宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)的成本控制

張 錦

近年來，國家對于房地產(chǎn)價格控制的決心越來越大，調(diào)控政策不斷推出。從2011年初開始，央行不斷上調(diào)人民幣存貸款基準利率，各地相繼啟動“十二五”保障房建設(shè)規(guī)劃，頒布“新國八條”實施細則、房產(chǎn)稅改革實施細則等，而調(diào)控還遠未結(jié)束。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，雖然進入國家總體平穩(wěn)的可控階段，但也進入了周期性調(diào)整階段。

作為商品房開發(fā)企業(yè)，房價雖然在漲，但是拆遷價格上漲遠遠快于房價，銀行融資下降導致綜合融資成本上漲，稅收也增加，開發(fā)商的價值空間被嚴重壓薄。因此，如何做到價格既不超越消費者可承受的支付能力，又能保證開發(fā)商有一定的利潤，是擺在房地產(chǎn)業(yè)面前的頭等大事，而房地產(chǎn)的成本控制則成為首要任務(wù)。

房地產(chǎn)的成本控制是一個動態(tài)的過程，由于市場經(jīng)濟變化快，使得工程造價控制也變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商對工程造價進行全方位、全過程的造價管理，才能提高投資方的經(jīng)濟效益，進而在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研階段、設(shè)計階段、施工階段和結(jié)算階段。

一、前期調(diào)研階段

房地產(chǎn)工程開發(fā)的前期，開發(fā)商要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。房地產(chǎn)開發(fā)商從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，對項目進行成本控制的目的是要取得經(jīng)濟效益。因此，在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本和利潤，分析潛在的風險，并在可行性階段把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就盡可能的減少了開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

在項目投資決策階段，各項經(jīng)濟決策都會影響該項目的工程成本，項目投資決策是否正確，直接關(guān)系到項目的建設(shè)成本和項目建成后的社會效益以及經(jīng)濟效益。項目決策的內(nèi)容是決定工程成本的基礎(chǔ)，項目決策的深度直接影響了投資估算的精度和成本的控制效果。因此，在項目決策階段，開發(fā)單位應(yīng)著重做好以下工作。

1.市場調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)調(diào)查國內(nèi)外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進行預(yù)測，分析產(chǎn)品特點，并判斷產(chǎn)品的市場競爭力及進入市場的前景；對產(chǎn)品方案和發(fā)展方向進行技術(shù)和經(jīng)濟方面的論證比較，在充分考慮市場、技術(shù)等因素的基礎(chǔ)上合理確定擬建項目的建設(shè)規(guī)模，努力實現(xiàn)規(guī)模效益。

2.確定建設(shè)標準。建設(shè)標準水平應(yīng)與目前的經(jīng)濟發(fā)展水平相一致，對不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能和不同消費群體要加以區(qū)別，充分研究建筑標準、質(zhì)量要求、建筑材料價格等情況，合理確定建設(shè)標準。

3.編制投資估算。項目投資資金的籌措、工程設(shè)計招標和工程限額設(shè)計都要以工程建設(shè)投資估算為依據(jù)，因此，工程建設(shè)投資的估算要力爭準確。在進行投資估算編制時，一定要認真負責、實事求是，不可故意高估冒算，以免資金積壓和浪費，也不應(yīng)有意少估壓價，之后再進行投資追加，打亂投資計劃。應(yīng)注意調(diào)整不同地區(qū)、不同時間所引起的差價，同時注意項目投資總額的綜合平衡。成本管理人員應(yīng)做好投資估算數(shù)據(jù)的積累，建立工程造價的信息網(wǎng)絡(luò)，及時收集相關(guān)的估算指標和信息，并結(jié)合實際情況對估算指標進行修正、補充和利用。為領(lǐng)導定位決策提供幫助，為后續(xù)的設(shè)計、施工和結(jié)算奠定堅實的基礎(chǔ)，使投資估算真正起到控制項目投資的作用。

二、設(shè)計階段

設(shè)計階段成本的控制幾乎是絕大部分開發(fā)商的弱項，由于設(shè)計方面的專業(yè)性比較強，要求有較高的設(shè)計水平和實際經(jīng)驗，一般的開發(fā)商中很少有這樣的管理人員，因而對設(shè)計階段成本的控制幾乎無能為力。

設(shè)計階段的成本主要包括：土地成本。主要包括土地出讓金、補償金、大市政配套費用、土地稅費，該費用比較容易計算，按實際購買土地的費用計算即可；前期成本。主要包括測量費、設(shè)計費、報建報批費、臨時設(shè)施費用，測量費、報建報批費可根據(jù)政府收費標準計取，而設(shè)計費則與準備合作的設(shè)計公司收費標準相關(guān)聯(lián)；建安成本。主要包括室內(nèi)建安裝修工程、設(shè)備安裝工程兩項，此成本則以公司以往項目最終結(jié)算進行分析得出經(jīng)驗數(shù)據(jù)，可用于成本控制依據(jù)使用；市政環(huán)境成本。主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、園林綠化工程、市政道路工程等，園林綠化工程一般在設(shè)計前可規(guī)定園建與綠化設(shè)計比例，一般綠化設(shè)計面積越多，園建設(shè)計面積越少，則可大大降低成本；開發(fā)間接成本。主要為監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、防雷檢測費、消防檢測費、室內(nèi)環(huán)境檢測費、咨詢費等，此類收費主要按公司與長期合作公司簽訂合同為依據(jù)計取。

三、施工階段

施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質(zhì)量與安全，控制額外費用的支出，及早發(fā)揮項目的經(jīng)濟效益。對施工階段的成本控制，各房地產(chǎn)公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結(jié)算價會比合同價高，因而都花大力控制，以保證結(jié)算價與原合同價都不會相差太遠。

對于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個環(huán)節(jié)：

1.控制設(shè)計變更。由于各設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計人員水平參差不齊，再加上設(shè)計過程中的一些主客觀因素的影響，在施工圖的設(shè)計中，可能存在設(shè)計失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設(shè)計變更是不現(xiàn)實的，只有盡量控制設(shè)計變更的發(fā)生，特別是應(yīng)該把設(shè)計的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改。

2.工程承包企業(yè)選擇。要選擇施工工藝先進、工期時間短、社會信譽好、報價合理、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。好的工程承包企業(yè)對于開發(fā)商縮短工期和節(jié)省工程造價方面來講是非常重要的。

3.監(jiān)理單位選擇。開發(fā)商可以通過公開招標的形式，從眾多監(jiān)理單位中選出業(yè)績好、信譽高、監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。好的監(jiān)理單位不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助開發(fā)商提高經(jīng)濟效益，控制工程成本的支出。

4.明確承包合同內(nèi)容。在簽訂承包合同時，一定要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，明確施工中可能產(chǎn)生的職責不清、影響造價和延誤工期等因素進行事先約定，并以法律形式確定下來，以保證雙方按約履行。

5.控制工程變更簽證。對于工程簽證，開發(fā)商一定要加強管理、監(jiān)督與審核。應(yīng)在施工前認真審圖，找出設(shè)計的問題并及時變更，以減少返工修改的費用和簽證的次數(shù)。對于工程中的簽證，應(yīng)分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的，以免重復(fù)計費。簽發(fā)工程簽證必須要有監(jiān)理、甲方現(xiàn)場代表簽證，同時也必須經(jīng)過開發(fā)商成本控制部門的核實。

6.材料設(shè)備價格。由于材料設(shè)備價格在建安工程費中約占60%，所以應(yīng)作為建安成本控制的重點。首先要了解材料設(shè)備的市場價格，掌握市場價格的變化趨勢；其次做好材料的采購工作，在滿足施工和質(zhì)量標準的前提下，通過招投標選擇質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品；其三對于施工企業(yè)自行采購的材料，重點控制材料價格和質(zhì)量，可以推薦但不指定品牌以供選擇，并監(jiān)督材料的進場質(zhì)量。

四、結(jié)算階段

結(jié)算階段包括直接和間接兩種效益。直接效益指嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析，匯總出整個工程各個單項工程結(jié)算的造價，作為工程款支付依據(jù)，即為該項目的最終建安成本數(shù)據(jù)；間接效益主要是統(tǒng)計分析再利用，即根據(jù)本公司已做項目或者分析其他項目來結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項進行分析，通過找出差異且進行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅的單方造價，并且可以用于后期購地或者項目測算用，效益更為長遠。

結(jié)算階段的成本控制主要包括以下幾個方面：

1.結(jié)算工程必須按照設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成并且驗收合格，如有撤銷或甩項應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。

2.準確計量工程量的增減，嚴格執(zhí)行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。

3.嚴格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。

4.認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。

5.正確處理索賠費用。

房地產(chǎn)成本控制是一個復(fù)雜且多變的費用控制。如果一個企業(yè)可做到三個階段的成本控制，該項目的成本可有效地減少，最終項目的利潤及收益可大大增加。開發(fā)周期對資金的流動具有較大的作用，資金流動得越快則收益越大，成本控制如果能把握住這三個階段，并把這三個階段認真做好，則可大大減少開發(fā)周期，時間效益也等同于原效益，但成本控制收益卻大大增加了。所以只有做好設(shè)計階段、施工階段和結(jié)算階段的成本控制，一個項目才可以有效地控制成本，增加更多的收益。

五、提高經(jīng)濟效益的建議

國家宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)即是機遇也是挑戰(zhàn)，對于規(guī)模大、項目多、財務(wù)相對穩(wěn)定的開發(fā)商而言，競爭優(yōu)勢是顯而易見的。在項目運作方面，如果開發(fā)商能夠在控制成本的同時，采取一些“短、平、快”的操作手法，不僅可以提高開發(fā)資金的滾動速度，更能降低總體成本，增大獲利空間。在稅收和政府規(guī)費方面，開發(fā)商除了嚴格控制成本，還可以利用當?shù)氐亩愂蘸褪召M政策進行籌劃，如充分利用優(yōu)惠政策等，則還是有不少費用控制空間的。這些措施都將有助于開發(fā)商控制房價，提高利潤。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制不是某個環(huán)節(jié)的控制，而是全過程的控制，它需要有完善的成本控制體系，通過不斷加強實施過程中的監(jiān)督和分析，并及時反饋信息，為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，最終使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。