房產(chǎn)政策:幾個(gè)誤讀與誤判

牛鳳瑞

人多地少的基本國(guó)情，社會(huì)主義初級(jí)階段，大國(guó)經(jīng)濟(jì)特征以及完善中的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制背景決定了我國(guó)房地產(chǎn)政策既不能照搬工業(yè)化、城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）和幅員較小的國(guó)家（地區(qū)）已有的經(jīng)驗(yàn)，也不同于人均土地資源豐裕的發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)房地產(chǎn)政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產(chǎn)政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，才能四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)

2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，力度不斷加大，特別是2010年4月以來(lái)，在一年內(nèi)更有三次調(diào)控政策出臺(tái)，且力度一次強(qiáng)過(guò)一次，然而對(duì)政策的效果眾說(shuō)紛紜。有人認(rèn)為效果初步顯現(xiàn)，為達(dá)目標(biāo)必須堅(jiān)定既定方向，進(jìn)一步加大調(diào)控力度。也有人認(rèn)為政策效果不佳，有必要調(diào)整思路。

對(duì)于效果不佳的原因，有論者認(rèn)為是地方政府態(tài)度消極，與中央博弈，開(kāi)發(fā)商本能的抗拒，以及投資性、投機(jī)性購(gòu)房（以下簡(jiǎn)稱“兩投”購(gòu)房）火爆，外部投機(jī)資本進(jìn)入等原因所致。筆者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)政策效果不佳固然與上述因素有關(guān)，但深層原因還在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不全面。

夸大支流的形勢(shì)誤判

正確認(rèn)識(shí)形勢(shì)、判斷形勢(shì)是制定正確政策的前提。套用毛澤東的一句名言，我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)是糟得很，還是好得很？或者說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)成就是主流，還是問(wèn)題是主流？我國(guó)十多年來(lái)的住房體制改革是基本成功的，還是基本不成功，是否有必要進(jìn)行“二次”房改？

一個(gè)不爭(zhēng)的基本事實(shí)是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年發(fā)展提供的物質(zhì)基礎(chǔ)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積每年增加約1個(gè)平方米，居民居住條件整體上有了很大改善，房地產(chǎn)對(duì)改善民生、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展功不可沒(méi)，這是主流。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房資源分配不均，部分住房質(zhì)量存在隱患，“兩投”性購(gòu)房興風(fēng)作浪，部分居民住房依然困難等問(wèn)題確實(shí)存在，有的還非常嚴(yán)重，但這是支流，是發(fā)展改革中的問(wèn)題，也必須通過(guò)發(fā)展改革得到解決。

以我國(guó)房地產(chǎn)涉及面之廣、問(wèn)題之復(fù)雜、各地差異性之大，找出若干實(shí)例來(lái)否定主流并不難，但以局部數(shù)據(jù)、典型實(shí)例對(duì)整體形勢(shì)作出誤判，夸大問(wèn)題，以支流否定主流，只能貽誤事業(yè)發(fā)展而無(wú)助于問(wèn)題的解決。

當(dāng)前，各行各業(yè)似乎都是形勢(shì)大好，至少基本面是好的，唯獨(dú)房地產(chǎn)被整體丑化，成為眾矢之的，不僅受到媒體的幾乎一邊倒的輿論圍剿，道德層面的譴責(zé)，而且受到國(guó)家政策持續(xù)不斷地?cái)D壓。這種形勢(shì)誤判誘發(fā)了購(gòu)房者過(guò)高的預(yù)期，造成了住房持有者不安和開(kāi)發(fā)商投資預(yù)期的不穩(wěn)，激化了房地產(chǎn)供求矛盾，而且導(dǎo)致中央和地方權(quán)威和信譽(yù)的受損，惡化了社會(huì)和諧氛圍。

忽視抓主要矛盾的決策方法

在多難中選擇是決策的常態(tài)。沒(méi)有多難，何來(lái)選擇？沒(méi)有選擇，何來(lái)決策？共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)中國(guó)革命和建設(shè)成功的一條重要經(jīng)驗(yàn)就是抓住主要矛盾，解決主要矛盾，取得戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。所謂有所不為而有所為也有抓住主要矛盾之義。當(dāng)然，不同時(shí)期，不同行業(yè)面臨的主要矛盾會(huì)有不同，主要矛盾的主要方面也會(huì)轉(zhuǎn)化，抓住主要矛盾也不等于放棄解決其他矛盾。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要矛盾表現(xiàn)為人民日益增長(zhǎng)住房改善需求與相對(duì)滯后的有效供給之間的矛盾。抓住供不應(yīng)求這一房地產(chǎn)領(lǐng)域主要矛盾，堅(jiān)持不懈地增加住房有效供給，是制定房地產(chǎn)政策的基點(diǎn)。解決房?jī)r(jià)和住房資源分配不公問(wèn)題，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房等均應(yīng)以不影響增加住房供給為前提，否則只能加劇供不應(yīng)求矛盾，而無(wú)助于問(wèn)題的解決。

至于防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防治資產(chǎn)泡沫，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，確保糧食安全等宏觀調(diào)控目標(biāo)，與增加住房有效供給并不存在非此即彼的關(guān)系。因?yàn)樽》渴亲罱K消費(fèi)品，與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒(méi)有必然聯(lián)系，而且是防治資產(chǎn)泡沫的物質(zhì)基礎(chǔ)；目前，房地產(chǎn)貸款余額僅占我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款余額的1/6左右，而且多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)用地是更集約的居住用地，每年增量不過(guò)幾十萬(wàn)畝。

多重目標(biāo)的房地產(chǎn)政策預(yù)期

房?jī)r(jià)關(guān)系民生，使控制房?jī)r(jià)成為房地產(chǎn)政策首要目標(biāo)具有了道德依據(jù)。與此同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)政策還有防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、防產(chǎn)能過(guò)剩、防資產(chǎn)泡沫等多重宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期。房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因在于市場(chǎng)供給不能滿足強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)快速上漲的釜底抽薪之策是擴(kuò)大住房投資，增加有效供給。而防過(guò)熱、防過(guò)剩、防泡沫等又要求關(guān)緊土地和資金閘門，控制房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，抑制住房市場(chǎng)的有效供給，結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

控房?jī)r(jià)與防過(guò)熱等調(diào)控目標(biāo)的對(duì)應(yīng)措施背道而馳，政策效力相互抵消，房?jī)r(jià)在高調(diào)調(diào)控聲中持續(xù)上漲，購(gòu)房者對(duì)降低房?jī)r(jià)的熱切期待與房?jī)r(jià)總體上升走勢(shì)相悖也就成為必然。國(guó)際金融危機(jī)之后的房地產(chǎn)新政雖然強(qiáng)調(diào)增加有效供給，但優(yōu)先保證保障房和中小套型普通商品房用地供給以及對(duì)房地產(chǎn)信貸的擠壓等前綴，又使增加商品房有效供給的效力大打折扣。

房地產(chǎn)雖然關(guān)聯(lián)上下游幾十個(gè)行業(yè)，但房地產(chǎn)政策只應(yīng)實(shí)現(xiàn)有限目標(biāo)，而不能奢望其承擔(dān)起宏觀調(diào)控的重任。在現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而非虛擬經(jīng)濟(jì)；房?jī)r(jià)第一位的是民生問(wèn)題，第二位的才是資本市場(chǎng)問(wèn)題。

我國(guó)房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要應(yīng)以解決民生問(wèn)題為取向，而民生問(wèn)題的解決需要幾十年的不懈努力。利率、稅率、匯率、貨幣金融等宏觀調(diào)控政策可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的需要密集出臺(tái)，而房地產(chǎn)政策則要求相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)橄鄬?duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策是住房市場(chǎng)供求雙方預(yù)期穩(wěn)定的前提，也是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的條件。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)情結(jié)

改革開(kāi)放30年來(lái)，特別是20世紀(jì)90年代初確立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制方向以來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用有了長(zhǎng)足進(jìn)展。但是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的思維慣性，在一些領(lǐng)域，行政干預(yù)的力度有所增強(qiáng)，行政干預(yù)的邊界還有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為政府掌控土地資金兩大基本要素的有形之手日趨緊握，行政干預(yù)邊界向微觀層次擴(kuò)張。在一些單位和地方福利分房還未完全停止的情況下，泛化保障房邊界（把經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房規(guī)定為具有部分產(chǎn)權(quán)保障性質(zhì)，把“人才房”納入保障房等），以大規(guī)模的公租房作為保障房建設(shè)的主體，允許單位集資建房等等，無(wú)不是政府掌控住房資源的擴(kuò)大和住房市場(chǎng)化改革空間的某種壓縮。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)和行政調(diào)控“兩只手”各司其職是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的應(yīng)有之義，兩者在不同領(lǐng)域不同行業(yè)的作用、形式和范圍程度當(dāng)有不同。住房是個(gè)性化較強(qiáng)、消費(fèi)彈性大的私人物品，只有堅(jiān)持住房體制市場(chǎng)化改革才有希望。

在社會(huì)主義初級(jí)階段，政府面對(duì)著多種社會(huì)保障建設(shè)和社會(huì)公共建設(shè)的沉重壓力，保障房建設(shè)應(yīng)在社會(huì)保障體系建設(shè)、社會(huì)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治文化建設(shè)等不同層次上統(tǒng)籌兼顧才是正確的方向。

在解決住房問(wèn)題上的急于求成

在我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)中，急于求成的情緒，有著深刻的歷史社會(huì)根源。在建設(shè)領(lǐng)域過(guò)度強(qiáng)調(diào)目標(biāo)的正義，忽視為達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件；過(guò)度強(qiáng)調(diào)多快好省，不講可能性與合理性。在解決居民住房問(wèn)題上表現(xiàn)為過(guò)高的住房預(yù)期、過(guò)高的住房保障標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)大的住房保障范圍。

作為最大的發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)居民住房問(wèn)題的解決是一個(gè)長(zhǎng)期的漸進(jìn)的積累過(guò)程，這一過(guò)程大約需要幾十年的艱苦努力，將伴隨完成工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)城市化的全過(guò)程。對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，擁有與收入相匹配的住房是一個(gè)多年積累的結(jié)果，對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，大多數(shù)家庭住上有尊嚴(yán)的住房需要幾代人的積累。蝸居、蟻居和危舊房、棚戶區(qū)的現(xiàn)象當(dāng)然不能令人滿意，但要完全改變也非一朝一夕所能。轉(zhuǎn)變購(gòu)房觀念，變購(gòu)為租，也要以有房可租為前提。

加強(qiáng)保障房建設(shè)要與公共財(cái)政支撐能力相適應(yīng)。住房保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍要與養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、教育、社會(huì)救助等社會(huì)保障體系建設(shè)統(tǒng)籌兼顧。過(guò)高的住房目標(biāo)和保障標(biāo)準(zhǔn)給人以過(guò)高的期望，不能如期實(shí)現(xiàn)則徒增社會(huì)憤懣情緒，損害政府聲譽(yù)。住房保障的本義應(yīng)是對(duì)少數(shù)低收入且無(wú)住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障對(duì)象擴(kuò)大到中低收入的多數(shù)家庭，短期內(nèi)不具實(shí)現(xiàn)的條件，長(zhǎng)期看不具可持續(xù)性，還有可能分散有限的住房保障財(cái)力，增加急需保障的家庭不能及時(shí)得到保障的可能性。

房地產(chǎn)政策改進(jìn)與建議

人多地少的基本國(guó)情，社會(huì)主義初級(jí)階段，大國(guó)經(jīng)濟(jì)特征以及完善中的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制背景決定了我國(guó)房地產(chǎn)政策既不能照搬工業(yè)化、城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）和幅員較小的國(guó)家（地區(qū)）已有的經(jīng)驗(yàn)，也不同于人均土地資源豐裕的發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)房地產(chǎn)政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產(chǎn)政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，才能四兩撥千斤，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，否則將事倍功半，甚至根本達(dá)不到預(yù)期目的。適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)變思路，我國(guó)房地產(chǎn)政策才能保持相對(duì)的穩(wěn)定，發(fā)揮其應(yīng)有的導(dǎo)向和調(diào)節(jié)作用。

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)地位。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需，改善民生，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的最佳節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)投資有一個(gè)較高的增速，在固定資產(chǎn)投資中保持一個(gè)較高的比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國(guó)把握戰(zhàn)略機(jī)遇期，推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的正確選擇。當(dāng)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化，房地產(chǎn)存量基本滿足社會(huì)需求之時(shí)，房地產(chǎn)投資增速和所占比例降下來(lái)亦屬正?，F(xiàn)象。

以增加住房有效供給為房地產(chǎn)政策基本目標(biāo)。住房供給不足是我國(guó)住房領(lǐng)域主要矛盾，而且這一主要矛盾將存在于我國(guó)實(shí)現(xiàn)城市化的整個(gè)過(guò)程。所以，增加住房有效供給，比控制房?jī)r(jià)上漲更重要，增加住房有效供給應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)政策的基本目標(biāo)和主要方向。任何與增加住房有效供給相對(duì)立的政策出臺(tái)都應(yīng)慎之又慎。這里特別需要指出的是，我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的根源在于供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系，其他原因均由此衍生。有效供給的增加才能真正抑制價(jià)格快速上漲。

堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向。我國(guó)住房體制市場(chǎng)化改革方向是正確的，與構(gòu)建社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方向是一致的。部分居民居住困難是階段性的暫時(shí)現(xiàn)象，與住房體制改革市場(chǎng)化方向無(wú)關(guān)。房地產(chǎn)政策應(yīng)促進(jìn)和深化住房體制市場(chǎng)化改革，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供求關(guān)系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，而不是擴(kuò)大行政干預(yù)邊界，強(qiáng)化行政干預(yù)力度。

增加房地產(chǎn)政策的彈性和差異化。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，住房是個(gè)性化極強(qiáng)的私人物品。在對(duì)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的把握上，一般情況是當(dāng)?shù)卣戎醒敫浞?。所以?guó)家的房地產(chǎn)政策應(yīng)體現(xiàn)更多的地方差異性和調(diào)控目標(biāo)的彈性，減少全國(guó)統(tǒng)一的指令性數(shù)量指標(biāo)。中央的房地產(chǎn)政策應(yīng)該是大政方針的規(guī)定。在貫徹執(zhí)行國(guó)家大政方針的前提下，地方政府擁有因地制宜地確定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控和解決住房民生問(wèn)題的自主決策權(quán)，將更有利于把國(guó)家房地產(chǎn)政策目標(biāo)落到實(shí)處，也才會(huì)有各地民生建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展和住宅民生問(wèn)題的低成本解決。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員）

■責(zé)編/（見(jiàn)習(xí)）劉建 美編/葉銳