)態(tài)分布，提出并完善切實(shí)的招商和運(yùn)營(yíng)策略。

招商和運(yùn)營(yíng)是關(guān)系到特色商業(yè)街收益的兩大重要方面，首先招商策略，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者；其次特色商業(yè)步行街要持續(xù)發(fā)展，就要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)管理，為其提供健康、有序的環(huán)境基礎(chǔ)。因此要根據(jù)其功能定位和業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，提出并完善招商和運(yùn)營(yíng)策略。

4.利用資源優(yōu)勢(shì)塑造獨(dú)特的品牌形象，增強(qiáng)其品牌影響力和知名度。

特色商業(yè)街以其特色文化和元素才吸引了眾多消費(fèi)者，為了延長(zhǎng)其生命力，我們就必須進(jìn)一步挖掘并營(yíng)造起文化內(nèi)涵，并以此為基礎(chǔ)塑造其獨(dú)特的品牌形象，并通過(guò)多種形式增強(qiáng)其品牌影響力和知名度。

5.充分發(fā)揮政府職能部門的主導(dǎo)作用，并有效指導(dǎo)特色商業(yè)街的建設(shè)和開發(fā)。

特色商業(yè)街的開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中涉及到城市發(fā)展和建設(shè)的多方面問(wèn)題，沒(méi)有政府職能管理部門的主導(dǎo)和協(xié)調(diào)是不可能順利完成的，所以政府部門必須充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用，在對(duì)城市進(jìn)程整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行同時(shí)規(guī)劃、建設(shè)和管理，并有效指導(dǎo)特色商業(yè)街的建設(shè)、開發(fā)和管理，以利于特色商業(yè)街的功能配套和完善，同時(shí)利于特色商業(yè)街的功能定位和發(fā)展，提高其運(yùn)營(yíng)管理水平。

6.建立健全特色商業(yè)街的信用監(jiān)管機(jī)制和措施。

發(fā)展城市特色商業(yè)街應(yīng)該建立、健全信用監(jiān)管機(jī)制和措施，建立相關(guān)組織，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，加大監(jiān)督執(zhí)法力度和提高消費(fèi)者投訴的有效解決率，同時(shí)加大對(duì)違法者的懲罰力度等，通過(guò)這些措施來(lái)進(jìn)一步提高消費(fèi)者滿意度，進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)者的循環(huán)消費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)

綜上而述，城市特色商業(yè)街的成功打造，有利于提升城市的綜合實(shí)力和整體競(jìng)爭(zhēng)力；可以刺激并擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，進(jìn)而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；有利于塑造城市的品牌形象，提高城市的知名度；同時(shí)還可以促進(jìn)區(qū)域文化的繼承、延伸和發(fā)展。也正因如此，應(yīng)該在加大城市商業(yè)街的建設(shè)力度的同時(shí)，注重并加快特色的商業(yè)街的打造。