房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的若干思考

馮昭華

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房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的若干思考

馮昭華

福建省環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)院

該文根據(jù)項(xiàng)目自身及其對(duì)環(huán)境影響的特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容及重點(diǎn)，列舉了環(huán)評(píng)過(guò)程中遇到的一些典型問(wèn)題，在對(duì)其分析的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的對(duì)策和建議。

房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

0 引言

近幾年來(lái)，隨著人民生活水平的日益提高，人們不僅對(duì)住宅質(zhì)量要求提高，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境、辦公樓環(huán)境也力求環(huán)境優(yōu)雅、景觀優(yōu)美，對(duì)酒店賓館的服務(wù)項(xiàng)目、檔次要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)已快速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，環(huán)境保護(hù)管理部門也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)提出越來(lái)越明確的要求。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)實(shí)際開展時(shí)間較短，相關(guān)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法不夠成熟，評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，缺乏對(duì)有關(guān)環(huán)評(píng)數(shù)據(jù)的積累，公眾對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響特點(diǎn)了解不多等因素，使得在該類項(xiàng)目環(huán)評(píng)中還存在一些問(wèn)題，下面就房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中常見的幾個(gè)問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中常見的幾個(gè)問(wèn)題

1.1 關(guān)于項(xiàng)目選址占地的合法性問(wèn)題[1]

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)速度加快，許多項(xiàng)目的開發(fā)均不同程度地涉及到了原有的農(nóng)業(yè)用地或其他性質(zhì)用地，因此項(xiàng)目選址占地的合法性就顯得十分重要。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址首先要符合城市總體規(guī)劃，即建設(shè)范圍應(yīng)在城市總體規(guī)劃中已經(jīng)確定的居住用地范圍之內(nèi)，禁止在規(guī)劃的綠地、基本農(nóng)田、文物保護(hù)區(qū)等其他用地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)用地性質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土資源部門審批的土地性質(zhì)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目用地應(yīng)符合規(guī)劃和國(guó)土資源管理部門的要求。

1.2 關(guān)于項(xiàng)目用地的原有使用用途情況[2]

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)整城市布局、土地使用性質(zhì)變更越來(lái)越頻繁，一些原來(lái)的工業(yè)建設(shè)用地由于污染等原因進(jìn)行了搬遷，原有用地作為城市居住用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果對(duì)原有工業(yè)（特別是一些污染型工業(yè)）用地不進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查、處置，則將存在著潛在的環(huán)境影響，可能會(huì)對(duì)將來(lái)入住居民產(chǎn)生不良的影響。

為了防止建設(shè)用地性質(zhì)變更可能帶來(lái)的污染隱患，原國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局辦公廳發(fā)布了“關(guān)于切實(shí)做好企業(yè)搬遷過(guò)程中環(huán)境污染防治工作的通知”（2004年6月1日），要求所有產(chǎn)生危險(xiǎn)廢物的工業(yè)企業(yè)、實(shí)驗(yàn)室和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)廢物的單位，在結(jié)束原有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，改變土地使用性質(zhì)時(shí)，必須經(jīng)具有省級(jí)以上質(zhì)量認(rèn)證資格的環(huán)境監(jiān)測(cè)部門對(duì)原址土地進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，報(bào)送省級(jí)以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門審查，并依據(jù)監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)報(bào)告確定土壤功能修復(fù)實(shí)施方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行原有使用用途的調(diào)查非常必要，要通過(guò)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查和環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)，盡可能避免上述問(wèn)題的發(fā)生，避免產(chǎn)生環(huán)境糾紛。

1.3 主要環(huán)境影響問(wèn)題及其防治措施[3,4]

1.3.1施工期

1.3.1.1 施工棄土

施工棄土可根據(jù)挖、填方量平衡計(jì)算棄土產(chǎn)生量，落實(shí)棄土堆存場(chǎng)地，分析棄土運(yùn)輸線路合理性，并提出防護(hù)措施。

1.3.1.2 揚(yáng)塵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上都在市區(qū)內(nèi)，周圍居民區(qū)等敏感點(diǎn)較多。施工區(qū)的現(xiàn)有建筑拆除、場(chǎng)地清理過(guò)程以及拆除垃圾的清運(yùn)過(guò)程會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。采取的施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)保措施包括：采用高圍墻遮擋、定時(shí)水霧噴灑降低施工場(chǎng)地?fù)P塵、施工物料及臨時(shí)堆土采用苫布遮蓋或室內(nèi)保存、配置工地細(xì)目滯塵防護(hù)網(wǎng)、文明施工等，這些措施可使施工揚(yáng)塵影響降到較小程度。

1.3.1.3 噪聲

施工噪聲是暫時(shí)的，但它對(duì)環(huán)境影響較大，是居民投訴較多的環(huán)境問(wèn)題之一。因此，必須采取噪聲污染控制措施，把施工噪聲控制在國(guó)家規(guī)定的建筑施工場(chǎng)界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)之下。施工噪聲控制措施的重點(diǎn)在于施工期管理，如嚴(yán)格遵守施工時(shí)間，夜間和午休時(shí)間不施工等管理措施。與此同時(shí)，對(duì)鋸、電刨等高噪聲設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行合理布局，并對(duì)其采取屏蔽、加設(shè)隔聲罩和隔聲墻、作臨時(shí)的隔聲、消聲和減振等綜合治理，或遠(yuǎn)離居民區(qū)進(jìn)行異地加工。

1.3.1.4 污水

施工期污水主要包括少量的施工污水和施工人員生活廢水。

施工中混凝土攪拌系統(tǒng)和沙石料沖洗以及混凝土養(yǎng)護(hù)等過(guò)程將產(chǎn)生少量施工污水。此類污水的特性是懸浮物濃度較高，SS含量高達(dá)300~1000mg/L。在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中應(yīng)該要求施工單位建造臨時(shí)廢水處理設(shè)施，對(duì)施工期間的施工廢水進(jìn)行處理達(dá)標(biāo)后，盡可能回用，實(shí)現(xiàn)污水的零排放。

對(duì)于施工人員生活廢水的處理，可根據(jù)施工場(chǎng)地的不同情況采取相應(yīng)的措施，如位于城區(qū)的可進(jìn)入污水管道，位于農(nóng)村的可采用旱廁等方式。

1.3.1.5 生態(tài)影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)前，應(yīng)明確項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項(xiàng)目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時(shí)，還應(yīng)注意綠化布置的功能性(實(shí)用、經(jīng)濟(jì))，水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

1.3.2運(yùn)行期

1.3.2.1廢氣

南方地區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期的廢氣污染物主要來(lái)源于地下停車庫(kù)集中排放的汽車尾氣、餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙等。

對(duì)于地下停車庫(kù)集中排放的汽車尾氣，主要的防治措施是采取良好的換氣、通風(fēng)和排氣等，同時(shí)可輔以必要的過(guò)濾措施。由于餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙不易處理，對(duì)住宅小區(qū)的影響較大，容易引發(fā)住戶與店戶的糾紛，故不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置餐飲店，在環(huán)評(píng)中應(yīng)突出此點(diǎn)。

1.3.2.2污水

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期的廢水污染源主要來(lái)至洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、特點(diǎn)，進(jìn)行相應(yīng)的水平衡分析，明確建設(shè)項(xiàng)目污水量及排污去向。

對(duì)排入城市污水處理廠的污水，其排放水質(zhì)要求滿足污水處理廠入水水質(zhì)要求；若污水無(wú)法進(jìn)入城市污水處理廠，項(xiàng)目應(yīng)考慮建設(shè)污水處理站，并依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模，確定中水回用處理方案。對(duì)于分期報(bào)建的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，在環(huán)評(píng)中應(yīng)明確污水建設(shè)的期限，或與現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目污水處理的依托關(guān)系等。污水處理及中水回用設(shè)施應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)運(yùn)行。

1.3.2.3噪聲

房地產(chǎn)項(xiàng)目的噪聲污染主要來(lái)至空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備的噪聲及社會(huì)噪聲。提出公建配套設(shè)備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對(duì)居民的影響。為避免公建設(shè)施建成后，使用功能改變而產(chǎn)生擾民現(xiàn)象，環(huán)境影響評(píng)價(jià)中需明確項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、位置、用途等情況，限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的使用范圍。

為了避免住宅小區(qū)內(nèi)地下設(shè)備間噪聲振動(dòng)擾民問(wèn)題的發(fā)生，開發(fā)商應(yīng)尊重消費(fèi)者的知情權(quán)，在其購(gòu)買房屋前先讓其了解風(fēng)機(jī)間、水泵房等配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的分布情況，以及上述設(shè)施與其所選建筑及所在樓層的關(guān)系。

1.3.2.4 固體廢物

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行期的固體廢物主要是居民的生活垃圾。采用類比分析法或統(tǒng)計(jì)法估算固體廢物產(chǎn)生量，明確固體廢物排放去向。確定運(yùn)營(yíng)期生活垃圾、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案。

1.4 綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)問(wèn)題

隨著居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高，以及考慮生態(tài)平衡、資源的有效利用，積極創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，應(yīng)著手研究制定綠色房地產(chǎn)的生態(tài)量化指標(biāo)及其評(píng)價(jià)體系，用綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目綠色房地產(chǎn)水平。

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容應(yīng)包括選址和規(guī)劃、交通狀況、園區(qū)綠化、清潔能源利用、水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境、日照條件、材料與資源的利用等多個(gè)方面。

1.5 其他環(huán)境影響問(wèn)題

對(duì)于高層建筑，須關(guān)注高樓風(fēng)、光遮擋和光污染等對(duì)交通安全及周圍居民生活的影響，應(yīng)提出相應(yīng)的污染防治措施。

注意房屋裝修所帶來(lái)的環(huán)境污染及噪聲擾民，應(yīng)推廣精裝修房，加強(qiáng)裝修管理，控制裝修時(shí)段。

項(xiàng)目建設(shè)若涉及到文物保護(hù)地區(qū)或風(fēng)景區(qū)，選址上應(yīng)考慮是否符合文物保護(hù)或風(fēng)景名勝區(qū)的有關(guān)法律法規(guī)，原則上應(yīng)先考慮規(guī)劃布局的調(diào)整再考慮上措施，并從景觀方面進(jìn)行評(píng)價(jià)是否和諧、可行。

此外，如項(xiàng)目區(qū)周邊存在微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染，在評(píng)價(jià)過(guò)程中要分析上述污染源對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響，并提出具體的防護(hù)措施，必要時(shí)應(yīng)提出規(guī)劃調(diào)整。

2 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目既是污染源，又是被保護(hù)的對(duì)象，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況，全面、綜合地考慮分析房地產(chǎn)開發(fā)所帶來(lái)的主要環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作得到比較客觀，真實(shí)的評(píng)價(jià)，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作真正為項(xiàng)目服務(wù)，有利于為項(xiàng)目建設(shè)單位的決策提供合理化、科學(xué)化建議和要求，減少或避免環(huán)境污染糾紛，也有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作日趨完善。

[1] 姜文勝,吳少林,等. 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的思路和要點(diǎn)[J]. 南昌航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào):自然科學(xué)版，2006，20(4):77-81.

[2] 羅春等. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的初步探討[EB/OL]. http:// www.mypm.net/articles/show_article_content.asp?articleID=1137&pageNO=2

[3] 國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局監(jiān)督管理司.中國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)培訓(xùn)教材[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2001.

[4] 趙紅波. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響分析[J]. 北方環(huán)境，2004,9(5): 68-70.