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    地貴傷農(nóng)

    2011-05-14 16:52:35黨國英
    中國新聞周刊 2011年45期
    關(guān)鍵詞:高昂農(nóng)地用地

    黨國英

    有句話說“谷賤傷農(nóng)”,而筆者做多年的農(nóng)村發(fā)展研究,更體會到“地貴傷農(nóng)”,只是這個事實不那么容易被發(fā)現(xiàn)和認(rèn)識。

    中國建設(shè)用地價格高,農(nóng)用地價格也不低。2008年北京平谷區(qū)塔洼村的一塊土地試圖以拍賣的形式實現(xiàn)流轉(zhuǎn),但拍賣沒有成功。今年9月再開拍賣,底價3000萬,村書記的心里目標(biāo)價位是5000萬,而幾方面投標(biāo)者最高出到2600萬,又歸于流拍。

    真正的農(nóng)地不“值錢”。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家,農(nóng)地價格一般不到地租的10倍。平谷那塊農(nóng)地也不是高產(chǎn)農(nóng)田,1畝地的地租如果按100元計算,8倍是800元,1.5萬畝也不過1200萬元。加上幾十畝建設(shè)用地,2000萬元足矣。再考慮到我們的土地使用權(quán)還有一個時間限制,不是永久使用權(quán),那塊地的價格還應(yīng)再低一些才對。

    近些年,越來越多的北京市民到郊區(qū)找地搞自己的小菜園子,有的采取了一次性支付30~50年使用權(quán)的“購買”方式,價格在10萬~20萬之間。如果按照合理地租的8倍來估價,這個價格是很高的。

    在土地市場比較健全的國家,地價比我們想象的要低了許多。今年走訪波蘭,了解到那里的一些地價情況。1公頃較差農(nóng)地約4000歐元,合每畝人民幣2700元;而較好的農(nóng)地則合每畝人民幣1.4萬元。農(nóng)村地區(qū)由規(guī)劃確定的建設(shè)用地也不貴,算下來每畝約13萬元左右。

    近日向日本學(xué)者打聽那里的地價情況。在我們想象中,日本人多地少,一定是地價高昂。其實不然。東京郊區(qū)1畝農(nóng)地可賣到40萬元人民幣,考慮到日本農(nóng)產(chǎn)品價格極其高昂,這個地價也不過是高昂地租的10倍左右,大體與國際價格相當(dāng)。在北海道,一般的農(nóng)地每畝合人民幣約3000元,而牧業(yè)用地甚至可以無償使用。

    大致說來,在市場化的條件下,一個人在銀行存款所得收益,與他購買土地所獲收益不會相差太遠(yuǎn);后者高出一些是因為其中包含了風(fēng)險因素和管理費用。

    非農(nóng)商業(yè)用地會因地理位置不同而差異很大,但比起我們國家這幾年動輒出現(xiàn)的“地王”,一些發(fā)達(dá)國家的地價卻顯得比較低廉。他們的舊城區(qū)已經(jīng)不再大興土木,周邊開發(fā)的地價也不高。有一位房地產(chǎn)商告訴我,東京次城區(qū)獨棟房屋甚至比單元樓房的價格還低。華沙是座風(fēng)光秀麗的城市,房價最貴的不過每平米3萬人民幣出頭,原因是地價不高。

    一般認(rèn)為,我們國家建設(shè)用地價格是二級市場高,一級市場不高,即國家在征收農(nóng)民土地時給農(nóng)民支付的地價款不高。的確,在若干年前,地方政府從農(nóng)民那里拿地的時候給農(nóng)民錢不多,有時甚至無償拿農(nóng)民的地,或者給農(nóng)民開出空頭支票。這幾年的情況發(fā)生了很大變化,例如,北京市這幾年在近郊村莊整理中支付的補償費就比較高。按新的政策,國家征用農(nóng)民土地不再劃定具體標(biāo)準(zhǔn),要求各地支付的補償費,要使失地農(nóng)戶的生活水平與征地前相比不會下降。這個標(biāo)準(zhǔn)不僅很高,而且也難以操作。我國農(nóng)民大都是兼業(yè)農(nóng),他們的生活水平的維持有一半要靠非農(nóng)業(yè)活動。一家農(nóng)戶靠出讓幾畝地就得到未來生活水平不變的保障,的確有些離譜。

    我們地價為什么高昂?就建設(shè)用地來說,一級市場由政府控制,價格高低自然主要與政府的決策有關(guān)。但政府決策會受多重因素影響,而最主要的影響因素來自二級市場地價。二級市場地價又與房價有關(guān)。只要房價下不來,就不斷會有“地王”出現(xiàn)。房價高昂既與通貨膨脹預(yù)期有關(guān),更與住房需求管理缺失有關(guān)。那些有錢人敢于大量買房、炒房,是預(yù)期房價會上漲;他們敢于大量囤房,是因為我們沒有房產(chǎn)稅,也沒有贈與稅和遺產(chǎn)稅,更沒有有效的大額資金流監(jiān)控制度和官員財產(chǎn)公開制度。至于農(nóng)業(yè)用地價格高,則與土地的用途管制不嚴(yán)格有關(guān)。有人圈占大量農(nóng)地,說是搞農(nóng)業(yè),其實已經(jīng)超出了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的需要,從農(nóng)業(yè)中掙不到多少錢,實際上是等待機會把農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,發(fā)一筆土地投機橫財。

    說“地貴傷農(nóng)”,有兩方面的意思。從宏觀層面上說,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)主要靠科學(xué)技術(shù)進(jìn)步,人力資本水平越來越重要,這個要素才應(yīng)獲得高報酬。在農(nóng)產(chǎn)品價格相對固定的情況下,地價被炒高,拉動地租上升,傷害了真正櫛風(fēng)沐雨的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利益,不利于他們提高收益、增加農(nóng)業(yè)投資。從微觀層面上說,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價格上升以后,給專業(yè)農(nóng)戶搞合理的規(guī)模經(jīng)營帶來困難,不利于提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平。至于建設(shè)用地二級市場價格飛漲,則直接刺激了擴大征地的沖動,使大量優(yōu)質(zhì)耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地,嚴(yán)重制約我國農(nóng)業(yè)競爭力水平的維護(hù)。

    讓地價回歸到一個合理水平,需要系統(tǒng)的改革舉措。而地價降下來,有利于中國的農(nóng)業(yè)發(fā)展,最終受益的是廣大農(nóng)民。

    (作者為中國社科院農(nóng)村所研究員)

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