物業(yè)稅制度評(píng)析

孫建麗

物業(yè)稅制度是財(cái)產(chǎn)稅制度中的一項(xiàng)專門制度，是房屋財(cái)產(chǎn)稅，其產(chǎn)生和發(fā)展以財(cái)產(chǎn)稅制度的產(chǎn)生和發(fā)展為前提。物業(yè)稅制度在世界各國(guó)有著悠久的發(fā)展歷史，但我國(guó)的物業(yè)稅正處在醞釀階段。本文從物業(yè)稅的功能、特點(diǎn)、與世界各國(guó)物業(yè)稅的比較等多個(gè)角度闡述了我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性，并對(duì)我國(guó)物業(yè)稅的開征進(jìn)行規(guī)劃和展望。

物業(yè)稅是一個(gè)古老的稅收制度，它在國(guó)外被稱為財(cái)產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅或者財(cái)富稅，其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者按照其財(cái)產(chǎn)的評(píng)估值的相應(yīng)比率每年征收的稅款。許多學(xué)者對(duì)于物業(yè)稅的內(nèi)涵及外延都從不同角度給出了定義。鐘偉、馮維江認(rèn)為：廣泛意義上的物業(yè)稅，也稱為財(cái)產(chǎn)稅，最早的出現(xiàn)大概可以追溯到公元600年的希臘，而從各國(guó)征收的實(shí)際情況來看，現(xiàn)代物業(yè)稅并沒有統(tǒng)一，征稅對(duì)象也不完全相同。

一、物業(yè)稅的功能分析

我國(guó)的物業(yè)稅正處在醞釀階段。2003年，我國(guó)首次出現(xiàn)了物業(yè)稅這一概念。中共十六屆三中全會(huì)中提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，關(guān)于物業(yè)稅的論證評(píng)析和準(zhǔn)備工作進(jìn)展平穩(wěn)。從2006年開始，我國(guó)國(guó)稅總局和財(cái)政部分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶六省市啟動(dòng)了物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)，又于次年增設(shè)了安徽、河南、福建、天津四地為物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)，從此開始對(duì)物業(yè)稅征收體制進(jìn)行探索，積累關(guān)于物業(yè)稅征收的經(jīng)驗(yàn)。因此，物業(yè)稅是一種對(duì)我國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)以固定比例稅率征收的財(cái)產(chǎn)稅，屬于不動(dòng)產(chǎn)稅。其功能主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）抑制房?jī)r(jià)

我國(guó)改革開放以來，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，隨之而來的卻是人民收入分配差距的拉大，貧富分化不斷加劇。我國(guó)現(xiàn)存的稅種中，有很多調(diào)節(jié)收入和分配差距的，如消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等。但這些稅多數(shù)是對(duì)收入和消費(fèi)的流量課稅，卻沒有對(duì)財(cái)富存量的課稅，而事實(shí)上，財(cái)富存量才是導(dǎo)致個(gè)人收入分配差距加大的最根本原因。國(guó)外很多國(guó)家已經(jīng)開征了財(cái)產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入差距，但是目前我國(guó)還沒有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而物業(yè)稅的性質(zhì)就是一種財(cái)產(chǎn)稅，它的開征將彌補(bǔ)我國(guó)稅制目前在調(diào)節(jié)收入分配方面的空白，防止貧富差距的進(jìn)一步加大，同時(shí)也將對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起到積極的作用。物業(yè)稅的開征使土地在保有階段保留時(shí)間越長(zhǎng)，價(jià)值越大，征收的物業(yè)稅就越多，從而開發(fā)商在土地囤積上無利可圖，在一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，防止了土地的囤積和房產(chǎn)的投機(jī)。

（二）增加地方財(cái)政收入

房地產(chǎn)保有階段的征稅最適合作為地方政府的主要財(cái)政收入來源，因?yàn)椋S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程，房地產(chǎn)的總價(jià)值是呈長(zhǎng)期增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的，相應(yīng)的物業(yè)稅收入也將呈長(zhǎng)期增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)具有非流動(dòng)性，物業(yè)稅的來源也非常穩(wěn)定。由于有了充足的物業(yè)稅支持，地方政府便能更好的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)建設(shè)。

（三）縮小貧富差距

在未開征物業(yè)稅之前，社會(huì)中的高收入階層可以通過轉(zhuǎn)變其財(cái)產(chǎn)形式進(jìn)行逃稅，這樣便使房地產(chǎn)成為社會(huì)調(diào)節(jié)政策以外的財(cái)富聚集地，使貧富差距進(jìn)一步拉大，富人更富窮人更窮。開征物業(yè)稅后，按照稅率對(duì)擁有房地產(chǎn)價(jià)值大的高收入階層征收較多的稅，而對(duì)擁有價(jià)值較低的自有房地產(chǎn)的中低收入人群征收較少稅。一方面彌補(bǔ)了商品稅和所得稅在調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配上的不足，另一方面又能通過抑制高收入階層過度占有資源而造成的財(cái)產(chǎn)過度集中。采用累進(jìn)稅率的物業(yè)稅的開征，可以調(diào)節(jié)貧富差距，公平社會(huì)財(cái)富，對(duì)居住豪宅或擁有多套住房的納稅人課以重稅，對(duì)普通居住者按照稅法的減免政策減稅或免稅，對(duì)無力承受住房壓力的住戶提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，平均社會(huì)財(cái)富，維護(hù)社會(huì)公平，使得人人有房住。

二、物業(yè)稅的國(guó)際比較

（一）國(guó)際物業(yè)稅概況

一項(xiàng)稅收的出臺(tái)必須符合國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)。物業(yè)稅作為一項(xiàng)涉及范圍十分廣泛且作用十分重要的稅收，其出臺(tái)應(yīng)該在考慮我國(guó)實(shí)際情況的同時(shí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)。

美國(guó)物業(yè)稅是地方政府財(cái)政收入的支柱來源。近一個(gè)世紀(jì)，物業(yè)稅收入在美國(guó)各級(jí)政府的財(cái)政收入中變化明顯。1902年，物業(yè)稅收入在美國(guó)州政府財(cái)政收入中占45%，在州和地方的共同財(cái)政收入中占了68%，在聯(lián)邦政府、州政府和地方政府三級(jí)共有的財(cái)政收入中占42%。相比之下，在1992年，物業(yè)稅收入在州政府財(cái)政收入中下降到了12%，在州和地方政府共同收入中下降到18%，而在聯(lián)邦政府、州政府、地方政府三級(jí)共有的財(cái)政收入中卻占了84%。由此可見，物業(yè)稅相比于美國(guó)的其他稅種重要程度有所下降，但在地方財(cái)政收入中地位仍然十分重要。

英國(guó)沒有物業(yè)稅這一稅種，但英國(guó)的家庭稅同美國(guó)的物業(yè)稅相似，該稅由英國(guó)地方政府征收，由城市、郡、片區(qū)三級(jí)分享，它的計(jì)稅依據(jù)是根據(jù)評(píng)估出的住所的價(jià)值計(jì)稅，最低稅率一般在1%左右，該稅不但對(duì)有房產(chǎn)所有權(quán)的人征收，而且對(duì)租用房產(chǎn)的人也征收。

日本的物業(yè)稅也是一種地方稅，由市政當(dāng)局征收。其應(yīng)稅對(duì)象為土地、房屋、應(yīng)折舊資產(chǎn)。其物業(yè)稅的稅率根據(jù)住宅占地確定，不足200平米的按其面積的1/6征稅，超過200平米的按其面積的1/3征稅。1963年1月2日至2004年3月31日之間建造的面積在50平方米到280平方米之間的住宅，前三年享受物業(yè)稅減半的優(yōu)惠政策。

（二）國(guó)外物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)

1.以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)

從各國(guó)物業(yè)稅的征收實(shí)踐來看，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)大概有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值、土地面積和賬面價(jià)值。目前世界上多數(shù)國(guó)家都是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的，即以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)，用評(píng)估的價(jià)值乘以稅率，得到應(yīng)該繳納的物業(yè)稅額。從國(guó)際上看，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)被各國(guó)廣泛采用，如美國(guó)、英國(guó)、加拿大等國(guó)。以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)可以保證稅源的穩(wěn)定和可持續(xù)，稅制比較完善的國(guó)家或地區(qū)，一般都是采用這種計(jì)稅依據(jù)的。

2.物業(yè)稅應(yīng)該具備相應(yīng)的配套制度

完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是物業(yè)稅順利出臺(tái)實(shí)施的前提條件，有助于增強(qiáng)稅收制度的有效性，健全的房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)也是物業(yè)稅征收得以順利實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前很多國(guó)家都實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估制度，并形成自己特有的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法。同時(shí)，許多國(guó)家還設(shè)有專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如英國(guó)的資本稅收辦公室，加拿大的物業(yè)估價(jià)局等。另外，各國(guó)均對(duì)違反物業(yè)稅規(guī)定的違法行為實(shí)行嚴(yán)厲處罰。

3.物業(yè)稅應(yīng)該分步推廣、平穩(wěn)普及

物業(yè)稅的分步推廣和平穩(wěn)普及是我國(guó)香港地區(qū)的一個(gè)特點(diǎn)。1956年至1988年，香港政府采取分年度調(diào)整差同稅率、分地區(qū)拓展差同征收范圍的方法，將物業(yè)稅征收由香港島、九龍擴(kuò)展到新界，實(shí)現(xiàn)了全香港的統(tǒng)一稅率、統(tǒng)一評(píng)估和統(tǒng)一征收。在向新界征收物業(yè)稅之前，香港政府對(duì)該地區(qū)居民進(jìn)行了廣泛的意見征求，充分考慮了新界對(duì)物業(yè)稅的承受能力，在接下來的三十年里，分7個(gè)階段進(jìn)行擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)稅在全香港的平穩(wěn)普及。

三、我國(guó)開征物業(yè)稅的展望

（一）簡(jiǎn)化稅制、合并相關(guān)稅種、歸費(fèi)入稅

目前世界上物業(yè)稅的基本形式有兩種，一種是對(duì)土地和房屋合并征收的物業(yè)稅，另一種是分別開征土地稅和房產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度采取的是對(duì)土地和房屋分別征收不同稅種的形式，分別設(shè)置了耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。這種稅制的設(shè)計(jì)存在稅種數(shù)目過多，稅制結(jié)構(gòu)“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)繁多，負(fù)擔(dān)較重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)少，負(fù)擔(dān)輕。這種稅制結(jié)構(gòu)很不平衡，既不便于稅收的征收，又不符合目前“精簡(jiǎn)稅制”的稅改要求。我們應(yīng)該在借鑒國(guó)際慣例的基礎(chǔ)上把具有土地稅性質(zhì)的稅費(fèi)合并成土地稅，把城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅合并為物業(yè)稅，同時(shí)取消土地增值稅，其功能通過對(duì)所得稅的改革實(shí)現(xiàn)。這樣，不僅稅制得到了簡(jiǎn)化，也解決了房地產(chǎn)稅內(nèi)外不統(tǒng)一的問題。

（二）擴(kuò)大征收范圍、合理設(shè)置稅率

目前，世界上以物業(yè)稅作為地方財(cái)政收入主要來源的國(guó)家，所征收的物業(yè)稅稅基很廣，他們的居民住宅和各種用地都是主要征稅對(duì)象。但在我國(guó)，直接以房地產(chǎn)為征收對(duì)象的房產(chǎn)稅、土地使用稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地和房產(chǎn)。但對(duì)廣大的農(nóng)村土地和房屋則不征稅，因此，我國(guó)現(xiàn)在存在稅基較窄的問題。隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的飛速發(fā)展，這種稅基過窄的弊端逐漸暴露出來了，地方政府不能利用房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展獲得更多的稅收，這影響了地方的財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，所以應(yīng)該擴(kuò)大征稅范圍，合理設(shè)置稅率。

（三）健全估計(jì)體系，確立以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的計(jì)稅依據(jù)

健全的房地產(chǎn)評(píng)估制度是物業(yè)稅得以順利實(shí)施的關(guān)鍵，目前世界上很多國(guó)家都實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估制度來作為征收物業(yè)稅的依據(jù)，并形成其完善的評(píng)估方法和系統(tǒng)。我國(guó)開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作之一就是要建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系，為此應(yīng)做好下列四項(xiàng)工作：建立評(píng)估機(jī)構(gòu)、選擇適合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估方法、平衡評(píng)估成本以及對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。

（四）建立產(chǎn)權(quán)登記的體制

目前世界上發(fā)達(dá)國(guó)家多數(shù)具備十分健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查詢制度，并同時(shí)有高效率的信息管理、綜合性的權(quán)利登記等手段和制度，這減少了房地產(chǎn)的投機(jī)行為和私下交易行為，增強(qiáng)了稅收制度的有效性和透明性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)稅的改革和物業(yè)稅的開征，我國(guó)應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和公開的查詢制度，增強(qiáng)物業(yè)稅的有效性和透明性。