武漢城市圈住宅價(jià)格傳導(dǎo)路徑分析

○覃 博 范美燕 焦 楠

（華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院 湖北 武漢 430074）

由于住宅本身的不可移動(dòng)性，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出了區(qū)域性市場(chǎng)的特點(diǎn)，即各市場(chǎng)間存在明顯的差異。因而，傳統(tǒng)的住宅價(jià)格研究往往局限于單一市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的探討，但從實(shí)際情況看來，住宅價(jià)格的形成也是存在空間關(guān)聯(lián)的。隨著我國城市圈建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、生活、交通等方面聯(lián)系日益緊密，住宅價(jià)格的相互關(guān)聯(lián)性也更加明顯。傳統(tǒng)以單一城市為對(duì)象的研究，已不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新形勢(shì)。所以，研究區(qū)域性住宅價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律，動(dòng)態(tài)認(rèn)識(shí)其內(nèi)部聯(lián)系，對(duì)地方政府統(tǒng)籌調(diào)控城市圈住宅市場(chǎng)發(fā)展，保證市場(chǎng)良性運(yùn)行有很重要的意義。

在國外，區(qū)域內(nèi)住房市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系與住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)已成為一個(gè)熱門的研究話題，波紋效應(yīng)等各種理論層出不窮。相比之下，國內(nèi)在這一領(lǐng)域的研究還比較少，相關(guān)理論也不完善，僅見有借助蛛網(wǎng)模型的研究。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，湖北省內(nèi)以武漢城市圈為代表的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步形成，各市形成了自己的房地產(chǎn)行情評(píng)價(jià)與發(fā)布機(jī)制，但以這一區(qū)域?yàn)閷?duì)象的研究還較少。本文選擇了武漢城市圈內(nèi)武漢、黃石、鄂州三地為研究對(duì)象，研究此區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格在空間上的關(guān)系，力圖揭示其內(nèi)在的傳導(dǎo)特點(diǎn)與路徑。

一、價(jià)格傳導(dǎo)研究思路

在區(qū)域住房?jī)r(jià)格互動(dòng)關(guān)系的研究中，“波紋效應(yīng)”理論占據(jù)著核心的地位。該理論是指住房?jī)r(jià)格在空間上的傳導(dǎo)具有一定的規(guī)律性，某些區(qū)域的住房?jī)r(jià)格變動(dòng)首先發(fā)生并如同水中波紋一樣帶動(dòng)相鄰區(qū)域的住房?jī)r(jià)格依次產(chǎn)生變動(dòng)。

本文的研究正是在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)歷年數(shù)據(jù)的分析構(gòu)建VAR模型，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的工具分析各城市住宅價(jià)格變動(dòng)中的因果關(guān)系，先采用多變量Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，確定各地住宅價(jià)格傳導(dǎo)間的作用關(guān)系，再利用脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)一步量化某一地區(qū)的房?jī)r(jià)在另一區(qū)域沖擊下的反饋效果，從而進(jìn)一步驗(yàn)證相關(guān)的結(jié)論。

二、VAR模型構(gòu)建

本文選定2000年第四季度到2010年第二季度間的月度平均住宅價(jià)格數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)。其中，武漢市住宅價(jià)格（WH）來源于武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的各季度《武房指數(shù)報(bào)告》，黃石季度住宅價(jià)格（HS）由來源于黃石房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)經(jīng)多項(xiàng)式插值法處理得到，鄂州（EZ）季度住宅價(jià)格由來源于黃石房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)經(jīng)多項(xiàng)式插值法處理得到。實(shí)證中，住宅價(jià)格均取其對(duì)數(shù)值參與計(jì)算。

VAR模型只能建立在平穩(wěn)變量或者是存在協(xié)整關(guān)系的非平穩(wěn)變量之間。因此，對(duì)調(diào)整后的數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。采用ADF檢驗(yàn)方法，通過Eviews 6軟件對(duì)序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

檢驗(yàn)結(jié)果表明，武漢、黃石、鄂州三地住宅價(jià)格序列都是不平穩(wěn)的，具有單位根。但在一階差分處理后（如圖1），各變量序列均是平穩(wěn)的，為一階單整序列。

表1 武黃鄂三地住宅價(jià)格變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

圖1 武黃鄂三地住宅價(jià)格序列一階差分值圖

由于Granger因果檢驗(yàn)對(duì)滯后期長(zhǎng)度比較敏感，滯后階數(shù)太低將導(dǎo)致一些重要變量被忽略，滯后階數(shù)太高，則降低了樣本點(diǎn)數(shù)量，引起參數(shù)估計(jì)出現(xiàn)較大方差，從而降低估計(jì)精度。因此，分別建立滯后階數(shù)為3，4，5的VAR模型，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行后續(xù)分析，觀察能否得到一致結(jié)果。

Lag=3時(shí)的VAR模型為：

Lag=4時(shí)的VAR模型為：

Lag=5時(shí)的VAR模型為：

三、多變量Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是用于檢驗(yàn)兩個(gè)變量之間因果關(guān)系的一種常用方法。這里采用多變量格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)可以更好地分析多個(gè)城市之間的格蘭杰因果關(guān)系。值得注意的是，Granger因果檢驗(yàn)的檢驗(yàn)式是VAR模型的一個(gè)方程，只能建立在平穩(wěn)變量之間或者是存在協(xié)整關(guān)系的非平穩(wěn)變量之間。

表2 多變量Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

從上面的ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果可知，武黃鄂三地住宅價(jià)格對(duì)數(shù)值的一階差分序列滿足平穩(wěn)性需求，可以進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。而Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果對(duì)滯后期長(zhǎng)度比較敏感，因此在本章中使用了任意選擇滯后期（含lag=3，4，5），多次檢驗(yàn)得一致結(jié)果的方法。Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

圖2 黃石住宅價(jià)格對(duì)其他城市價(jià)格脈沖響應(yīng)分析

圖3 鄂州住宅價(jià)格對(duì)其他城市價(jià)格脈沖響應(yīng)分析

如表2所示，當(dāng)滯后期分別取3、4、5季度時(shí)，黃石與鄂州的住宅均價(jià)是武漢市住宅均價(jià)的Granger因，黃石與鄂州住宅價(jià)格互為Granger因。

四、住宅價(jià)格廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

在VAR模型的分析中，某一變量在某一時(shí)刻發(fā)生的變化，會(huì)通過系統(tǒng)內(nèi)變量間的相互關(guān)系產(chǎn)生一連串的連鎖效果，即模型受到?jīng)_擊時(shí)會(huì)對(duì)系統(tǒng)產(chǎn)生動(dòng)態(tài)影響，研究這種動(dòng)態(tài)影響的分析方法就是脈沖響應(yīng)函數(shù)方法。具體到本例中，在Granger因果檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析方法，可以形象地刻畫出這一動(dòng)態(tài)系統(tǒng)中，某一地區(qū)的房?jī)r(jià)在另一區(qū)域的沖擊下的反饋，其分析結(jié)果是直觀的，可量化的，從而可以進(jìn)一步驗(yàn)證相關(guān)的結(jié)論。

根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果，取黃石、鄂州為區(qū)域內(nèi)的“核心”進(jìn)行廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，其脈沖響應(yīng)函數(shù)圖像分別如圖2、圖3所示。

從圖2反應(yīng)的情況，總體來說，黃石住宅價(jià)格的變化對(duì)武漢、鄂州住宅價(jià)格都產(chǎn)生了推動(dòng)作用，但在某些時(shí)點(diǎn)也表現(xiàn)出了較為明顯的抑制情況。

圖3中，鄂州住宅價(jià)格對(duì)其他兩地住宅價(jià)格的沖擊也體現(xiàn)出了相同的特點(diǎn)，即促進(jìn)與抑制的雙重效應(yīng)。

五、研究結(jié)論

綜合上述實(shí)證分析結(jié)果，得出了武漢、黃石、鄂州三地住宅價(jià)格間的基本傳導(dǎo)關(guān)系，如圖4所示。武黃鄂三地住宅價(jià)格表現(xiàn)出異于平常的傳導(dǎo)關(guān)系，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城市先于核心城市對(duì)外部影響做出反應(yīng)，產(chǎn)生波動(dòng)，影響核心城市住宅價(jià)格的倒置關(guān)系，且黃石與鄂州之間的住宅價(jià)格存在相互影響。

圖4 武黃鄂三地住宅價(jià)格傳導(dǎo)示意圖

這樣的結(jié)果與一般區(qū)域房?jī)r(jià)的研究結(jié)論有較大差異。排除數(shù)據(jù)本身的問題，如各地統(tǒng)計(jì)方式、統(tǒng)計(jì)口徑不一致，多項(xiàng)式插值法可靠性低等，本文對(duì)這一結(jié)論嘗試做以下解釋。

一是二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟。黃石、鄂州兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步后的快速發(fā)展期，總體規(guī)模較小，如2009年黃石、鄂州兩地的房地產(chǎn)投資完成額分別為25.3億元和8.11億元，而同期武漢市則達(dá)到了570.36億元的投資規(guī)模。加之國家宏觀調(diào)控措施頻出，市民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生了變化，持幣觀望氛圍濃重，進(jìn)一步縮減了本地住宅交易市場(chǎng)的規(guī)模。黃石、鄂州兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)極易受到外部因素的影響，對(duì)外部因素的變化十分敏感。在房?jī)r(jià)變化上具體表現(xiàn)為先于武漢發(fā)生變化，兩者間有一定的滯后期。

二是黃石、鄂州的住宅消費(fèi)以本地需求性消費(fèi)為主。據(jù)黃石市樓盤銷售情況的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，黃石市商品房的主要銷售對(duì)象為黃石城區(qū)及周邊縣市和下屬城市居民，尤其是市中心片區(qū)的客源以黃石本地居多，花湖片區(qū)以黃石和鄂州本地科院為主。武漢市民前來黃石置業(yè)、投資的人數(shù)隨著城市圈一體化的實(shí)施有所增加，但總體仍較少。

三是城市圈一體化進(jìn)程中帶來的投資外溢現(xiàn)象。參考珠三角及深圳之前房?jī)r(jià)的變化，均出現(xiàn)過周邊衛(wèi)星城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，購買力上升，反過來推動(dòng)中心城市房?jī)r(jià)上漲的情況。武漢城市圈的建設(shè)，會(huì)讓武漢市的投資出現(xiàn)外溢，從而降低武漢本地的購買力。資金的流入會(huì)推高“8+1城市圈”里面“8”的房?jī)r(jià)，帶來這些城市購買力的提升，從而反推武漢中心城市房?jī)r(jià)。

隨著武漢城市圈的建設(shè)，可以預(yù)見未來城市圈內(nèi)的住宅市場(chǎng)將更加緊密的聯(lián)系成為一個(gè)整體。但在目前城市圈配套設(shè)施不完善，交通不暢的情況下，武漢工作、異地居住的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本仍然偏高。短期內(nèi)，武漢市的住房需求難以轉(zhuǎn)化為對(duì)周邊城市住宅市場(chǎng)的推動(dòng)作用。

目前看來，武漢城市圈住宅價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)還不夠明顯，但各市場(chǎng)間的差異是明顯存在的。因此，地方政府在制定區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這種差異性，充分考慮價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)，避免傳統(tǒng)的“一刀切”式政策。應(yīng)充分發(fā)揮價(jià)格傳導(dǎo)的“杠桿”作用，從全局觀念來加以調(diào)控，而不是治標(biāo)不治本。同時(shí)積極完善中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)章制度，減小其在外部因素影響下的波動(dòng)，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

[1]王松濤：我國區(qū)域市場(chǎng)城市房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2008（6）.

[2]胥衛(wèi)平、江國棟：西安市住宅房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制研究[J].系統(tǒng)科學(xué)學(xué)報(bào)，2010（4）.

[3]鐘威：珠三角“極點(diǎn)”城市住宅價(jià)格傳導(dǎo)研究[D].華中科技大學(xué)，2010.

[4]杜江：計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)及其應(yīng)用[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2010.