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    房租暴漲另有推手

    2010-12-31 00:00:00馬茲暉
    人力資源 2010年9期


      2010年4月以來(lái),隨著中央政府出臺(tái)一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫,房?jī)r(jià)開(kāi)始回落。但與此同時(shí),房租價(jià)格開(kāi)始迅速上漲,一些大城市的漲幅超過(guò)30%。我們認(rèn)為,本輪房租上漲有季節(jié)性波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲滯后效應(yīng)影響和投機(jī)炒作等因素,但非典型性流動(dòng)性寬松引起的通脹預(yù)期是根本原因。房租上漲可能向中小城市傳播,中國(guó)政府應(yīng)當(dāng)加快政策調(diào)整,避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯漲。
      
      房屋買(mǎi)賣(mài)降溫,租賃市場(chǎng)火爆
      
      房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容是對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行限制:第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,基本停止對(duì)第三套房發(fā)放貸款。政策出臺(tái)以后,房地產(chǎn)交易量迅速萎縮,北京、上海等主要城市5、6月份交易量比3、4月份下跌一半以上,房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌,北京、上海等地交易均價(jià)下跌10%以上。
      與房?jī)r(jià)走勢(shì)相反,房屋租賃市場(chǎng)迅速升溫,房租快速上漲。2010年一季度,廣州房租率先上漲,同比漲幅達(dá)14.5%。4月份以后,房租上漲風(fēng)潮向全國(guó)擴(kuò)散,大多數(shù)一、二線城市房租漲幅都超過(guò)10%,三線城市還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲。到6月,北京、上海、廣州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比漲幅都在10%以上,其中“北上廣深”四個(gè)線城市平均漲幅達(dá)18%。與之相比,全國(guó)其他非省會(huì)、非直轄市城市的房租價(jià)格波動(dòng)不大。
      
      房租暴漲另有推手
      
      一般認(rèn)為,季節(jié)性波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲滯后效應(yīng)造成了房租上漲,政府官員則認(rèn)為房屋中介炒作是主要因素。從歷史來(lái)看,每年3月到10月是中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的旺季,房租調(diào)整集中在這個(gè)時(shí)段,因此本次房租上漲有一定的季節(jié)性因素。每年3~4月是房屋租賃市場(chǎng)的第一個(gè)高峰,無(wú)房居民回家鄉(xiāng)過(guò)完春節(jié)長(zhǎng)假后返回工作地工作,租房需求集中釋放;7~9月是第二個(gè)高峰,各級(jí)學(xué)校畢業(yè)生完成學(xué)業(yè)后離開(kāi)學(xué)校就業(yè),需要租房。中國(guó)房屋租賃協(xié)議通常以一年為期,因此在3~10月期間會(huì)出現(xiàn)房租集中調(diào)整。2009年下半年至2010年4月,房?jī)r(jià)急劇上漲,推動(dòng)了房租上漲。
      從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,房屋價(jià)格和房租存在聯(lián)動(dòng)性,而2009年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10%,大城市部分地區(qū)甚至超過(guò)50%,由此推動(dòng)房租上漲。7月,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行調(diào)研,發(fā)布報(bào)告認(rèn)為:部分住房中介的“包租”和游說(shuō)煽動(dòng)是推高房租的主要原因。此外,還有人認(rèn)為,一些地區(qū)的城市改造和拆遷工程,使得一些業(yè)主的舊房被拆除,而回遷新房尚未到位,增加了過(guò)渡性租房需求。
      以上解釋存在一定的合理性,但不足以完全解釋房租的大幅上漲。從歷史來(lái)看,季節(jié)性因素和房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)對(duì)房租調(diào)整的影響并不大。2004至2007年,房?jī)r(jià)上漲超過(guò)100%,但房租幾乎完全穩(wěn)定,旺季也沒(méi)有明顯波動(dòng),因此本輪房租猛烈上漲中,季節(jié)性因素和房?jī)r(jià)上漲的影響有限。房屋中介是一個(gè)高度分散化、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng),中介游說(shuō)和“包租”行為可能加快房租調(diào)整的速度,但不可能推動(dòng)房租大幅超過(guò)合理水平。
      無(wú)論是游說(shuō)還是“包租”,如果設(shè)定租金過(guò)高,都會(huì)造成房屋閑置,對(duì)租賃市場(chǎng)而言,房屋閑置成本非常高。對(duì)于非“包租”業(yè)務(wù),房主通常會(huì)在多個(gè)中介掛牌,如果某個(gè)中介游說(shuō)房主把租金設(shè)定過(guò)高,則生意難以達(dá)成,房主可能會(huì)在其他中介公司達(dá)成交易。城市拆遷改造可能推動(dòng)部分地區(qū)房租上漲,但全國(guó)整體上城市拆遷改造并沒(méi)有明顯增加,因此不足以解釋本輪大范圍房租上漲。
      中央政府推動(dòng)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策和通脹預(yù)期是房租上漲的主要因素。中央政府推行的調(diào)控房?jī)r(jià)政策加強(qiáng)了房?jī)r(jià)下跌預(yù)期,很多人推遲了購(gòu)房而轉(zhuǎn)為租房,增加了租房需求,推動(dòng)了房租上漲,而房產(chǎn)稅預(yù)期則進(jìn)一步加大了房租上漲的壓力。4月15日開(kāi)始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),房屋買(mǎi)賣(mài)成交量急劇萎縮,推遲購(gòu)房的家庭進(jìn)入了房屋租賃市場(chǎng),從而增加了租房需求。
      與之相比,雖然也有部分二手房業(yè)主轉(zhuǎn)賣(mài)為租,增加了租房供給,但一方面新房成交量減少,使可居住房屋總量下降,另一方面部分投機(jī)性購(gòu)房者無(wú)意把閑置的房屋出租,結(jié)果使得需求增長(zhǎng)大于供給增長(zhǎng)。此外,目前中國(guó)政府正在討論是否要征收房產(chǎn)稅,這將加大住房的擁有成本,房主通過(guò)加租的方式轉(zhuǎn)移部分預(yù)期負(fù)擔(dān)。
      2008年底中國(guó)政府實(shí)施的極度寬松的貨幣政策,造成流動(dòng)性過(guò)剩。2009年,中國(guó)商業(yè)銀行新增信貸總額達(dá)9.57萬(wàn)億元,數(shù)量和增幅都創(chuàng)下歷史記錄。天量流動(dòng)性一方面推動(dòng)了投資增長(zhǎng),另一方面制造了資產(chǎn)泡沫,并逐步滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,部分商品價(jià)格開(kāi)始上漲,通脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈,成為推動(dòng)房租上漲的動(dòng)力。由于不同商品價(jià)格調(diào)整速度不同,目前雖然總體消費(fèi)物價(jià)指數(shù)漲幅還控制在3%,但部分商品價(jià)格已經(jīng)大漲,如大蒜、綠豆等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格大幅上漲,越來(lái)越多的生活日用品也開(kāi)始漲價(jià),各地勞工工資也已出現(xiàn)明顯上調(diào)。目前,中國(guó)國(guó)家發(fā)改委不斷通過(guò)“限制漲價(jià)”、“打擊投機(jī)”等行動(dòng)干預(yù)微觀市場(chǎng),壓制物價(jià)上漲,但在目前負(fù)利率環(huán)境下,通脹預(yù)期難以抑制甚至?xí)絹?lái)越強(qiáng)烈。通脹預(yù)期和部分商品價(jià)格的大幅上漲成為推動(dòng)房租上漲的重要?jiǎng)恿Α?br/>  
      房租未來(lái)發(fā)展動(dòng)向
      
      一線城市房租上漲勢(shì)頭將放緩甚至可能出現(xiàn)小幅回落,但上漲壓力將向二、三線城市擴(kuò)散。一線城市經(jīng)過(guò)3~7月份暴漲和恐慌性租房后,需求已經(jīng)得到釋放,未來(lái)房租進(jìn)一步上漲的動(dòng)力不足,局部可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。3~7月北京、上海、廣州、深圳四大城市房租暴漲,一些租客擔(dān)心未來(lái)還會(huì)繼續(xù)上漲而提前續(xù)租、定約,使得租房需求提前釋放,部分地區(qū)房租已“超調(diào)”(over-shooting),房租上漲較快的城市,政府主管部門(mén)已經(jīng)介入,對(duì)中介施加壓力,這也對(duì)房租進(jìn)一步上漲產(chǎn)生了阻力。房租可能出現(xiàn)小幅回調(diào),但由于通脹預(yù)期大背景存在,房租即使出現(xiàn)回調(diào)幅度也將非常有限。
      但部分二線城市和三線城市房租上漲滯后,需求釋放緩慢,預(yù)計(jì)將持續(xù)上漲,不過(guò)漲幅和漲速都將低于一線城市。帶動(dòng)一線城市房租上漲的因素在二、三線城市同樣存在,因此二、三線城市也存在同樣的上漲壓力。但由于二、三線城市外來(lái)人口比例相對(duì)較低,畢業(yè)生就業(yè)時(shí)間也不如一線城市集中,季節(jié)性需求釋放較為平穩(wěn),房租上漲的速度和幅度將較為平緩??傮w來(lái)看,2010年全國(guó)城市房租將上漲5%~10%。
      房租上漲直接影響居民生活成本,將進(jìn)一步加劇通脹預(yù)期,將加大工資上漲壓力,增加企業(yè)成本,并可能引起社會(huì)不滿。全國(guó)房?jī)r(jià)早已居高不下,大批中低收入無(wú)房居民已經(jīng)喪失購(gòu)買(mǎi)能力而只能選擇租房,而本輪房租上漲進(jìn)步加重了他們的生活成本。據(jù)調(diào)查,由于房租和物價(jià)上漲,一些新參加工作的大學(xué)畢業(yè)生的生活成本接近甚至超過(guò)了工作收入。生活成本的上升將反過(guò)來(lái)加強(qiáng)通脹預(yù)期,推動(dòng)工資上漲。而工資上漲后企業(yè)成本增加,由此可能形成物價(jià)——工資輪番上漲的惡性循環(huán),引發(fā)經(jīng)濟(jì)滯漲。房租上漲廣泛傷害了社會(huì)中的低收入群體,可能加劇社會(huì)不滿,引起社會(huì)沖突。
      
      明確市場(chǎng)預(yù)期最關(guān)鍵
      
      政府應(yīng)當(dāng)維持加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性,讓市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定預(yù)期。從4月15日開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),各地政策執(zhí)行力度不大,房?jī)r(jià)下調(diào)幅度很小,并有人主張放松調(diào)控,嚴(yán)重影響市場(chǎng)預(yù)期。例如,上海、廣東等地并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“停止第三套房房貸”的政策,而調(diào)控以來(lái),4、5月全國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比仍然增長(zhǎng),6月環(huán)比僅下降0.1%,房?jī)r(jià)調(diào)控遠(yuǎn)沒(méi)有到位,但AsUi9BQJVPQsRp85vejT6BSXzP6AUGwfqXizj2+r+jE=卻不斷有人提出“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位”等言論。由此房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策產(chǎn)生不穩(wěn)定預(yù)期,買(mǎi)賣(mài)雙方都觀望,加劇了房租上漲。
      房?jī)r(jià)調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位,應(yīng)當(dāng)加大調(diào)控力度,避免房?jī)r(jià)反彈。目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒水平,房?jī)r(jià)泡沫仍然明顯。而且即使房?jī)r(jià)下跌引起商品房投資下降,政府也可以通過(guò)增加公共性住房建設(shè)的投入來(lái)彌補(bǔ),因此加強(qiáng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)不大。只有政府明確未來(lái)政策走向,加速房?jī)r(jià)調(diào)整,才能穩(wěn)定房屋租賃市場(chǎng)。
      政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)收緊貨幣政策,并應(yīng)當(dāng)盡量采用市場(chǎng)化調(diào)控手段,盡快加息,避免對(duì)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度微觀干預(yù)。目前強(qiáng)烈的通脹預(yù)期不僅是推動(dòng)房租上升的重要原因,更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大威脅,必須繼續(xù)加以抑制。目前發(fā)改委采取的“微觀調(diào)控”政策效果不佳,治理物價(jià)上漲和通脹預(yù)期仍然需要通過(guò)貨幣政策來(lái)實(shí)施。2010年以來(lái),發(fā)改委多次對(duì)價(jià)格上漲較快的商品進(jìn)行干預(yù),并于7月13日公布《關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)時(shí)期價(jià)格違法行為處罰的特別規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》,向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn),提出對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序、囤積商品的投機(jī)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行罰款。
      但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,要區(qū)分正常經(jīng)營(yíng)和囤積投機(jī)困難很大,監(jiān)管成本高,效果不佳。目前的經(jīng)濟(jì)“二次探底”的可能性不大,收緊貨幣政策的風(fēng)險(xiǎn)也就不大。2010年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)11.1%,全年完成“保八”甚至“保九”問(wèn)題不大,現(xiàn)在就業(yè)形勢(shì)良好,能夠承受緊縮貨幣政策的沖擊。目前采取的“定量緊縮”政策效果不佳,并在一定程度上加劇了經(jīng)濟(jì)泡沫。目前央行主要通過(guò)控制信貸額度和公開(kāi)市場(chǎng)操作來(lái)緊縮,但在實(shí)際利率為負(fù)數(shù)的情況下,商業(yè)銀行有強(qiáng)烈的擴(kuò)大信貸沖動(dòng),商業(yè)銀行還通過(guò)各種金融創(chuàng)新手段規(guī)避信貸額度限制,使得緊縮效果并不理想。由于實(shí)際利率為負(fù)數(shù),加劇了對(duì)各種商品的投機(jī),經(jīng)濟(jì)泡沫難以控制。總之,央行應(yīng)該繼續(xù)收緊貨幣政策,盡快加息,抑制通脹預(yù)期和經(jīng)濟(jì)泡

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